나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12814 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1367 월봉청솔1단지아파트 108동 4층 405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 "월봉초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 제4층 제405호로서, (사용승인일자: 2000년 09월 04일) 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 및 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(쌍용4지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나사렛대학교(상대정화구역))<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(나사렛새꿈학교(상대정화구역))<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(좋은유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 천안지원 2025타경12814 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1367 월봉청솔1단지아파트 108동 4층 405호

용도: 아파트

감정가: 134,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 건물 정보

아파트명: 월봉청솔1단지

동/호수: 108동 4층 405호

건축년도: 2000년 09월 04일 (사용승인일자)

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 4층

전용면적: 50.16㎡ (약 15.17평)

건물총면적 (단지): 96,522.09㎡

건물세대수 (단지): 1,423세대

건물동수 (단지): 8동

건물최고층 (단지): 15층

건물주차대수 (단지): 총 442대 (지상 4대, 지하 16대)

1.3. 토지 정보

토지면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

토지이용계획: 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(쌍용4지구), 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 "월봉초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통하여 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 강제경매 (말소기준권리): 강OO (채권액: 138,000,000원) - 접수일자: 2025-12-10 (등기구분: 갑10)

* 소유권이전: 이용성 (갑8)

* 소유권이전: 이지영 (갑9, 매매 133,000,000원)

* 주택임차권: 강현아 (을7, 보증금 138,000,000원) - 접수일자: 2025-04-21

3.2. 임차인 분석 (강현아)

* 전입일자: 2022-04-22

* 확정일자: 2022-03-08

* 배당신고일자: 2025-04-21

* 대항력: 있음

* 보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 비고: 공동담보, 대항력있는임차인 (특수물건정보)

3.3. 말소기준권리

대전지방법원 천안지원의 강제경매개시결정 (2025타경12814)입니다.

3.4. 인수되는 권리

본건은 을구 순위 7번 주택임차권(2025.4.21. 등기)이 존재하며, 임차인 강현아의 보증금 138,000,000원입니다. 이 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 쌍용동 일대는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, 약 2km 거리에는 천안아산역 인근 개발 지역이 있으며, 단지 인근으로 다수의 버스 노선이 운행되어 천안·아산 방면으로의 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 근린생활시설 및 대형마트(과거 롯데마트 천안점 부지 인근) 등을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 월봉초등학교: 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 기타: 나사렛대학교, 나사렛새꿈학교, 좋은유치원 등 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정된 교육기관들이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

대항력 있는 임차인 강현아의 보증금 138,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 본 건의 입찰가 산정에 가장 중요한 고려 사항입니다.

6.2. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되었으며, 이는 경매 진행 과정이나 최종적인 권리 관계에 복잡성을 더할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 환경 조사 결과, 본건 아파트(월봉청솔1단지, 쌍용동 1367번지) 인근에 특별히 명시된 혐오시설(교도소, 화장장, 폐기물 처리시설 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 주변 지역에서 층간소음 문제로 인한 사건이 발생한 사례가 있어, 공동주택 특성상 층간소음 문제는 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 아파트로, 감정가는 1억 3,400만원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 강현아가 1억 3,800만원의 보증금으로 거주 중이며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 본 건의 투자 매력을 결정하는 핵심 요소입니다. 2000년에 건축된 아파트로서 연식이 있으나, 주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 낙찰가의 중요한 결정 요인이 될 것입니다.

* 임차인 보증금 138,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려하여, 현재 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

* 안정적인 주거 환경과 교육 시설 접근성을 고려할 때, 보증금 인수 부담을 상쇄할 만한 시세 차익을 기대할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 134,000,000원

임차인 인수 보증금: 138,000,000원 (전액 인수 시)

최근 2026년 6월 실거래가는 106,000,000원에서 114,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

평균 실거래가: 약 109,166,667원

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 138,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 최소한의 입찰가는 인수 보증금 이상이 되어야 합니다. 현재 시세 및 감정가와 비교했을 때, 보증금 인수액이 더 높은 상황입니다.

보수적인 예상 입찰가 (보증금 인수 가정 시): 140,000,000원 ~ 150,000,000원

이는 인수 보증금 138,000,000원을 하한선으로 잡고, 수리비, 명도비용, 취득세, 그리고 미래 가치 상승 가능성을 고려한 금액입니다.

투자 시 유의사항:

임차인과의 협상 또는 배당 결과 확인이 선행되어야 합니다. 인수되는 보증금 액수가 크기 때문에, 해당 금액을 감당할 수 있는지, 그리고 시장 가치 대비 매력적인 가격으로 낙찰받을 수 있는지 신중하게 판단해야 합니다. 보증금 인수 부담이 과도하다 판단될 경우, 입찰을 재고하는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.