나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9997 [1] 대구광역시 동구 대림동 885 대구혁신도시서한이다음3차 706동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9997 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 대림동 885 대구혁신도시서한이다음3차 706동 1층106호

* 용도: 아파트

* 감정가: 231,000,000원

* 토지면적: 58.83㎡ (약 17.80평)

* 건물면적 (공급면적): 78.85㎡ (약 23.86평)

* 전용면적: 78.85㎡ (약 23.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 (임차권 양수인 HUG의 잔존 보증금 대항력 포기 및 말소 동의)

* 주의사항: (별도 기재 없음)

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 동구 대림동 885, 대구혁신도시서한이다음3차 706동 1층106호

* 아파트 단지명: 대구혁신도시서한이다음3차

* 준공년도: 2016년

* 주변 환경: 대구 혁신도시에 위치한 계획도시 지역으로, 현대적이고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 공공기관, 상업 시설, 공원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 도로망 접근성이 우수할 것으로 보입니다. (상세 정보 없음)

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 요약: 본 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 말소기준권리: (명확히 기재되지 않았으나, 일반적으로 경매개시결정등기 또는 이에 선행하는 권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 225,000,000원 (최초 270,000,000원에서 1차 감액분)

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2022-01-04

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기(을구 5번)가 존재하나, 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 해당 임차권의 양수인으로서, 배당받지 못하는 잔존 임차보증금에 대한 매수인에 대한 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 본 물건은 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 270,000,000원 (임차권 및 경매 신청 채권액 등 포함)

1.3. 상권분석

* 상권 특징: 대구 혁신도시는 정부 기관 이전과 함께 조성된 계획도시로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변 시설: 단지 주변으로 마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 생활 편의시설과 근린 상업시설이 잘 갖추어져 있어 이용이 편리합니다.

* 배후 수요: 대규모 아파트 단지로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지 인근 도로를 통해 대구 시내 및 고속도로 접근이 용이하여 광역 이동성이 좋습니다. (구체적인 대중교통 노선 정보는 별도 확인 필요)

* 편의시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있으며, 단지 외부의 상업 지구를 통해 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육: (구체적인 학군 정보는 제공되지 않았으나, 신도시 특성상 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.)

* 아파트 단지 상세 정보:

* 아파트명: 대구혁신도시서한이다음3차

* 총 동수: 6개 동

* 총 세대수: 380세대

* 최고층: 15층

* 주차대수: 472대 (세대당 약 1.24대)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 사항: 본건은 HUG(주택도시보증공사)가 임차인의 보증금 반환 채권을 양수하여 경매를 신청한 건으로, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG가 임차보증금 중 잔존 금액에 대한 매수인 대항력을 포기하는 조건으로 경매가 진행되었음을 의미합니다. 비록 인수 부담은 없으나, 이러한 특수 조건은 잠재적인 이슈가 될 수 있어 신중한 검토가 필요합니다.

* 1층 세대의 단점: 일반적으로 1층은 고층에 비해 소음, 사생활 침해, 조망 등의 측면에서 선호도가 낮을 수 있으며, 이는 매각 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 대구혁신도시에 위치한 신축급 아파트로, 법적으로 인수해야 할 임차인 보증금이나 기타 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다. HUG라는 공신력 있는 기관이 채권자이자 임차권의 양수인이었으나, 모든 관련 권리를 포기하고 말소에 동의함으로써 매수인의 권리 부담은 사실상 해소되었습니다. 현대적인 주거 환경과 혁신도시의 발전 가능성을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 1층이라는 점과 HUG 관련 특이 사항에 대한 추가적인 현장 확인 및 시장 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 보증금 미인수: 임차인의 보증금 2억 2천 5백만원을 전혀 인수하지 않아 명도 및 자금 운용 계획이 매우 용이합니다.

* 권리상 안전성: 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 권리 관련 문제 발생 가능성이 극히 낮습니다.

* 신축급 아파트: 2016년 준공으로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 혁신도시의 미래 가치: 대구 혁신도시는 지속적인 개발과 인프라 확충으로 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 231,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 6-7월):

* 78.85㎡ (4층): 239,000,000원

* 78.85㎡ (15층): 240,000,000원

* 74.67㎡ (10층): 215,000,000원

* 분석: 본 물건은 1층 세대로, 최근 거래된 고층 세대(239,000,000원 ~ 240,000,000원)보다는 낮은 가치로 평가될 수 있습니다. 또한, 74.67㎡의 10층이 215,000,000원에 거래된 사례를 참고하여 1층의 가격을 보수적으로 산정해야 합니다. 감정가(231,000,000원)와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 1층이라는 점을 감안한 적정 입찰가 범위는 220,000,000원 ~ 230,000,000원으로 예상됩니다.

* 권장 입찰가: 225,000,000원 (입찰 전 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 시장 동향 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.