나이스옥션 법원경매 진주 2023타경34608 [1] 경상남도 진주시 신안동 465-12 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경34608 [1] 경상남도 진주시 신안동 465-12 근린주택 경매

• 사건번호: 2023타경34608
• 주소: 경상남도 진주시 신안들말길26번길 7
• 용도: 근린주택

진주지원 경매4계 2023타경34608 | 소재지: 경상남도 진주시 신안들말길26번길 7 | 감정가: 346,644,800원 | 최저가: 169,856,000원 | 용도: 근린주택

1. 진주지원 2023타경34608 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경34608 (1)

소재지: 경상남도 진주시 신안동 465-12 일대 (기호 1) 및 사천시 지역 (기호 3, 5-7)

용도: 주/상용건물 및 토지

감정가: 346,644,800원

토지면적: 총 194.90㎡ (약 59.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 총 191.41㎡ (약 57.90평)

건물 제시외면적: 97.00㎡ (약 29.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OO

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 물건 [감정서상 ㄱ~ㄹ, a] 포함 (건물 옥상에 설치된 태양광설비 (a)는 건물 가격에 포함 평가함)

1.1. 1.토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 진주시 신안동 소재 배영초등학교 북동측 인근에 위치하며, 상가 및 주택 등이 형성된 주상복합지대입니다.

기호(3): 본건은 사천시 실안동 소재 실안동마을 내에 위치하며, 농촌마을 및 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

기호(5-7): 본건은 사천시 실안동 소재 실안동 마을 남동측 인근 및 북동측 원거리에 위치하며, 농경지, 순수임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1) (진주시 신안동): 중소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 일반 대중교통 사정은 비교적 양호합니다.

기호(3) (사천시 실안동): 소형 차량 출입이 가능하나 외곽지대에 위치하여 일반 대중교통 사정은 보통 정도입니다.

기호(5) (사천시 실안동): 북측으로 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있으나 고저차로 인해 출입이 불가능합니다.

기호(6) (사천시 실안동): 맹지이며 관내 대중교통 사정은 불편합니다.

기호(7) (사천시 실안동): 남서측으로 농로가 개설되어 있어 경운기 등 농기구 출입은 가능합니다.

형태 및 이용상태

기호(1) (진주시 신안동): 가각 정리된 장방형 토지로서 현재 주상복합건부지로 이용 중입니다.

기호(3) (사천시 실안동): 사다리형에 유사한 부정형 토지로서 현재 주택부지로 이용 중입니다.

기호(5) (사천시 실안동): 북서하향 완경사지 내 부정형 토지로서 현재 전으로 이용 중입니다.

기호(6) (사천시 실안동): 남서하향 완경사지 내 부정형 토지로서 현재 전으로 이용 중입니다.

기호(7) (사천시 실안동): 북서하향 완경사지 내 부정형 토지로서 현재 답으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1) (진주시 신안동): 남서측 및 북서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

기호(3) (사천시 실안동): 남측으로 폭 약 4-6m 정도의 포장도로와 접합니다.

기호(5) (사천시 실안동): 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.

기호(6) (사천시 실안동): 맹지입니다.

기호(7) (사천시 실안동): 남서측으로 경운기 출입 가능한 농로와 일부 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) (진주시 신안동): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역.

기호(3) (사천시 실안동): 제1종일반주거지역, 소로3류(8m 미만), 가축사육제한구역(전부제한구역).

기호(5) (사천시 실안동): 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역(일부제한구역), 농지법 제8조 규정 적용 농지.

기호(6,7) (사천시 실안동): 자연녹지지역, 농지법 제8조 규정 적용 농지.

제시목록 외의 물건: 없음.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 현재 임대관계는 미상입니다.

1.1. 2.건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 (사용승인일: 1994.12.01). 외벽: 화강석붙임 및 적벽돌치장쌓기. 내벽: 모르타르위 페인트, 타일, 벽지 등. 바닥: 콘크리트위 페인트, 장판, 타일 등. 창호: 알루미늄새시창.

기호(4): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 (사용승인일: 2002.08.29). 외벽: 인조석붙이기 및 모르타르위 페인트마감. 내벽: 모르타르위 페인트, 벽지, 타일 등. 바닥: 모르타르위 페인트, 장판, 타일 등. 창호: 하이새시창.

이용상태

기호(2): 1층 근린생활시설 (작업장 및 사무실), 2층 주택.

기호(4): 1층 주택기타, 2층 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기호(2,4): 위생설비 및 난방설비 되어 있으며, 기호(2)는 태양열전기설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 기호(ㄱ - ㅅ)이 소재하나, 구조, 규모, 용도 등으로 보아 토지사용 수익에 영향 없을 것으로 사료됩니다.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 현재 임대관계는 미상입니다.

1.2. 최고의 입지

본 물건은 진주시 신안동에 위치한 주상복합지대(기호 1)와 사천시의 농촌 지역(기호 3, 5-7)으로 구성되어 있어 입지 조건이 다양하게 나타납니다. 진주시 신안동 지역은 배영초등학교 북동측 인근에 위치하며 상가와 주택이 혼합된 주상복합지대로, 생활 편의시설 접근성이 양호하고 일반 대중교통 이용이 편리한 것으로 평가됩니다. 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 일반적인 주변 환경 분석 결과, 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로 특별히 혐오 시설이 파악되지는 않았습니다. 반면, 사천시 지역의 토지들은 농촌 마을, 농경지, 임야 등에 위치하며 일부는 맹지이거나 접근성이 제한적이어서 도시 지역과는 상반된 입지 특성을 보입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 강OO입니다. '중복병합사건'으로 표기된 점으로 보아 관련 채권 및 권리 관계가 복잡할 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 말소기준권리 외 추가적인 권리 사항 및 인수되는 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다. 임의경매의 경우 통상적으로 낙찰 후 말소기준권리 이하의 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 권리상의 부담을 크게 안고 가지 않을 가능성이 높으나, 병합 사건의 특성을 고려한 세밀한 분석이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

진주시 신안동 지역(기호 1)은 주상복합지대로서 상가와 주택이 공존하는 곳으로, 근린생활시설이나 소형 점포, 주거용 임대 등 다양한 상업 및 주거 활동이 가능한 지역입니다. 배영초등학교 인근이라는 점은 배후 수요 확보에 긍정적일 수 있습니다. 그러나 사천시 지역의 토지들은 농경지 및 임야로 주로 이용되고 있어, 현재로서는 직접적인 상권 형성이 어렵다고 판단됩니다. 향후 해당 지역의 개발 계획이나 농업 관련 사업 등 특수 목적을 고려한 접근이 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

진주시 신안동 물건지(기호 1)는 배영초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 주변 상가 및 주택 형성으로 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 반면, 사천시 지역 물건지(기호 3, 5-7)들은 농촌 마을이나 농경지에 위치하며, 대중교통 이용이 불편하거나 접근성이 제한적인 경우가 있어 도시 생활과는 다른 한적한 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 필지가 통합되어 있어 관리 및 활용에 있어 복합적인 고려가 필요합니다. 특히 사천시 지역의 토지들 중 일부는 접근성이 매우 제한적(맹지, 고저차로 인한 출입 불가 등)이며, 농지법 적용을 받는 지역으로 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 건물은 각각 1994년, 2002년에 사용승인되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, '임대관계 미상'으로 되어 있어 현재 임차인이 있을 경우 명도 진행에 따른 시간 및 비용이 추가될 수 있습니다. '중복병합사건'이라는 점도 법적 문제 발생 가능성을 시사하므로 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 진주시의 주거/상업 복합용 건물과 사천시의 농경지 및 임야 등 다양한 형태의 부동산이 일괄 매각되는 건입니다. 진주 지역은 비교적 양호한 입지와 편의시설을 갖추고 있으나, 사천 지역은 접근성 및 개발 제한 등의 이슈가 있습니다. 다수의 토지 및 건물이 포함된 만큼, 각 물건의 개별적인 가치와 특성을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. '중복병합사건'임을 고려하여 권리 관계를 철저히 분석하고, 현장 방문을 통해 각 토지의 실제 이용 현황과 접근성, 건물의 상태 등을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

진주시 신안동의 주상복합 건물은 지역 내 주거 및 상업 수요를 기반으로 한 임대 수익 또는 재개발 가능성을 기대할 수 있습니다. 사천시의 토지들은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있으며, 농업 관련 용도로 활용할 수도 있습니다. 여러 필지를 일괄 매각으로 취득함으로써 개별 매입보다 유리한 조건으로 자산을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 앞서 언급된 잠재적 리스크들을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계