나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10086 [1] 경상북도 경산시 진량읍 선화리 1990 이안경산진량아파트 101동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 진량읍 선화리 소재 '대구CC' 북서측인근에 위치하며, 주변은 '아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등'으로 형성되어 있으며, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(1-가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층(사용승인일자: 2017.10.12)중 16층 1603호 로서, - 외 벽 : 스톤코트, 몰탈위 페인트 마감, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창 호 : 샷시 등 이중창호 등.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완만한 경사지대내의 다각형 토지로서 자체지반 평탄하게 조성되어 "아파트부지" 로 이용중 임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 폭 약44미터, 동측으로 폭 약30미터, 남측으로 폭 약12미터 의 아스팔트 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-11-20)(선화지구, 경산시고시제2014-120 (2014.11.20.)), 광로3류(폭 40m~50m)(2014-11-20)(진1, 경산시고시제2014-117호(2014. 11.20))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-06-28)(진12b, 경산시고시제2021-112호(2021. 6.28.))(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-20)(진18(국), 경산시고시제2014-120호 (2014.11.20.))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파 트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사 육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(산림청고시제2018-102호(2018.12. 28))<산지관리법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 이해관계인의 부재로 인하여 집합건축물관리대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한 내부전경, 인근주민탐문등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10086 (1)

소재지: 경상북도 경산시 진량읍 선화리 1990 이안경산진량아파트 101동 16층1603호

용도: 아파트

감정가: 238,000,000원

토지면적: 43.24㎡ (약 13.08평)

건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (강제경매 신청액: 243,579,450원)

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경산시 진량읍 선화리에 위치하며, '대구CC' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 단지 북측, 동측, 남측으로 각각 폭 약 44미터, 30미터, 12미터의 아스팔트 포장 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

1.1. 1.토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(선화지구)에 속합니다. 광로3류, 중로1류, 중로3류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(공동주택(아파트) 800M, 주거밀집 800M) 및 준보전산지(산지관리법)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 본건의 말소기준권리는 2022년 07월 29일 접수된 서울보증보험주식회사의 전세권설정(230,000,000원)입니다. 이 권리를 포함한 모든 을구 및 갑구의 권리(현대캐피탈의 가압류, 서울보증보험의 강제경매 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권보존 및 이전 등기(조희원, 신경범)는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권"이 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 기재되어 있지 않아 현재로서는 특별한 부담으로 작용할 가능성은 낮아 보입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 총액은 0원으로 확인되어, 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 현장 조사 시 실제 점유 관계 및 임대차 현황은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기반으로 하고 있습니다. 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있으며, 이는 단지 내 거주자들의 생활 편의를 지원합니다. 최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적대의 아파트 거래가 활발히 이루어지고 있으며, 이는 해당 지역의 부동산 시장이 안정적으로 유지되고 있음을 시사합니다.

별도의 혐오시설 정보는 제공되지 않았으나, 주변 환경에 대한 정확한 판단을 위해서는 현장 방문 및 상세 지도 확인이 권장됩니다.

1.4. 생활정보

본 아파트(이안경산진량)는 2017년 10월 12일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 총 19층 건물 중 16층에 위치하여 채광 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있으며, 지하 주차장에는 전기차 충전기가 설치되어 있습니다. 개별난방 및 도시가스 공급 설비가 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가 과정에서 이해관계인 부재 및 내부 확인 불가로 인해 표준적인 이용상황을 상정하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태나 점유 관계가 평가 시와 다를 수 있으며, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 부동산 시장 변동에 따른 가격 하락 위험도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 경산시의 이안경산진량 아파트 단지 내 로열층에 위치한 부동산 강제경매 물건입니다. 비교적 신축인 데다 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 및 실거주 가치가 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정평가 당시 내부 확인이 제한적이었던 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 신축된 아파트로 현대적인 주거 환경 제공.

* 16층 로열층으로 우수한 채광, 조망 및 개방감 확보 가능.

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 기대됨.

* 향후 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

* 아파트 매매 시장에서 유사 면적대 매물이 2억 5천만원 이상에서 거래된 사례 확인.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 동일한 전용면적(84.89㎡)의 아파트가 2026년 6월 4층 매물 기준 258,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 16층으로 4층 대비 선호도가 더 높을 것으로 예상됩니다. 감정가는 238,000,000원으로, 최근 거래가격을 고려할 때 경매 최저가 대비 적절한 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 245,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가를 상회하지만, 최근 거래가 및 층수 프리미엄을 고려한 보수적인 금액이며, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.