나이스옥션 법원경매 경주 2025타경609 [1] 경상북도 경주시 황성동 800-23외 6필지 황성동복합시설 제지1층 제비01호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 용강동 소재 "경주국민체육센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 공장, 축협유통센터, 장애인복지관 등으로 형성되어 있으며, 본건 건물 북서측으로 형산강이 흐르고 있음.

교통상황

본건이 소재하고 있는 7필지 일단지의 일부분은 차량 출입 가능하며, 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1∼11): 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 7층 건물 중 지하1층 비01호 ∼ 비11호로서, (사용승인일: 2021. 07. 26) 외벽: 석재, 강화유리 등 마감 내벽: 석재, 타일, 내부 인테리어 등 마감 바닥: 석재, 타일 등 마감 창호: 샷시 창틀에 강화유리임.

이용상태

기호(1∼11): 전체가 경주헬스케어허브(종합건강검진센터)로 이용되었으며, 현재는 폐문되어 있는 상태임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전 설비, 스프링클러설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단지의 사다리형에 가까운 토지로서 상하 2개의 계단식으로 조성되어 있으며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

7필 일단지로서 북서측으로 왕복5차선 도로, 남동측으로 폭 약 6미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건 기호(1∼11) 구분건물은 벽체를 임의구획하여 전체를 "경주헬스케어허브 (종합건강검진센터)"로 이용하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 동부이끌림 주식회사가 2026.1.14. 유치권신고( 공사대금 1,184,000,000원)를 하였으나, 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 경주지원 2025타경609 (1)

소재지: 경상북도 경주시 황성동 800-23 외 6필지, 황성동복합시설 제지1층 제비01호

토지 면적: 1229.05 ㎡ (약 371.83 평)

건물 면적: 1764.73 ㎡ (약 533.86 평)

건물 구조: 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층, 지상 7층 건물 중 지하 1층 비01호

사용승인일: 2021.07.26

건물명: 시네마타운

용도: 문화 및 집회시설 (주용도: 제1종근린생활시설)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 11,601,000,000원

토지 제시외 면적: 0 ㎡

건물 제시외 면적: 0 ㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 새중앙새마을금고 (등기부상 말소기준권리 설정자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 용강동 소재 "경주국민체육센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 공장, 축협유통센터, 장애인복지관 등이 혼재되어 있습니다.

건물 북서측으로 형산강이 흐르고 있어 일부 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

7필지로 이루어진 일단지의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

해당 토지 일단지는 차량 출입이 가능하며, 북서측으로 왕복 5차선 도로, 남동측으로 폭 약 6미터 도로와 접하고 있습니다.

간선도로 접근성이 양호하고 시내버스 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 2021년 8월 27일 접수된 새중앙새마을금고의 근저당권 (채권액 6,000,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 12,616,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 재단법인동암의학연구소경주헬스케어허브의원

보증금: 500,000,000원

차임: 44,000,000원

사업자등록일: 2022년 9월 20일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음, 등기부상 확인되지 않음)

인수되는 보증금: 0원 (인수 보증금 합계)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본 건물은 문화 및 집회시설로, 과거 "경주헬스케어허브(종합건강검진센터)"로 이용되었으나 현재는 폐문 상태입니다.

건축물대장상 지하 1층부터 지상 7층까지 총면적 9338.37㎡ 규모의 '시네마타운' 건물로 확인되나, 본 경매 대상은 해당 복합시설 내 특정 구획(제1764.73㎡)으로 보입니다.

2021년 사용승인된 신축 건물로 내외부 마감 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 상권

주변에 아파트 단지, 상업 시설, 공공 시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요는 존재합니다.

"경주국민체육센터" 인근으로 일부 유동인구가 있을 수 있으나, 상권 활성화 정도는 직접적인 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

경주국민체육센터가 인접해 있어 체육 활동 시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하고 시내버스 이용 편의성이 높아 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.3. 기타

건물 북서측으로 형산강이 흐르고 있어 자연 환경을 느낄 수 있는 점은 긍정적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 사항

동부이끌림 주식회사가 2026년 1월 14일 공사대금 11억 8천 4백만원에 대한 유치권을 신고하였습니다.

해당 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 만약 유효한 것으로 판단될 경우 낙찰자가 이를 인수하게 되면 추가적인 법적 분쟁과 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 공실 및 운영 관련

현재 건물은 폐문 상태이며, 임대 관계 또한 미상으로 파악됩니다.

과거 건강검진센터로 이용되었으나, 향후 재임대 또는 새로운 용도로 활용 시 공실 발생 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

건물 내부가 임의로 구획되어 사용된 점을 감안할 때, 용도 변경 또는 내부 수리에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

건물의 명칭은 '시네마타운'이나, 실제로는 건강검진센터로 이용되었던 점은 향후 활용 방안 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

최근 건축된 건물임에도 유치권이 신고된 점은 건설 과정 또는 잔금 지급 관련 문제 발생 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축급 복합시설로, 넓은 토지 및 건물 면적을 확보하고 있다는 장점이 있습니다.

그러나 11억원이 넘는 금액으로 신고된 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 이를 인수할 경우 상당한 부담으로 작용할 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다.

현재 공실 상태이며 임대 관계도 파악되지 않아, 향후 명도 및 공실 리스크 관리 또한 중요합니다.

유치권 문제에 대한 명확한 법률적 검토와 권리 분석이 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

넓은 면적: 토지 약 372평, 건물 약 534평의 면적은 다양한 사업 규모 확장에 유리합니다.

입지 조건: 경주시 내 주요 시설과 접근성이 비교적 양호한 편이며, 형산강 인근의 입지를 가지고 있습니다.

문화 및 집회시설 용도: 잠재적으로 다양한 상업적, 문화적 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 11,601,000,000원

유치권 신고액 (성립 여부 불분명): 1,184,000,000원

임차인 보증금 (인수되지 않는다고 가정): 500,000,000원

본 물건은 유치권이라는 매우 큰 리스크 요인을 안고 있어, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다. 유치권의 성립 여부에 따라 예상 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

유치권이 무효로 처리되거나 적절히 해결될 경우, 감정가 대비 70%~80% 수준에서 검토를 시작해 볼 수 있습니다.

하지만 유치권이 인수된다면, 해당 금액을 포함하여 명도 비용, 리모델링 비용 등을 모두 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

따라서, 유치권의 법적 검토 결과를 최우선으로 고려해야 하며, 이를 바탕으로 약 80억 원 ~ 90억 원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

참고: 지도 검색 결과, 경주 황성동 800-23번지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '공장'이 주변에 언급되나, 그 성격에 따라 영향이 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.