나이스옥션 법원경매 경주 2025타경608 [1] 경상북도 경주시 황성동 521-76 황성상가 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 '황성동현대1차아파트' 동측 인근에 위치하는 황성상가 제2층 제201호 및 제202호 단위상가로서 부근 일대는 노산상가, 근린생활시설, 단독주택 및 아파트 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건이 소재한 건물까지 차량 출입 가능하며 일반대중교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지상2층 건물 중 제2층 제201호 및 제202호 단위상가로서 외벽 : 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 인테리어 마감재 등 마감, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공히 근린생활시설(교습소) 용도이나 이해관계인 부재로 내부는 확인하지 못하였음.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비 및 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 지면은 대체로 평탄하며 건부지(근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 세로(가)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

황성동 521-76 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계림중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 본건의 의뢰조서상 용도가 일반음식점이나 2012.11.19자로 표시변경신청에 의거 일반음식점을 학원으로 변경하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록1,2를 일체로 하여 이용되었고 등기부상 용도는 사무실, 일반음식점이나 201호에 등용문(수학학원)이라고 기재되어 있으며 현재 영업여부는 불분명

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 경주지원 2025타경608 (1)

소재지: 경상북도 경주시 황성동 521-76 황성상가 제2층 제201호

용도: 근린상가 (현황 교습소 추정)

감정가: 49,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOO (강동농업협동조합)

1.2. 면적정보

토지면적: 36.43㎡ (약 11.02평)

토지 지분: 36.4308㎡ (약 11.02평)

건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

건물 지분: 30㎡ (약 9.08평)

1.3. 건축물정보 (황성상가 건물 전체 기준)

* 건물명: 황성상가

* 주용도: 제1종근린생활시설

* 구조: 철근콘크리트구조, 슬라브 지붕

* 준공일: 1994년 01월 27일

* 대지면적: 411㎡ (약 124.34평)

* 건축면적: 210.85㎡ (약 63.78평)

* 연면적: 396.2㎡ (약 120.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동에 소재한 '황성동현대1차아파트' 동측 인근에 위치한 황성상가 건물 내 제2층 제201호 및 제202호 단위상가입니다. 주변으로는 노산상가, 다른 근린생활시설, 단독주택 및 아파트 단지 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 일반 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남동측으로 폭이 넓은 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

* 지번: 경상북도 경주시 황성동 521-76

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 제한사항:

* 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률> (계림중학교 인근)

* 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 경매종류및채권자

* 경매 종류: 부동산 임의경매

* 채권자: 강OOO (강동농업협동조합)

3.2. 말소기준권리

* 을8 근저당권 (접수일자: 2013-11-28, 채권자: 강동농업협동조합, 채권금액: 91,000,000원)

* 이 권리를 기준으로 매각으로 대부분의 권리가 소멸됩니다.

3.3. 등기부사항요약

* 다수의 소유권 이전 이력이 존재합니다.

* 말소기준권리인 강동농업협동조합의 근저당권(을8)이 존재합니다.

* 이후 부산신용보증재단(갑7, 가압류), 삼성카드(갑8, 가압류), 강동농업협동조합(갑10, 임의경매) 등의 권리가 등기되었으나, 이들 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 124,529,670원

3.4. 매각으로소멸되지않는권리

* 본건 명세서 상 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 비고 없음)

3.5. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 본 물건은 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 정확한 임대차 관계 및 점유 현황을 파악하기 어렵습니다. 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 임대차 조사 등 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권특성

해당 물건은 아파트 단지와 주택가가 밀집된 지역에 위치한 근린상가입니다. 주변 상가와 더불어 지역 주민을 대상으로 하는 업종이 주를 이룰 것으로 보입니다.

4.2. 주변시설

* 인근에 '황성동현대1차아파트' 등 주거 단지가 다수 분포합니다.

* 노산상가, 다수의 근린생활시설이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

* 본건은 '계림중학교'의 상대보호구역 내에 위치합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 미확인사항

* 내부 상태: 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여 물건의 현재 상태, 설비 상태, 내부 구조 등을 정확히 파악하기 어렵습니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계가 불확실하여 명도 관련 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 법적제한

* 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 용도 제한 및 규제가 존재하여 향후 건축 관련 행위나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합의견

7.1. 물건종합평가

본건은 경주 황성동의 주거 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합한 입지입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 내부 상태 및 임대차 관계가 불확실하며, 여러 용도 제한 사항이 존재하여 투자 결정에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

8.1. 주요투자매력

* 안정적인 배후 주거 수요를 바탕으로 한 지역 상권의 잠재력.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 권리 관계의 명확성 (권리분석상).

* 감정가 대비 시세 비교를 통한 가격 메리트 확보 가능성.

9. 예상입찰가

9.1. 산정불가사유

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 실제 현장 조사, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 비교, 임대 시세 조사, 명도 비용 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.