나이스옥션 법원경매 진주 2023타경34608 [2] 경상남도 사천시 실안동 553 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경34608 [2] 경상남도 사천시 실안동 553 근린주택 경매

• 사건번호: 2023타경34608
• 주소: 경상남도 사천시 실안길 51-1
• 용도: 근린주택

진주지원 경매4계 2023타경34608 | 소재지: 경상남도 사천시 실안길 51-1 | 감정가: 150,081,910원 | 최저가: 73,540,000원 | 용도: 근린주택

1. 진주지원 2023타경34608 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경34608 (2)

소재지: 경상남도 사천시 실안동 553

용도: 기타복합용건물

감정가: 150,081,910원

토지면적: 240.60㎡ (약 72.80평)

토지지분: 240.6㎡ (약 72.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 167.87㎡ (약 50.83평)

건물지분: 167.87㎡ (약 50.83평)

건물 제시외면적: 32.30㎡ (약 9.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OO

특이사항: 중복병합사건

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 실안동에 위치하며, 다양한 토지 필지로 구성되어 있습니다. 기호(1) 토지는 진주시 신안동 소재 배영초등학교 북동측 인근에 위치하며 상가 및 주택이 형성된 주상복합지대에 속해 있습니다. 반면, 기호(3), (5-7) 토지들은 사천시 실안동 마을 내외에 위치하며 농촌마을, 농경지, 순수임야 등으로 형성된 지역입니다. 해안과 인접한 지역적 특성을 가지고 있어 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

1.3. 교통상황

교통 여건은 위치에 따라 다소 차이가 있습니다. 기호(1) 토지는 중소형 차량의 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류소가 있어 일반 대중교통 이용이 비교적 양호합니다. 기호(3) 토지는 소형 차량의 출입이 가능하나 외곽지대에 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 기호(5) 토지는 북측으로 도로가 접해 있으나 지형적 고저차로 인해 차량 출입이 어렵습니다. 기호(6) 토지는 맹지로서 대중교통 이용이 불편하며, 기호(7) 토지는 농로와 접해 경운기 등의 농기구 출입은 가능합니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다. 기호(1)은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며 소로2류와 접해 있고 가축사육제한구역입니다. 기호(3)은 제1종일반주거지역, 소로3류와 저촉되며 가축사육제한구역입니다. 기호(5)는 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하)에 해당하며 중로2류와 접하고 가축사육제한구역 및 농지법의 적용을 받습니다. 기호(6,7)은 자연녹지지역이며 농지법의 적용을 받는 농지입니다. 이러한 복합적인 용도지역 지정 및 제한사항은 향후 개발 및 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 건물 구조 및 이용상태

건물은 총 두 동으로, 기호(2) 건물은 1994년 12월 1일에 사용승인된 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 1층은 근린생활시설(작업장 및 사무실)로, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 기호(4) 건물은 2002년 8월 29일에 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 1층은 주택 기타 용도로, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 두 건물 모두 위생 및 난방 설비를 갖추고 있으며, 기호(2) 건물은 태양열 전기 설비도 갖추고 있습니다. 또한, 감정평가서 상의 제시외 건물(ㅁ~ㅅ)도 매각에 포함됩니다.

1.6. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로 채권자 강OO에 의해 진행됩니다. 중복 병합 사건이며, 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 주의사항으로, 제시외 건물들이 매각에 포함되며, 목록 3번 토지의 일부는 타인이 점유 사용 중이며, 일부는 계획도로에 저촉되는 점을 감안하여 평가되었습니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.7. 상권분석

본건은 기호(1) 토지의 경우 상가와 주택이 혼재된 주상복합지대에 속해 있어 일정 수준의 생활 편의시설 접근성이 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 기호(3) 및 그 외 토지들은 농촌 마을 및 농경지, 임야 지역에 위치하여 상권의 발달 정도는 제한적입니다. 주로 지역 주민을 위한 소규모 점포나 서비스 시설이 있을 수 있으며, 복합적인 용도에 따라 상권 형성의 편차가 존재합니다.

1.8. 생활정보

기호(1) 토지 인근에는 배영초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용은 기호(1) 인근이 비교적 양호하나, 다른 지역은 보통 또는 불편할 수 있습니다. 주변 환경은 주거, 상업, 농업, 임업 등 복합적인 용도로 이용되고 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

본건의 주요 리스크 요인으로는 일부 토지가 타인에 의해 점유 사용 중이라는 점입니다. 명도 협상 또는 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 일부 토지가 계획도로에 저촉되는 부분과 맹지(기호6)가 존재하는 점은 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 자연녹지지역 및 농지법 적용 지역의 경우, 건축 행위 및 개발에 대한 규제가 있을 수 있으므로 상세한 확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 인수 시 고려해야 할 사항입니다.

1.10. 종합 의견

본건은 사천시 실안동에 위치한 기타복합용건물로, 상가 및 주택 지역과 농촌/임야 지역이 혼합된 복합적인 부동산입니다. 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있으며, 제시외 건물도 포함됩니다. 일부 타인 점유 및 계획도로 저촉 등의 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 권리관계 및 점유 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 다양한 용도지역 지정으로 인한 개발 가능성과 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.11. 투자 포인트

다양한 토지 형태와 용도 지역이 혼합되어 있어 잠재적인 개발 및 활용 가치가 있습니다. 특히 주상복합지대에 위치한 부분은 상업 및 주거 용도로의 활용 가능성이 있습니다. 일괄 매각 및 제시외 건물 포함으로 전체적인 자산 가치가 높을 수 있습니다. 해안 인접 지역이라는 점도 장기적인 투자 관점에서 긍정적일 수 있습니다. 경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계