나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10037 [1] 대구광역시 수성구 범어동 1003-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운심감정 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 "범어 더 리브스퀘어" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주상용 건물, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 제반교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로 주상용건부지입니다.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다. (2)기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

알씨조 및 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층건으로서, -외벽 : 타일 및 몰탈위페인팅 등 마감 -내벽 : 몰탈위페인팅 및 벽지 등 마감 -바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감 -창호 : 새시창호입니다.

이용상태

근린생활시설 및 주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비(주택 부분) 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물 개황도 참조

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다. (2)기타 : 2층 및 3층의 주택은 폐문 등으로 외관 목측, 관련공부 등을 참조하여 감정평가하 였으니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각(공유자우선매수권행사에 관한 특별매각조건 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경10037 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 범어동 1003-9

* 용도: 근린주택 (근린생활시설 및 주택)

* 감정가: 236,169,460 원

* 토지면적: 135.90㎡ (약 41.13평)

* 토지 지분: 24.70662㎡ (약 7.47평)

* 건물면적: 186.34㎡ (약 56.38평)

* 건물 지분: 33.88㎡ (약 10.25평)

* 제시외 건물 면적: 466.28㎡ (약 141.04평) (주의사항에 따라 매각 포함)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 총 부채 금액: (정보 없음, 등기부채권 총액 0원 표기)

1.2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 수성구 범어동 소재 "범어 더 리브스퀘어" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 주상용 건물, 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역에 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 토지는 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역이며, 소로 2류(폭 8m~10m)에 접합된 상태입니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, 아래 가처분은 말소 동의서 제출됨)

* 말소기준권리:

* 토지: 2025년 12월 8일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매 (갑7)

* 건물: 2025년 12월 8일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매 (갑6)

* 주요 권리 관계:

* 선순위 가처분: 동양자산관리대부주식회사 (토지 갑3, 건물 갑2, 2024.04.09 접수). 해당 가처분은 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 가처분권자가 2026년 6월 15일 매각 시 말소에 동의한다는 말소동의서를 제출하여 매각 후 말소될 예정입니다.

* 강제경매: 주식회사한빛자산관리대부 (토지 갑7, 건물 갑6, 2025.12.08 접수). 본 경매의 말소기준권리가 됩니다.

* 소유권 변동:

* 이구영(1968년, 소유권 이전) -> 윤월연외 2명(2024년, 상속)

* 임차인 현황:

* 권 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2016.04.22, 배당신고 2026.01.13, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021.07.20, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021.01.26, 대항력 있음.

* 윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2005.06.20, 대항력 있음.

* 인 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2016.08.09, 대항력 있음.

* 인수되는 보증금: 0원 (제시된 정보 기준)

* 권리분석 요약: 모든 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력이 있습니다. 그러나 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 이는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않음을 의미합니다. 다만, 대항력의 존재는 명도 과정에서 주의가 필요함을 시사합니다. 특히 보증금이 0원인 임차인(김 , 박 , 윤 )이 존재하여 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 대구 수성구 범어동은 우수한 주거 환경과 생활 편의 시설을 갖춘 지역입니다. 주변에 아파트 단지, 주상복합, 단독주택 등이 혼재되어 있어 안정적인 상권 수요가 예상됩니다.

* 주변 건물 용도: 근린생활시설 및 주택 용도로 이용 중인 건물이 다수 존재하며, 이는 다양한 업종의 소규모 상가 및 주거 시설이 혼재함을 의미합니다.

* 유사 물건 시세 (JSON 데이터 분석):

* 2026년 4월, 테라스하임 (연립, 2014년 건축, 전용 49.8㎡) 12,000만원 (약 241만원/㎡)

* 2026년 4월, 우성빌라 (다세대, 2014년 건축, 전용 72.24㎡) 27,399만원 (약 379만원/㎡)

* 2026년 6월, 에덴 (연립다세대, 1980년 건축, 전용 71.07㎡) 26,000만원 (약 366만원/㎡)

* 분석: 주변 유사 건물들의 최근 거래 사례를 볼 때, 단위 면적당 가격대는 약 240만원에서 380만원 수준을 형성하고 있습니다. 본건의 지분 면적(건물 33.88㎡, 토지 24.70662㎡)을 고려할 때, 해당 시세 수준이 적용될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: "범어 더 리브스퀘어" 인근으로, 상업 시설 및 주거 시설이 발달해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육 환경: 수성구는 대구 내에서도 교육열이 높은 지역으로 알려져 있으며, 주변에 다수의 학교가 위치할 가능성이 높습니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 편의 시설: 금융기관, 병원, 마트 등 일상생활에 필요한 편의 시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 대중교통 이용 편의성은 보통 수준이며, 차량을 이용한 시내 이동이 편리할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내에서 특별히 보고되거나 인지되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지와 건물의 지분만 매각되므로, 전체 소유권 취득이 불가하며 공동 소유에 따른 제약이 발생합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 낙찰가에 우선 매수할 권리가 있어, 외부 낙찰이 어려울 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 모든 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 특히 보증금이 0원이거나 금액이 미상인 임차인들이 있어 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. (보증금 인수액 0원 명시에도 불구하고 명도 저항 가능성)

* 제시외 건물: 466.28㎡의 상당한 면적을 차지하는 제시외 건물이 매각에 포함되나, 이에 대한 법적 지위, 이용 현황, 철거/원상복구 여부 등이 불확실합니다.

* 복잡한 권리 관계: 선순위 가처분 채권자의 말소 동의가 있었으나, 법적 절차상의 복잡성은 존재했습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 범어동의 우수한 입지에 위치한 근린주택의 지분 매각 건입니다. 감정가는 236,169,460원이며, 토지 및 건물 지분을 매각 대상으로 합니다.

가장 큰 특징은 공유자 우선매수권의 존재와 대항력 있는 다수의 임차인(보증금 0원 임차인 포함)이 있다는 점입니다. 이로 인해 외부에서 본 건을 낙찰받더라도 공유자의 우선매수권 행사로 인해 소유권을 취득하지 못할 가능성이 매우 높습니다. 또한, 명도 과정에서 임차인들과의 협상이 원만하게 이루어지지 않을 경우 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 제시외 건물도 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대구 최고의 주거 지역 중 하나인 수성구 범어동에 위치하여 안정적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 탄탄한 배후 수요: 주변의 아파트 단지와 주거 밀집 지역으로 인해 꾸준한 임대 수요와 상업적 가치가 유지될 것으로 보입니다.

* 잠재적 개발 가능성: 제3종일반주거지역으로, 향후 재개발 또는 용도 변경 시 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 취득 기회: 지분매각, 복잡한 권리 관계, 공유자 우선매수권 등의 특수성으로 인해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다. (단, 공유자 우선매수권 행사 여부에 따라 무의미할 수 있습니다.)

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 지분매각이며, 특히 공유자가 낙찰가에 우선 매수할 권리가 있어 일반적인 경매 물건과 달리 접근해야 합니다. 공유자가 본인의 지분을 현재 시세나 감정가 수준에서 평가하여 낙찰받을 가능성이 높으므로, 외부인이 입찰하더라도 낙찰받지 못할 확률이 매우 높습니다.

만약 공유자 우선매수권 행사 없이 외부인이 낙찰받는다는 가정을 할 때, 다음과 같은 사항을 고려하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 감정가: 236,169,460 원

* 주요 매각 대상: 토지 지분 24.70662㎡, 건물 지분 33.88㎡, 제시외 건물 466.28㎡

* 인수되는 보증금: 0원 (제시된 정보 기준)

* 주변 시세 (단위 면적당): 약 240만원 ~ 380만원/㎡ (건물 지분 적용 시)

* 주변 시세 (토지): 범어동 지역 토지 시세는 매우 높은 편이며, 보수적으로 평당 2,000만원 이상 가정 시, 토지 지분 가치 약 1.5억원으로 추정 가능.

* 건물 지분 시가 추정: 33.88㎡ * 370만원/㎡ (평균) = 약 125,356,000원

* 총 지분 부동산 시가 추정: 약 125,356,000원 (건물) + 약 74,868,000원 (토지, 24.70662㎡ * 10000/3.3 * 1000만원/평) = 약 200,224,000원

감정가(236,169,460원)는 이 추정 시가보다 높게 책정되었습니다. 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인, 제시외 건물 등의 리스크 요소를 감안할 때, 낙찰가는 시가보다 낮게 형성될 수 있습니다.

그러나, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 매우 높으므로, 외부인이 입찰가를 산정하는 것은 큰 의미가 없을 수 있습니다. 만약 공유자가 현재가로 낙찰받을 경우, 그 가격은 시장가와 다를 수 있습니다.

외부인이 접근할 경우, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 70~80% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 가상 희망 입찰가 범위: 약 165,000,000원 ~ 189,000,000원

이 가격은 모든 리스크를 감안한 외부인 입장에서의 이론적인 접근이며, 실제 낙찰가는 공유자의 의사에 따라 결정될 가능성이 높습니다. 또한, 인수 보증금이 0원임에도 대항력 있는 임차인이 존재하는 점은 명도 과정에서의 신중한 접근을 요구합니다.

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