나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10600 [1] 경상남도 창녕군 영산면 봉암리 283 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2026.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 영산면 봉암리에 위치하며, 부근은 주택 및 농경지 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 북서측 및 북동측으로 도로와 접하고, 현황 북서측으로 본건 일부를 포함하여 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(영산3(주거형)), 가축사육제한구역(2025-11-06) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 및 인접 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 중 일부는 현황 ‘도로’로 이용되고 있는 것으로 추정되어, 이를 감안하여 평가하였으며, 현황 ‘도로’로 이용 중인 부분의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 블록조 시멘트기와지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

본건 건물은 일반건축물대장상 농가주택임.

설비내역

본건 건물은 기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

- 본건 건물은 공부상 면적과 실제 면적이 다소 상이하여 실측 면적으로 면적사정하여 평가하였으며, 본건 건물의 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 건물의 일부는 인접토지(경상남도 영산면 봉암리 284번지 및 경상남도 영산면 봉암리 642-16번지) 지상에 소재하는 것으로 추정되며, 본건 건물의 위치, 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 본건 건물을 출입하기 위하여, 현황 인접 토지(경상남도 창녕군 영산면 봉암리 286번지)를 통과해서 출입하고 있는 것으로 추정되는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-2) 포함. 제시외 건물(1-3~1-4) 매각 제외하고, 최저매각가격은 매각 제외한 제시외 건물로 인하여 영향받는 가격임. [목록1] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). [목록1] 일부는 현황 '도로'로 이용 중으로 추정됨. [목록2] 일부는 인접토지(창녕군 영산면 봉암리 284번지 및 창녕군 영산면 봉암리 642-16번지) 지상에 소재하는 것으로 추정됨. [목록2] 건물을 출입하기 위하여 현황 인접토지(창녕군 영산면 봉암리 286번지)를 통과해서 출입하고 있는 것으로 추정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10600 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 봉암리 283

용도: 단독주택 (농가주택)

감정가: 52,080,700원

토지면적: 324.00㎡ (약 98.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.36㎡ (약 10.99평)

건물 제시외면적: 54.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대캐피탈

건축물표제부상 용도: 단독주택

건축물표제부상 준공일: 1973년

건물 구조: 블록조 시멘트기와지붕 단층 (조적조)

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면 봉암리에 위치하며, 주변은 주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

주위 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 부정형의 주거용 건부지로 이용 중이며, 지적도상 및 현황상 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 3월 14일 접수된 주식회사신용회복기금의 가압류입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2002-01-28

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 실제 계약 관계 및 권리 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 지역에 위치하고 있습니다.

제공된 정보 및 외부 검색 결과, 해당 지역에 대한 상세한 상업용 부동산 시세 정보나 비교 사례를 찾기 어렵습니다. 따라서 상세한 상권 분석을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 시장 조사 및 인근 부동산 중개업소와의 상담이 필수적입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설 및 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

교통 상황은 보통 수준으로, 대중교통 이용이 용이하지 않을 수 있습니다.

주변 지역은 주택과 농경지가 혼재되어 있어, 도시 지역에 비해 편의시설 접근성이 낮을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 경계가 불분명하여 정확한 지적 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

* 토지의 일부가 현황상 '도로'로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 건물의 일부가 인접 토지(창녕군 영산면 봉암리 284번지, 642-16번지) 지상에 소재하는 것으로 추정됩니다.

* 건물 출입을 위해 인접 토지(창녕군 영산면 봉암리 286번지)를 통행하는 것으로 추정됩니다.

* 제시외 건물(1-3~1-4)은 매각에서 제외되며, 이로 인해 최저매각가격이 조정되었습니다.

* 매각에서 제외되는 지상 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명확합니다.

* 건물의 실제 면적이 공부와 다소 상이하여 실측 면적으로 평가되었으며, 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면에 위치한 단독주택으로, 감정가는 약 5,208만원입니다.

토지 경계 문제, 건물 일부의 인접 토지 침범 및 통행로 문제 등 복잡한 현황이 존재하며, 이러한 부분에 대한 정확한 파악과 해결 방안 모색이 중요합니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로 실질적인 인수 금액은 없습니다.

매각 제외 제시외 건물 및 법정지상권 성립 가능성 등 추가적인 확인이 필요한 리스크 요인이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 초기 투자 비용: 감정가가 낮아 소액으로 접근 가능합니다.

* 지역 개발 가능성: 계획관리지역 등에 속해 있어 향후 지역 개발 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주거 목적 활용: 현재 주거용으로 이용 중인 건부지로서 기본적인 활용 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

주변 유사 물건의 실거래가, 지역 부동산 시장 동향, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

토지 경계, 건물 위치, 인접 토지 이용 관계 등 복잡한 현황 및 리스크 요인을 충분히 파악하고, 이에 대한 명확한 해소 방안을 모색한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 대비 할인율, 경쟁 현황, 권리 관계 해소 비용 등을 면밀히 검토하여 투자 수익성을 확보할 수 있는 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

외부 정보 검색을 통해 인근 지역의 편의시설 및 잠재적 혐오시설 존재 여부 등을 추가적으로 확인해야 하며, 현재까지의 검색 결과로는 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.