나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1621 [1] 울산광역시 동구 서부동 290-6 신광그린파크 14층1411호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 서부동 소재 "현대청운고등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근지역은 아파트,공장,학교,임야 등으로 형성된 지역으로,제반 환경조건은 보통시 됩니다.

교통상황

차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 정도입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 19층 중 제14층 1411호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트) 입니다.

설비내역

기본적인 위생설비,급.배수설비, 난방설비,승강기설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태등은 보통시됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m ~30m)(2025-05-29)(접함) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 상대보호구역(2016-12-12)(현대청운고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(현대청운중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1621 (1)

소재지: 울산광역시 동구 서부동 290-6 신광그린파크 14층1411호

용도: 아파트

감정가: 143,000,000원

토지면적: 27.54㎡ (약 8.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.57㎡ (약 25.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

특이사항: 유동화물건

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 19층 중 14층

사용승인일: 1993년 01월 20일

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 동구 서부동 소재 "현대청운고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 공장, 학교, 임야 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 환경 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황 또한 보통 정도입니다. 토지는 부정형이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 주변 가로망 상태도 보통 수준입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 대로3류(폭 25m ~ 30m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 현대청운고등학교 및 현대청운중학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 02월 10일에 접수된 신한은행의 근저당권(을3)입니다. 등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류)는 경매를 통해 말소될 예정입니다.

* 등기부 요약

* 갑1: 소유권이전 (1993-02-25)

* 갑2: 소유권이전 (2009-02-16)

* 을3: 근저당권 (신한은행, 72,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 근저당권 (신한은행, 43,200,000원)

* 갑3: 가압류 (신한카드, 19,613,122원)

* 갑4: 가압류 (현대카드, 9,737,700원)

* 갑5: 가압류 (토스뱅크주식회사, 50,852,853원)

* 갑6: 임의경매 (신한은행, 64,207,478원) - 본 경매개시결정

등기부채권 총액은 195,403,675원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로 보고되었습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 명시되어 있어, 실제 거주 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 보증금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 울산 동구의 일반적인 주거지역에 위치하고 있으며, 인근에 학교(현대청운고, 현대청운중)가 있어 교육 환경이 양호합니다. 아파트 단지들이 밀집한 주거 지역의 특성을 보이며, 일부 공장 및 임야 등 다양한 용도의 토지가 혼재되어 있습니다. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 아파트로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 주차는 총 42대 수용 가능합니다. 인근에 학교가 위치해 있어 교육 환경이 우수하며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 "유동화물건"으로 분류되어 있어, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계나 소유 구조가 복잡할 수 있습니다. 또한, 1993년에 건축되어 약 30년 이상 경과된 노후 아파트로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 임대 관계가 미상으로 파악됨에 따라, 잠재적인 임차인 관련 분쟁 발생 가능성에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산 동구의 정주 여건이 비교적 양호한 지역에 위치한 아파트입니다. 인근 학교와의 접근성이 좋고, 주거 환경이 안정적인 편입니다. 다만, 건물 노후화 및 유동화 물건이라는 특수성과 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 임차인 관련 확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 가격으로 내 집 마련 또는 투자 기회 확보 가능

* 인근 학교와의 접근성으로 교육 환경 중시 가구에 매력적

* 향후 지역 개발 또는 재건축 가능성 고려 시 가치 상승 잠재력 보유

* 최근 실거래가와 감정가 차이를 고려한 시세 차익 기대

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(84.57㎡)의 실거래 사례가 2026년 5월 12,700만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 경매 물건의 현 시세는 12,700만원 내외로 판단됩니다. 본 물건의 감정가는 14,300만원이나, 최근 시세와의 차이를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서 예상 입찰가는 12,500만원에서 13,500만원 범위를 고려해 볼 수 있습니다. 실거래가 수준에서 적극적으로 참여하되, 감정가를 상회하는 과도한 경쟁은 지양하는 전략을 추천합니다. 최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기 및 경쟁자들의 성향을 파악하여 탄력적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.