나이스옥션 법원경매 진주 2023타경34608 [4] 경상남도 사천시 실안동 18 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2023.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 본건은 진주시 신안동 소재 배영초등학교 북동측 인근에 위치하고 부근은 상가 및 주택 등으로 형성된 주상복합지대임.
기호(3) 본건은 사천시 실안동 소재 실안동마을 내에 위치하고 부근은 농촌마을, 농경지 등으로 형성된 지역임.
기호(5-7) 본건은 사천시 실안동 소재 실안동 마을 남동측 인근 및 북동측 원거리에 위치하며 부근은 농경지, 순수임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1) 본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 있어 일반대중 교통사정은 비교적 양호함.
기호(3) 본건까지 소형차량 출입이 가능하나, 외곽지대에 위치하여 일반대중교통 사정은 보통정도임.
기호(5) 본건 북측으로 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있으나 고저차로 인하여 출입 불가능함.
기호(6) 맹지이며 관내 대중교통 사정은 불편함.
기호(7) 본건 남서측까지 농로가 개설되어 경운기 등의 농기구 출입은 가능함.

형태 및 이용상태

기호(1) 가각 정리된 장방형의 토지로서 현재 주상복합건부지로 이용중임.
기호(3) 사다리형에 유사한 부정형의 토지로서 현재 주택부지로 이용중임.
기호(5) 북서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 전으로 이용중임.
기호(6) 남서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 전으로 이용중임.
기호(7) 북서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 남서측 및 북서측으로 ？ 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호(3) 남측으로 폭 약 4-6M 정도의 포장도로와 접함.
기호(5) 북측으로 폭 약 15 내외의 포장도로와 접함.
기호(6) 맹지임.
기호(7) 남서측으로 경운기 출입가능한 농로와 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(3) 제1종일반주거지역(2011-08-04), 소로3류(8m 미만)(소로3-101호선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(5) 자연녹지지역(2011-08-04)(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m 이하), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-03-17)(중로2-23호선)(접함), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지임.
기호(6,7) 자연녹지지역(2011-08-04)(자연녹지지역), 농지법 제 8조의 규정이 적용되는 농지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
사용승인일: 1994.12.01
외벽: 화강석붙임 및 적벽돌치장쌓기
내벽: 1층 모르타르위 페인트 및 타일마감
2층 벽지마감 및 타일마감 등
바닥: 1층 콘크리트위 페인트마감 등
2층 장판마감 및 타일마감 등
창호: 알루미늄새시창 등

기호(4) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
사용승인일: 2002.08.29
외벽: 인조석붙이기 및 모르타르위 페인트마감,
내벽: 1층 모르타르위 페인트마감 등
2층 벽지마감 및 타일마감 등
바닥: 1층 모르타르위 페인트마감 및 장판마감 등
2층 장판마감 및 타일마감 등
창호: 하이새시창 등임.

이용상태

기호(2) 1층 근린생활시설(작업장 및 사무실)
2층 주택
기호(4) 1층 주택기타
2층 주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2,4) 위생설비 및 난방설비 되어 있으며 기호(2)는 태양열전기설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 기호(ㄱ - ㅅ)이 소재하나 구조, 규모, 용도 등으로 보아 토지사용 수익에 영향 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-맹지임
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2023타경34608 (4)

소재지: 경상남도 사천시 실안동 18

용도: 전

감정가: 37,648,000원

토지면적: 724.00㎡ (약 219.00평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OO

1.1. 입지조건

1.1. 1.주위환경

본건은 사천시 실안동 마을 남동측 인근 및 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 농경지, 순수임야 등으로 형성된 지역입니다. 일부 지역은 주상복합지대(상가 및 주택)를 형성하고 있으나, 매각 대상 토지는 주로 농경지 및 임야 지역에 속합니다.

1.1. 2.교통 및 접근성

소형차량 출입은 가능하나 외곽지대에 위치하여 일반 대중교통 사정은 보통 정도입니다. 본건 북측으로 2차선 포장도로가 개설되어 있으나 고저차로 인해 출입이 불가능한 부분이 있으며, 맹지로서 관내 대중교통 사정이 불편한 곳도 있습니다. 남서측으로는 경운기 등의 농기구 출입이 가능한 농로가 개설되어 있습니다.

1.1. 3.도로상태

일부는 폭 약 4-6M의 포장도로와 접하며, 일부는 폭 약 15M의 포장도로와 접하나 고저차로 출입이 어렵습니다. 맹지이며, 경운기 출입 가능한 농로와 일부 접합니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한

본건은 자연녹지지역이며, 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하)에 해당되는 지역이 있습니다. 중로2류(폭 15m-20m)의 도로와 접하는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부 제한구역)이며, 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 7월 18일 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1(근저당), 을2(지상권), 을3(근저당), 을4(근저당), 을5(근저당), 을6(근저당), 을7(근저당 공동담보) 등 모든 을구의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (을2 지상권도 말소 예정)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주로 농촌마을, 농경지, 임야로 구성되어 있어 상권 형성은 미미한 편입니다. 인근에 상가 및 주택이 일부 형성된 주상복합지대가 있으나, 매각 대상 토지와의 직접적인 연관성은 낮습니다. 잠재적인 개발 가능성은 있으나, 현재로서는 농업 또는 전원생활 지역에 가깝습니다.

1.4. 생활정보

대중교통 이용은 보통 수준으로, 인근에 시내버스 정류소가 있는 지역도 있으나 외곽 지역은 대중교통이 불편합니다. 차량 접근성은 일부 제한적이며, 맹지이거나 고저차로 인한 접근이 어려운 구간이 존재합니다. 주변 편의시설은 도심 지역에 비해 부족할 것으로 예상되며, 전원적인 환경에 가깝습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건(기호6)은 도로에 직접 접하지 않는 맹지로서, 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 분묘기지권 성립 가능성: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 농지(전, 답)로서 농지법 제8조에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으며, 취득이 불가능할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 본건과 관련된 총 채무액이 1,017,700,000원에 달하여 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 중복병합 및 공동담보 물건임을 시사하며, 경매 진행 및 낙찰 후 복잡성이 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 실안동에 위치한 토지(전, 답)로, 매각 대상은 토지뿐입니다. 감정가는 37,648,000원이며, 면적은 724㎡ (약 219평)입니다. 권리 관계는 인수되는 것이 없으나, 맹지, 분묘기지권 가능성, 농지취득자격증명 필수 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 매우 높은 채무 총액은 본 건의 복잡성을 더합니다. 투자 시에는 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 관련 투자: 농지로서 농업 경영 또는 관련 시설 설치를 위한 잠재적 가치를 지닙니다.

* 지역 개발 가능성: 자연녹지지역으로, 향후 지역 개발 계획에 따른 용도 변경 가능성을 기대할 수 있으나, 고도지구 등의 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 넓은 토지 면적: 비교적 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필요 요건 등 제반 리스크와 함께 감정가 대비 현저히 높은 채무 총액을 고려할 때, 입찰가는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 38,000,000원 ~ 45,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.