나이스옥션 법원경매 진주 2023타경34608 [3] 경상남도 사천시 실안동 695 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2023.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 본건은 진주시 신안동 소재 배영초등학교 북동측 인근에 위치하고 부근은 상가 및 주택 등으로 형성된 주상복합지대임.
기호(3) 본건은 사천시 실안동 소재 실안동마을 내에 위치하고 부근은 농촌마을, 농경지 등으로 형성된 지역임.
기호(5-7) 본건은 사천시 실안동 소재 실안동 마을 남동측 인근 및 북동측 원거리에 위치하며 부근은 농경지, 순수임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1) 본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 있어 일반대중 교통사정은 비교적 양호함.
기호(3) 본건까지 소형차량 출입이 가능하나, 외곽지대에 위치하여 일반대중교통 사정은 보통정도임.
기호(5) 본건 북측으로 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있으나 고저차로 인하여 출입 불가능함.
기호(6) 맹지이며 관내 대중교통 사정은 불편함.
기호(7) 본건 남서측까지 농로가 개설되어 경운기 등의 농기구 출입은 가능함.

형태 및 이용상태

기호(1) 가각 정리된 장방형의 토지로서 현재 주상복합건부지로 이용중임.
기호(3) 사다리형에 유사한 부정형의 토지로서 현재 주택부지로 이용중임.
기호(5) 북서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 전으로 이용중임.
기호(6) 남서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 전으로 이용중임.
기호(7) 북서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 남서측 및 북서측으로 ？ 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호(3) 남측으로 폭 약 4-6M 정도의 포장도로와 접함.
기호(5) 북측으로 폭 약 15 내외의 포장도로와 접함.
기호(6) 맹지임.
기호(7) 남서측으로 경운기 출입가능한 농로와 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(3) 제1종일반주거지역(2011-08-04), 소로3류(8m 미만)(소로3-101호선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(5) 자연녹지지역(2011-08-04)(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m 이하), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-03-17)(중로2-23호선)(접함), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지임.
기호(6,7) 자연녹지지역(2011-08-04)(자연녹지지역), 농지법 제 8조의 규정이 적용되는 농지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
사용승인일: 1994.12.01
외벽: 화강석붙임 및 적벽돌치장쌓기
내벽: 1층 모르타르위 페인트 및 타일마감
2층 벽지마감 및 타일마감 등
바닥: 1층 콘크리트위 페인트마감 등
2층 장판마감 및 타일마감 등
창호: 알루미늄새시창 등

기호(4) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
사용승인일: 2002.08.29
외벽: 인조석붙이기 및 모르타르위 페인트마감,
내벽: 1층 모르타르위 페인트마감 등
2층 벽지마감 및 타일마감 등
바닥: 1층 모르타르위 페인트마감 및 장판마감 등
2층 장판마감 및 타일마감 등
창호: 하이새시창 등임.

이용상태

기호(2) 1층 근린생활시설(작업장 및 사무실)
2층 주택
기호(4) 1층 주택기타
2층 주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2,4) 위생설비 및 난방설비 되어 있으며 기호(2)는 태양열전기설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 기호(ㄱ - ㅅ)이 소재하나 구조, 규모, 용도 등으로 보아 토지사용 수익에 영향 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-맹지임
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2023타경34608 (3)

소재지: 경상남도 사천시 실안동 695

용도: 전 (토지)

토지면적: 441.00㎡ (약 133.40평)

감정가: 63,063,000원

건물 현황: 기호(2) 및 기호(4) 건물 소재 (사용승인일 1994.12.01 및 2002.08.29)

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 사천시 실안동 내에 위치하며, 일부는 농촌 마을 및 농경지 지역에 형성되어 있습니다. 인근은 상가 및 주택 등이 혼재된 주상복합지대와 농경지, 순수 임야 등으로 이루어진 지역적 특성을 보입니다. 특히, 실안동은 아름다운 '실안낙조'로 유명한 지역으로, 해안 관광지로 알려져 있습니다.

교통 상황:

물건의 기호(3)의 경우, 소형차량 출입이 가능하나 외곽지대 위치로 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 기호(5)의 경우 북측 2차선 도로가 있으나 고저차로 인해 출입이 어렵습니다. 기호(6)은 맹지이며 대중교통이 불편합니다. 기호(7)은 남서측으로 농로가 개설되어 경운기 등 농기구 출입은 가능합니다.

도로 상태:

기호(1)은 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 기호(3)은 남측으로 폭 약 4-6m 포장도로에 접합니다. 기호(5)는 북측 약 15m 포장도로에 접합니다. 기호(6)은 맹지입니다. 기호(7)은 남서측으로 경운기 출입 가능한 농로와 일부 접합니다.

토지 이용 현황:

일부는 주상복합건부지, 일부는 주택부지, 그리고 다수의 토지는 현재 전(밭) 및 답(논)으로 이용 중입니다.

지형/형태:

토지는 장방형, 사다리형에 유사한 부정형 등 다양한 형태를 보이며, 북서하향 및 남서하향 완경사지에 위치한 토지가 많습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

소유권은 양점윤으로 등기되어 있습니다. 채권 최고액은 등기부채권 총액 1,016,900,000원으로 확인됩니다.

말소 기준 권리는 2011년 7월 18일 진주서부농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

말소 기준 권리보다 후순위인 근저당, 지상권설정, 임의경매, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 명시되어 있습니다. 등기부 상 지상권설정(을2)은 말소로 기재되어 있으나, 명세서 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

임차인 현황:

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임대 관계는 미상입니다.

※ 임대차 관계가 미상인 점과 보증금이 0원이라도, 실제 점유하는 임차인이 있을 수 있으므로 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

특별 매각 조건:

본 건은 맹지이며, 농지 취득 자격 증명 또는 농지가 아니라는 사실을 증명해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의해야 합니다. 또한, 중복 병합 사건으로 매각 절차가 진행됩니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설:

실안동 인근은 아름다운 해안 경관과 함께 관광객을 위한 식당, 카페, 숙박 시설 등이 발달해 있습니다. 사천바다 케이블카, 삼천포대교공원 등 관광 자원과 연계된 상권이 형성되어 있습니다. 다만, 해당 토지가 위치한 구체적인 지역(농경지, rural area)은 상업 활동보다는 주거 또는 농업 용도의 특성을 강하게 보입니다.

인구 통계:

제공된 정보만으로는 구체적인 상권 인구 통계 분석이 어렵습니다.

잠재적 상업 가치:

지역 특성상 관광지 인근이라는 점은 긍정적 요인이 될 수 있으나, 농지 및 맹지라는 점, 그리고 일부 지역의 용도 제한(자연녹지지역 등)은 상업적 개발에 제한이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

인근에 배영초등학교(기호(1) 설명상)가 언급되었으나, 소재지인 사천시 실안동 695 기준 상세한 학군 및 병원, 대형마트 등의 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다. 다만, 실안낙조 관광지 인근으로는 식당, 카페 등 편의시설이 있습니다.

혐오시설 유무:

본건 토지 자체에 직접적으로 인접한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 검색 결과, 사천시(삼천포 지역 포함)에서는 생활폐기물 소각장 증설 및 입지 선정에 대한 주민 반대 민원이 지속적으로 제기되고 있으며, 환경 기초시설이 밀집된 지역에 대한 환경적 우려가 존재하는 것으로 파악됩니다. 이러한 지역적 환경 문제는 잠재적인 리스크로 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

맹지 및 접근성 문제:

본 건 중 기호(6)은 맹지이며, 일부 토지는 차량 접근이 어렵거나 고저차로 인해 활용에 제약이 있습니다.

농지 취득 자격 증명 필수:

농지로 이용 중인 토지가 포함되어 있어, 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적입니다. 미취득 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생합니다.

미확인 권리 존재 가능성:

물건 명세서 상 '소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 점은 주요 리스크 요인입니다. 등기부 상 말소 처리되었더라도, 인수 여부에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

지역 환경 이슈:

사천시, 특히 삼천포 지역에서는 생활폐기물 처리 시설과 관련된 환경 문제 및 주민 민원이 지속적으로 제기되고 있어, 지역 전반의 환경적 인식 및 향후 개발 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 존재:

토지 매각 대상이나, 현존하는 건물(기호(2), (4))의 처리 방안(철거, 활용 등)에 대한 별도 계획이 필요할 수 있습니다.

중복 병합 사건:

다수의 사건이 병합되어 진행되므로, 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 경매 절차 진행에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아름다운 해안 경관을 지닌 실안동에 위치하며, 토지 자체의 감정가는 비교적 낮게 책정되어 있습니다. 일부 토지는 현재 주택이나 근린생활시설로 이용 가능한 건물들이 존재합니다. 그러나 맹지, 농지 취득 자격 증명 필요, 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등 권리 관계 및 법규상의 리스크가 명확히 존재하는 물건입니다. 또한, 지역 내 환경 시설 관련 이슈는 잠재적 투자 가치에 영향을 미칠 수 있는 부분입니다. 따라서 본 건은 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사와 법률 검토를 거친 후 신중하게 접근해야 할 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 실안낙조 관광지 인근의 우수한 자연 경관 및 관광 잠재력.

* 실제 건물(주택, 근린생활시설)이 소재하여 즉시 활용 또는 개발 가능성.

* 농지 및 개발 가능한 토지의 혼합으로 다양한 활용 가능성 모색.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 63,063,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 맹지, 농지취득자격증명 필수, 소멸되지 않는 지상권 가능성, 건물 철거/활용 비용, 지역 환경 이슈 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 맹지 해소 방안, 농지취득자격증명 가능 여부, 지상권 인수 여부에 따라 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 높으므로, 이러한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 명확한 시세 자료 부족 및 다수의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 60~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다. (단, 이는 일반적인 분석이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰 정도, 개별 투자자의 리스크 감수 능력에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.