나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22360 [1] 경상남도 거제시 상동동 50 덕산3차베스트타운 301동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '삼룡초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 아파트, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 5층 502호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 각층 소화전, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사지의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 일련번호 1) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>. 토지 일련번호 2) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 토지 일련번호 3) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 통영지원 2025타경22360 (1) 사건번호의 경매 물건에 대한 상세 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 통영지원 2025타경22360 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 상동동 50 덕산3차베스트타운 301동 5층502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 113,000,000원

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 5층 502호

* 사용승인일: 2004년 11월 23일

* 총 동수: 8동

* 세대수: 930세대

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 79.76㎡ (약 24.13평)

* 토지 지분: 79.759㎡ (약 24.13평)

* 건물 면적: 84.74㎡ (약 25.64평) (일반적으로 공급/분양 면적으로 추정)

* 건물 지분: 84.736㎡ (약 25.64평)

* 전용 면적: 59.51㎡ (약 18.0평) (JSON 정보 기반)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '삼룡초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위로는 아파트, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 단지 내 차량의 접근은 용이한 편입니다.

* 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로

* 토지 형상은 부정형 완경사지이며, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

* 대지권의 토지는 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역에 속합니다.

* 중로2류(폭 15m~20m)에 접합하거나 저촉될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

* 상대보호구역(2025-10-21)으로 지정되어 있습니다.

* 지구단위계획구역의 경우, 건축행위 등에 대한 추가 제한사항이 있을 수 있으므로 관련 도시계획과 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2023년 7월 14일자 한국자산관리공사의 근저당 (103,950,000원)입니다.

* 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등은 없는 것으로 확인됩니다.)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상입니다.

* 비록 인수할 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 파악되므로 실제 점유 현황 및 명도에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활시설

* 아파트, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 단지 내 및 주변의 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 덕산3차베스트타운은 총 8개 동, 930세대로 구성된 대단지입니다.

* 총 주차 대수는 599대로, 지상 3대, 지하 31대가 포함되어 있습니다.

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 교육시설

* 삼룡초등학교가 단지 서측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

4.3. 혐오시설 정보

* 주변 지역은 주거 및 상업시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 현재까지 파악된 바로는 혐오시설이 입지해 있다는 정보는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 차량 접근성이 용이하며, 단지 내 편의시설 및 인근 상업시설 이용이 가능합니다.

* 삼룡초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육환경이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

* 대단지 아파트로서 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 미상

* 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자와의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축행위 제한 가능성

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 건축행위 제한 여부 및 범위를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 현장 조사 불가

* 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능했습니다. 따라서 실제 물건의 상태(내외부 마감, 설비 작동 여부, 하자 유무 등)는 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6.4. 시세와의 괴리

* 감정가 113,000,000원 대비 최근 실거래가가 55,000,000원 ~ 64,000,000원 수준으로, 상당한 시세 차이가 발생하고 있습니다. 이는 감정가의 적정성 또는 시세 변동에 대한 면밀한 재검토가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 상동동에 위치한 덕산3차베스트타운 아파트입니다. 삼룡초등학교 인근에 자리 잡고 있으며, 단지 내 차량 접근성은 양호합니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

다만, 임대차 관계가 미상이고 현장 조사가 불가하여 물건의 정확한 상태 파악에 한계가 있습니다. 또한, 지구단위계획구역 내 건축행위 제한 가능성이 있어 관련 법규 확인이 필수적입니다.

최근 실거래가와 감정가 간의 큰 차이는 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회로 작용할 수 있으나, 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 정보(5500만원~6400만원)를 바탕으로 시세 재평가 및 잠재 수익 분석 필요.

* 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려한 철저한 사전 조사 및 협상 계획 수립.

* 지구단위계획 관련하여 건축행위 가능 여부 및 향후 개발 가능성 등 추가 정보 확보.

* 내부 확인이 어려운 점을 감안하여, 유사 물건의 외부 상태 및 관리 상태 등을 참고하여 가치 판단.

* 감정가와 실거래가 격차를 활용한 투자 전략 수립.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 113,000,000원

* 최근 5층 실거래가: 55,000,000원

* 최근 8층 실거래가: 60,000,000원

* 최근 14층 실거래가: 64,000,000원

* 최근 실거래가 평균: 약 59,667,000원

현재 파악된 최근 실거래가 수준과 감정가 사이의 현저한 차이를 고려할 때, 낙찰가의 결정은 신중하게 이루어져야 합니다. 실제 경매에서는 감정가 또는 그 이하의 최저매각가격부터 시작할 수 있으나, 시장 가격을 반영한 합리적인 입찰가가 중요합니다.

임대차 관계 인수 보증금이 없다는 점을 고려하면, 최근 실거래가 평균값(약 6천만원)을 기준으로 하여, 명도 비용, 잔금 납부 능력, 향후 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건의 잠재적 리스크(명도, 건축 제한, 현장 확인 불가 등)를 감안하고, 시세 대비 합리적인 수익률을 확보하기 위한 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

상기 예상 입찰가는 시장 상황, 법원의 매각 조건, 본건의 실제 상태 및 추후 변동 가능성을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의하여 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.