나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10020 [1] 경상북도 영천시 화남면 선천리 1330-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익감정 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 화남면 선천리 소재 "선천3리경로회관" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택 및 나지, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 1,3): 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1): 완경사지대 장방형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임. 기호 3): 완경사지대 장방형의 토지로서 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1): 본건 동측으로 기호 3)의 폭 약 4미터의 도로를 통해 진입가능함. 기호 3): 본건이 폭 약 4미터의 도로이며, 동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2): 경량철골구조 기타지붕 단층으로 외벽: 방부목재 사이딩 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 이중창임.

이용상태

기호 2): 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기호 2): 위생설비, 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.(제시외건물 ㄱ)

공부와의 차이

기호 2)건물은 공부상 면적은 "50.04㎡"이나, 개략적인 실측에 의한 면적은 "60.6㎡"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.
목록2. 공부 및 제시목록상 면적은 50.04㎡이나, 실측사정 면적은 60.6㎡임. 목록3. 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10020 (1)

소재지: 경상북도 영천시 화남면 선천리 1330-9

용도: 단독주택

감정가: 111,479,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금호새마을금고

1.2. 매각 대상 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 305.00㎡ (약 92.27평)

토지 지분: 276.5㎡ (약 83.65평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 50.04㎡ (약 15.14평) (공부상 면적)

건물 지분: 50.04㎡ (약 15.14평)

건물 제시외 면적: 11.20㎡ (약 3.39평)

실측 사정 면적 (건물): 60.6㎡ (약 18.33평)

1.3. 주요 특징

특이사항: 없음

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함 매각. 목록2. 공부 및 제시목록상 면적은 50.04㎡이나, 실측사정 면적은 60.6㎡임. 목록3. 지분매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 영천시 화남면 선천리 소재 "선천3리경로회관" 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근 일대는 단독주택, 나지, 농경지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준임. 본건 동측으로 폭 약 4미터의 도로를 통해 진입 가능함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한300m(전축종 사육제한))

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

*토지 등기부요약

- 말소기준권리: 금호새마을금고 근저당 (을1, 2021-08-13)

- 경매개시결정: 금호새마을금고 임의경매 (갑8, 2025-12-05)

- 등기부 채권 총액: 78,000,000원

- 소유권 이전 내역: 최재환, 안교정 등

- 기타 권리: 소유권 일부 이전 (최재환)

*건물 등기부요약

- 말소기준권리: 금호새마을금고 근저당 (을1, 2021-08-13)

- 경매개시결정: 금호새마을금고 임의경매 (갑5, 2025-12-05)

- 등기부 채권 총액: 78,000,000원

- 소유권 변동: 최재환 (보존), 안교정 (이전)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손영희

- 보증금: 20,000,000원 (1차) + 40,000,000원 (증액분) = 총 60,000,000원

- 차임: 250,000원

- 전입일자: 2024-02-08

- 확정일자: 2026-01-16

- 배당신고일자: 2026-01-20

- 대항력: 없음

- 비고: 1차 보증금 증액분 40,000,000원, 차임 250,000원

3.3. 인수 가능한 권리 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 손영희는 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 "선천3리경로회관"이 있어 지역 주민을 위한 시설이 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 정보는 확인되지 않았습니다. 영천시에는 생활쓰레기 매립장(그린환경센터)이나 유기성폐기물 처리시설이 있으나, 본건 소재지와는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

- 교통: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 인근으로 폭 약 4미터 도로가 접해 있습니다.

- 편의시설: "선천3리경로회관" 외에 별도 대형 상업시설이나 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 지역 특성상 생활 편의시설은 영천 시내로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다.

- 주변 개발: 영천시는 도시관리계획, 도시개발구역 지정 등 지역 개발 사업을 추진하고 있으나, 본건과의 직접적인 연관성이나 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 면적 차이

공부상 건물 면적은 50.04㎡이나, 실측 사정 면적은 60.6㎡로 약 10.56㎡ (약 3.19평)의 차이가 있습니다. 이는 건축물대장과의 불일치로, 향후 재산권 행사나 건축물 관련 문제 발생 시 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

6.2. 지분 매각

토지 지분 매각으로, 전체 토지의 일부만 취득하게 됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리, 재산권 행사 등에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 임대 관계 미상

건물 및 토지의 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유 현황 및 인수할 수 있는 임차인의 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다. 다만, 현재 파악된 임차인(손영희)은 대항력이 없어 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 화남면 선천리에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 111,479,000원이며, 주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재된 농촌 환경입니다. 교통 접근성은 보통이며, 계획관리지역 등 용도지역 제한이 있습니다.

권리분석상 말소기준권리인 근저당 외에는 인수할 권리가 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, 공부상 건물 면적과 실측 면적 간 차이가 존재하며, 토지는 지분 매각으로 진행된다는 점은 유의해야 합니다.

지역적으로 대형 상업시설이나 편의시설은 부족하지만, 농촌 지역의 한적한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 외 인수할 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확함.

* 현 임차인은 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없음.

* 농촌 지역의 한적한 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있음.

* 제시외 건물 포함 일괄매각으로, 활용 가치가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 111,479,000원입니다. 주변 유사 물건 시세 정보를 종합적으로 고려했을 때, 본 건과 유사한 면적 및 조건의 단독주택이나 토지 매물의 최근 실거래가 정보는 제한적입니다. 유튜브 채널 등을 통해 공개된 영천시 화남면 지역의 주택 및 토지 매물들은 가격 편차가 크며, 본 건과 직접적인 비교가 어려운 경우가 많습니다.

유튜브에서 공개된 화남면 일대의 주택 매물은 3천만 원대부터 2억 6천만 원대까지 다양하게 분포하고 있습니다. 이들은 대부분 신축이거나 리모델링이 완료된 주택, 또는 넓은 대지를 포함하고 있습니다. 본 건의 경우, 감정가가 1억 1천만 원대이고, 건물 면적과 토지 지분, 그리고 약간의 노후도 등을 감안할 때, 실거래가 역시 유사한 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 본건은 건물 면적 차이(공부상 50.04㎡ vs 실측 60.6㎡) 및 토지 지분 매각이라는 특이사항이 존재합니다. 또한, 주변 시세 정보의 부족으로 정확한 시세 추정이 어려운 점을 감안해야 합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교를 통해 90,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 탐문, 그리고 입찰 시점의 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.