나이스옥션 법원경매 진주 2023타경34608 [4] 경상남도 사천시 실안동 18 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경34608 [4] 경상남도 사천시 실안동 18 전 경매

• 사건번호: 2023타경34608
• 주소: 경상남도 사천시 실안동 18
• 용도: 전

진주지원 경매4계 2023타경34608 | 소재지: 경상남도 사천시 실안동 18 | 감정가: 37,648,000원 | 최저가: 18,448,000원 | 용도: 전

1. 진주지원 2023타경34608 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경34608 (4)

소재지: 경상남도 사천시 실안동 18

용도: 전 (밭)

감정가: 37,648,000원

토지면적: 724.00㎡ (약 219평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 실안동에 소재하며, 제시된 감정평가서 요약에 따르면 물건 내 토지들이 여러 필지(기호)로 구분되어 있습니다.

기호(1) 토지는 진주시 신안동 배영초등학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상가 및 주택 등이 형성된 주상복합지대입니다. 이곳까지 중소형 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정이 비교적 양호한 편입니다. 남서측 및 북서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

기호(3) 토지는 사천시 실안동 마을 내에 위치하며, 부근은 농촌 마을 및 농경지로 형성된 지역입니다. 소형 차량 출입이 가능하며, 외곽지대에 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 남측으로 폭 약 4-6m 정도의 포장도로와 접합니다.

기호(5-7) 토지들은 사천시 실안동 마을 남동측 인근 및 북동측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역입니다.

기호(5) 토지는 북측으로 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있으나 고저차로 인해 차량 출입이 불가능한 상황입니다. 인접한 북측으로는 폭 약 15m 내외의 포장도로가 접하고 있습니다.

기호(6) 토지는 맹지이며, 인근 지역의 대중교통 사정은 불편한 것으로 파악됩니다.

기호(7) 토지는 남서측으로 경운기 등 농기구 출입이 가능한 농로와 일부 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 중복 병합 사건으로, 권리관계 파악 시 주의가 필요합니다.

가장 중요한 권리사항은 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 본건 토지 중 일부(기호 5, 6, 7)는 농지에 해당하여, 취득 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

또한, '분묘기지권' 성립 가능성이 있습니다. 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있는 중요한 사항입니다.

기호(6) 토지는 맹지로서, 타인의 토지를 통행해야 하는 지장물이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

사천시 실안동은 해안 관광지로 유명하며, 특히 '실안낙조'는 사천 8경 중 하나로 손꼽힙니다. 실안해안도로를 따라 카페, 식당 등 관광 및 편의시설이 조성되어 있습니다.

그러나 본건 토지의 주요 용도가 '전(밭)'이고, 일부 필지는 농촌 마을 및 농경지에 위치하고 있어, 일반적인 도심 상권과는 거리가 있습니다.

기호(1) 토지가 상가 및 주택 등으로 형성된 주상복합지대에 위치하여 국지적인 상권의 영향은 있을 수 있으나, 전체 물건의 상권 가치는 주로 농업적 목적 또는 향후 개발 가능성에 기반할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본 건 소재지는 농촌 지역과 해안 관광지가 혼합된 지역입니다.

교육 시설로는 기호(1) 토지가 진주 배영초등학교 인근에 위치하는 것으로 감정평가서에 기재되어 있습니다. (주소지상 사천시와 진주시 인근 지역 언급에 대한 확인 필요)

대중교통 이용은 기호(1) 토지가 비교적 양호하나, 기호(6) 등 일부 토지는 교통사정이 불편한 편입니다.

사천시 또는 인근 진주시로의 접근을 통해 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미확보 시 보증금 몰수 위험: 본건 토지 중 농지에 해당하는 필지는 농지취득자격증명을 반드시 발급받아야 하며, 미제출 시 큰 손실이 발생할 수 있습니다.

맹지(기호 6): 차량 등 주요 통행로가 확보되지 않아 토지 이용에 심각한 제약이 있으며, 통행로 확보를 위한 추가 비용이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

분묘 소재 가능성: 발견되지 않은 분묘가 있을 경우, 분묘기지권 성립으로 인해 토지 사용 및 개발에 예상치 못한 제약이 발생할 수 있습니다. 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

토지 형태 및 접근성: 일부 필지는 부정형의 경사지로 되어 있어 토목 공사 등 추가 비용이 발생할 수 있으며, 차량 접근이 어려운 필지도 존재합니다.

지역별 용도지역 상이: 각 필지별로 제2종일반주거지역, 제1종일반주거지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항(고도지구, 가축사육제한구역 등)이 적용되므로, 개발 및 이용 계획 수립 시 개별 필지의 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

주변 시설: 제공된 정보 상 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 종합적인 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 실안동에 위치한 토지 매각 건으로, 전체 면적 대비 감정가가 비교적 낮은 편입니다. 하지만 농지취득자격증명 제출 의무, 맹지, 분묘기지권 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

특히 농지법 관련 규제는 이 물건의 취득 가능성과 직결되므로, 사전에 반드시 확인해야 할 최우선 사항입니다. 맹지인 기호(6) 토지의 경우, 실질적인 활용이 어려울 수 있으며, 분묘 관련 문제 역시 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

반면, 일부 필지는 주거 지역으로 지정되어 있거나 관광지로 유명한 해안가 인근에 위치하고 있어, 장기적인 관점에서 입지적 가치를 기대할 수 있는 부분도 있습니다.

1.8. 투자 포인트

농지 관련 규제 해소 및 통행로 확보 가능성: 농지취득자격증명 발급이 가능하고, 맹지인 필지의 통행로 확보 방안이 마련된다면, 비교적 저렴한 가격으로 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

지역 개발 가능성: 사천시 실안동 지역은 해안 관광지로 인지도가 높으며, 지속적인 관광 인프라 확충 및 지역 개발에 대한 기대감이 있을 수 있습니다.

다양한 용도지역: 각 필지별로 다른 용도지역(주거지역, 자연녹지지역)이 지정되어 있어, 향후 지역 개발 방향에 따라 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다. (단, 개발 가능 여부는 개별 필지의 구체적인 규제 사항 및 주변 여건에 따라 달라집니다.)

법원 정보

진주지원 경매4계