나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13078 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 324-2 경동태원하이빌아파트 105동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 "천상초등학교" 동측 인근에 위치하는 경동태원하이빌아파트 105동 10층 1001호로서 주위는 아파트단지, 상가, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 내 10층 1001호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 바름 및 일부 내장타일 붙임, 창호: 샤시창임.

이용상태

아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실1, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전 및 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 경사지대에 위치한 3필 일단의 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 폭 약 10미터의 소로에 접하고 아파트단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[대표지번 천상리 324-2 기준] 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16) (축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원에서 진행하는 2025타경13078 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경13078 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 324-2 경동태원하이빌아파트 105동 10층 1001호

* 용도: 아파트

* 감정가: 118,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

아파트 정보:

* 아파트명: 경동태원하이빌

* 주소: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 324-2

* 사용승인일: 2001년 02월 20일

* 층수: 20층 건물 내 10층

* 전용면적: 59.96㎡ (약 18.1평)

* 분양면적: 제공된 정보에서 명시적으로 확인되지 않음.

* 토지 면적: 24.13㎡ (약 7.3평)

* 건물 면적: 59.96㎡ (약 18.1평)

1.1. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 "천상초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 북측으로는 폭 약 10미터의 소로에 접하고 있으며, 아파트 단지 내 가로망은 정비되어 있습니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 요약

* 소유권보존: 태원개발주식회사 (2001-02-20)

* 소유권이전: 이길호 (2009-08-25, 매매)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2019-10-08, 77,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 김성희 (2024-05-28, 31,500,000원) - 말소

* 가압류: 경남은행 (2025-05-29, 25,674,232원) - 말소

* 임의경매: 한국자산관리공사 (2025-12-18, 53,365,596원) - 말소

등기부상 채권 총액은 134,174,232원입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급될 수 있으나, 본 물건의 경우 명시된 인수되는 권리는 없습니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

임차인 중 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내용이 파악되지 않았으므로, 입찰 시 해당 임차인의 법적 지위 및 명도 가능성에 대해 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용 아파트 단지로, 주변에 상가 및 근린생활시설이 분포하여 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 단지 동측 인근에 천상초등학교가 위치하여 통학이 용이합니다.

* 교통 환경: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상가를 이용할 수 있습니다.

* 단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 715대의 주차가 가능하며, 지하 자동주차 322대, 옥외 자동주차 393대로 구성됩니다. 전기차 충전기도 지하에 14대 설치되어 있습니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 내 10층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시입니다. 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 소화전, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 가장 큰 리스크 요인으로, 점유 관계 및 명도에 관한 불확실성이 존재합니다. 인수 보증금이 0원이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 건축 연도: 2001년 준공으로, 2026년 현재 약 25년차 아파트로 연식이 있는 편입니다. 향후 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 환경: 대규모 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 주거 지역 내 위치하므로 향후 개발 계획이나 주변 환경 변화에 주의할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍의 주거 중심지에 위치하며, 천상초등학교 등 교육 시설과 생활 편의 시설 접근성이 양호한 아파트입니다. 신축 아파트는 아니지만, 내부 시설 및 단지 관리가 이루어지고 있을 것으로 보입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이나, 임대관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 변수가 될 수 있는 부분입니다. 총체적으로 입지 조건은 양호하나, 임차인 관련 불확실성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 선호 지역: 천상초등학교 인근 지역은 비교적 주거 선호도가 높은 편입니다.

* 교통 및 생활 인프라: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 최근 실거래가 반영: 최근 2026년 7월에 인근에서 11,000만원 ~ 11,900만원 사이의 실거래가 형성이 있어 시세 파악이 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 거래 사례를 보면, 15층이 11,000만원(중개거래), 15층이 11,900만원(중개거래), 9층이 11,800만원(직거래)에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 118,000,000원입니다.

임대관계가 미상이라는 점은 리스크 요인이지만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 금전적인 부담은 없을 것으로 보입니다. 따라서 최근 실거래가 및 감정가를 고려하되, 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래 최고가 및 감정가 수준을 고려하여, 예상 입찰가는 117,000,000원 으로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.