나이스옥션 법원경매 진주 2023타경34608 [6] 경상남도 사천시 실안동 692 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2023.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 본건은 진주시 신안동 소재 배영초등학교 북동측 인근에 위치하고 부근은 상가 및 주택 등으로 형성된 주상복합지대임.
기호(3) 본건은 사천시 실안동 소재 실안동마을 내에 위치하고 부근은 농촌마을, 농경지 등으로 형성된 지역임.
기호(5-7) 본건은 사천시 실안동 소재 실안동 마을 남동측 인근 및 북동측 원거리에 위치하며 부근은 농경지, 순수임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1) 본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 있어 일반대중 교통사정은 비교적 양호함.
기호(3) 본건까지 소형차량 출입이 가능하나, 외곽지대에 위치하여 일반대중교통 사정은 보통정도임.
기호(5) 본건 북측으로 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있으나 고저차로 인하여 출입 불가능함.
기호(6) 맹지이며 관내 대중교통 사정은 불편함.
기호(7) 본건 남서측까지 농로가 개설되어 경운기 등의 농기구 출입은 가능함.

형태 및 이용상태

기호(1) 가각 정리된 장방형의 토지로서 현재 주상복합건부지로 이용중임.
기호(3) 사다리형에 유사한 부정형의 토지로서 현재 주택부지로 이용중임.
기호(5) 북서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 전으로 이용중임.
기호(6) 남서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 전으로 이용중임.
기호(7) 북서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 남서측 및 북서측으로 ？ 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호(3) 남측으로 폭 약 4-6M 정도의 포장도로와 접함.
기호(5) 북측으로 폭 약 15 내외의 포장도로와 접함.
기호(6) 맹지임.
기호(7) 남서측으로 경운기 출입가능한 농로와 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(3) 제1종일반주거지역(2011-08-04), 소로3류(8m 미만)(소로3-101호선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(5) 자연녹지지역(2011-08-04)(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m 이하), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-03-17)(중로2-23호선)(접함), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지임.
기호(6,7) 자연녹지지역(2011-08-04)(자연녹지지역), 농지법 제 8조의 규정이 적용되는 농지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
사용승인일: 1994.12.01
외벽: 화강석붙임 및 적벽돌치장쌓기
내벽: 1층 모르타르위 페인트 및 타일마감
2층 벽지마감 및 타일마감 등
바닥: 1층 콘크리트위 페인트마감 등
2층 장판마감 및 타일마감 등
창호: 알루미늄새시창 등

기호(4) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
사용승인일: 2002.08.29
외벽: 인조석붙이기 및 모르타르위 페인트마감,
내벽: 1층 모르타르위 페인트마감 등
2층 벽지마감 및 타일마감 등
바닥: 1층 모르타르위 페인트마감 및 장판마감 등
2층 장판마감 및 타일마감 등
창호: 하이새시창 등임.

이용상태

기호(2) 1층 근린생활시설(작업장 및 사무실)
2층 주택
기호(4) 1층 주택기타
2층 주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2,4) 위생설비 및 난방설비 되어 있으며 기호(2)는 태양열전기설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 기호(ㄱ - ㅅ)이 소재하나 구조, 규모, 용도 등으로 보아 토지사용 수익에 영향 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-[목록8] 맹지임
-[목록9] 은 '실안마을 도시계획도로 개설공사(1단계)'에 기 편입된 토지이며, 현재 공사가 완료된 현황 ' 도로(법면부분)' 이며, 이를 고려하여 감정 평가함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2023타경34608 (6)

소재지: 경상남도 사천시 실안동 692

용도: 전 (일부 토지)

감정가: 140,055,000원

토지면적: 1,030.00㎡ (약 311.58평)

토지지분: 1,030㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OO

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 맹지(목록8), 도시계획도로 편입 토지(목록9), 농지취득자격증명 요함 (미제출 시 보증금 몰수)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 기호(1)에 대한 설명은 '진주시 신안동'으로 기재되어 있으나, 물건의 주소지는 '경상남도 사천시 실안동'으로 되어 있어 지역 간 차이가 있음을 유의해야 합니다. 본건은 진주시 신안동 소재 배영초등학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상가 및 주택 등으로 형성된 주상복합지대입니다.

* 기호(3)은 사천시 실안동 소재 실안동 마을 내에 위치하며, 부근은 농촌마을, 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

* 기호(5-7)은 사천시 실안동 소재 실안동 마을 남동측 인근 및 북동측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지, 순수임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

* 기호(1): 본건까지 중소형 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내 노선 버스 정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 비교적 양호합니다.

* 기호(3): 본건까지 소형 차량 출입이 가능하나, 외곽지대에 위치하여 일반 대중교통 사정은 보통 정도입니다.

* 기호(5): 본건 북측으로 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있으나 고저차로 인하여 출입이 불가능합니다.

* 기호(6): 맹지이며 관내 대중교통 사정은 불편합니다.

* 기호(7): 본건 남서측까지 농로가 개설되어 경운기 등의 농기구 출입은 가능합니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호(1): 가각 정리된 장방형의 토지로서 현재 주상복합건부지로 이용 중입니다.

* 기호(3): 사다리형에 유사한 부정형의 토지로서 현재 주택부지로 이용 중입니다.

* 기호(5): 북서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호(6): 남서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호(7): 북서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 답(논)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1): 남서측 및 북서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

* 기호(3): 남측으로 폭 약 4-6m 정도의 포장도로와 접합니다.

* 기호(5): 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호(6): 맹지입니다.

* 기호(7): 남서측으로 경운기 출입 가능한 농로와 일부 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역.

* 기호(3): 제1종일반주거지역, 소로3류(8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역.

* 기호(5): 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역, 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지입니다.

* 기호(6,7): 자연녹지지역, 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 말소기준권리: 2011년 7월 18일 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 소유권: 양남수 (1981.02.17 보존), 양점윤 (2007.09.05 이전 등기)

* 근저당권: 진주서부농업협동조합 (2011.07.18, 71,500,000원), 이한봉 (2021.09.06, 140,000,000원), 김우성 (2022.10.31, 60,000,000원), 정권규 (2023.07.14, 139,200,000원)

* 지상권: 진주서부농업협동조합 (2011.07.18, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (2023.07.19, 61,200,000원), 서울보증보험주식회사 (2024.01.15, 47,351,198원)

* 압류: 사천시 (2025.07.24)

* 임의경매: 진주서부농업협동조합 (2024.09.06)

* 총 등기부채권액: 519,251,198원 (본 경매 개시 결정으로 인해 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리는 없습니다. (일반적으로 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸됩니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 해당 정보에 임차인의 보증금 또는 차임이 미상인 경우는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설:

* 물건지 인근은 주거 및 농경지 위주로 형성되어 있으나, 일부 지역은 상가 및 주택이 혼합된 주상복합지대로 개발되고 있습니다. (기호1 관련 내용 참조)

* 실안동 마을 내에는 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상점들이 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 주거시설:

* 물건지는 주택, 농촌마을, 농경지 등으로 형성된 지역에 위치합니다. (기호3, 5-7 관련 내용 참조)

* 일부 지역은 주택 부지로 이용 중이며, 주상복합건부지로 이용되는 토지도 있습니다. (기호1, 3 관련 내용 참조)

* 혐오시설 유무:

* 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 해당 주소지 (경상남도 사천시 실안동 692) 인근에 심각한 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설:

* 물건지 인근에는 사천초등학교, 사천중학교, 사천고등학교 등이 위치하여 교육 환경을 제공합니다. (지역 정보 기반)

* 보고서 상 기호(1)은 진주시 배영초등학교 인근으로 언급되었으나, 이는 물건지의 전체적인 범위 중 일부일 수 있습니다.

* 교통 및 편의시설:

* 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 일반 대중교통 이용이 비교적 용이한 편입니다 (기호1, 3).

* 마을 내 농로가 개설되어 있어 농기구 등 출입이 가능합니다 (기호7).

* 소규모 상점 및 마을 편의시설은 실안동 마을 내에 존재할 것으로 예상됩니다.

* 더 넓은 범위의 편의시설 및 상업시설은 사천시 시내 접근이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 요구: 해당 토지가 농지일 경우, 농지취득자격증명 발급이 필수이며 미제출 시 매수인이 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

* 맹지 존재: 목록 8번 토지는 맹지이므로, 건축이나 개발 시 도로 접근에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 도로 편입 토지: 목록 9번 토지가 도시계획도로 개설로 편입되어 '도로(법면부분)'으로 현재 이용 중이므로, 토지의 활용 가치에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 지역별로 상이한 용도지역(제2종일반주거, 제1종일반주거, 자연녹지) 및 지구단위계획, 건축 제한(고도지구) 등이 존재하여 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 경사지 토지: 기호 5, 6, 7번 토지는 완경사지로 되어 있어 토목 공사 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복병합사건, 공동담보: 여러 권리가 복합적으로 얽혀 있어 복잡성이 있습니다.

* 건물 관련: '매각대상: 토지매각'으로 명시되어 있으나, 건물 감정 평가 요항표가 제공되었습니다. 이는 토지 자체의 가치 평가를 위한 참고 자료일 수 있으며, 실제 건물은 매각 대상이 아닐 수 있으므로 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 실안동에 위치한 토지 경매 물건으로, 사건번호는 진주지원 2023타경34608 (6)입니다. 토지매각 대상이며, 감정가는 140,055,000원, 면적은 1,030.00㎡입니다. 해당 토지는 지역에 따라 주상복합지대, 농촌마을, 농경지, 임야 등 다양한 특성을 보이며, 일부 토지는 맹지이거나 도시계획도로로 편입된 상태입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이는 낙찰 시 중요한 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실안동 지역은 해안과 인접하여 관광 및 레저 활동과 연계된 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 일부 지역은 주거 및 상업 용도로 개발이 이루어지고 있어, 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 주변에 학교 등 생활 편의시설이 존재하여 기본적인 정주 환경을 갖추고 있습니다.

* 일괄매각으로 여러 필지가 묶여 있어, 토지 이용 계획에 따라 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 140,055,000원입니다.

* 본 물건은 농지취득자격증명 필요, 맹지, 도로 편입 토지, 경사지 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 포함하고 있습니다.

* 낙찰 시 인수할 보증금(임차인 관련)은 없는 것으로 파악됩니다.

* 상기 리스크 요인과 지역 개발 가능성, 현재 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 권리 분석, 현장 답사, 유사 물건 시세 비교 등 추가적인 심층 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.