나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12828 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1283 천안불당시티프라디움4차 401동 20층2002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '갤러리아백화점' 서측 인근 '천안불당시티프라디움4차' 단지내 위치하는 업무시설(오피스텔)로서, 부근은 상가, 업무시설, 공동주택 등이 섞여 있는 중심상업지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 48층 업무시설 내 20층 2002호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 석재 붙임 등, 내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

주거용 오피스텔 1개호(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 업무시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 광대로, 남동측으로 대로의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12828 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1283 천안불당시티프라디움4차 401동 20층 2002호

* 토지면적: 20.70㎡ (약 6.26평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 295,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축연도: 2020년

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '천안불당시티프라디움4차' 단지 내 401동 20층 2002호에 위치합니다.

* 주변환경: '갤러리아백화점' 서측 인근에 자리하며, 상가, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 중심상업지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 48층 건물 중 20층에 위치합니다.

* 이용상태: 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등으로 구성된 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스, 지역난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.3. 토지 정보

* 형상 및 이용: 대체로 사다리형 토지로 업무시설 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 동측 및 북측으로 광대로, 남동측으로 대로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류, 대로3류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 6월 26일 접수된 주식회사 알토란의 가압류 (금액: 165,789,000원)입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권: 강민구(강 ) (임대차보증금 200,000,000원, 전입/확정일자 2020년 3월 4일) - 이 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권'으로 명시되어 있어, 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있음에 유의해야 합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강민구 (강 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020년 3월 4일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 7월 17일

3. 상권분석

* 주변 환경: 천안시 불당동 중심상업지대에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 갤러리아백화점 등 주요 상업시설이 인접해 있어 상업적 가치가 높습니다.

* 잠재력: 지속적인 개발과 도시화로 인해 상권의 성장 가능성이 높으며, 오피스텔 및 근린생활시설 등의 복합 용도로 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4. 생활정보

* 편의시설: 갤러리아백화점, 대형마트, 다양한 상업시설 및 식당가 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교 및 학원가 등이 분포하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 의료시설: 대학병원 및 종합병원이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

* 주거환경: 현대적인 오피스텔 단지로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 강민구(강 )가 대항력 및 선순위 임차권을 가지고 있으며, 보증금 200,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다. (단, 법원의 '인수 보증금 합계: 0원' 판단이 실제 배당 결과와 일치할 경우 인수 부담은 없을 수 있습니다.)

* 공실 위험: 오피스텔 공급 증가 및 경기 변동에 따른 공실 위험을 고려해야 합니다.

* 지역적 요인: 개발 호재 및 정책 변화 등이 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 천안시 불당동 중심상업지구에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가 295,000,000원 대비 최근 실거래가도 유사한 수준을 보이고 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 대상입니다. 다만, 2억원에 달하는 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차보증금 인수 여부에 따른 실제 매수 비용 변동 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 경매 절차에서 임차인이 보증금을 전액 회수하는지 여부를 확인하는 것이 가장 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 위치: 천안시 불당동 중심상업지역으로 투자 및 실거주 가치가 높습니다.

* 신축급 오피스텔: 2020년에 준공되어 상품성이 우수합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성 우수, 백화점 및 다양한 편의시설 인접.

* 시세 상승 기대: 지역 개발 및 수요 증가에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* (주의) 인수 부담 가능성: 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 투자 비용이 달라지므로, 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매가 (2026년 4월~5월): 265,000,000원 (12층), 280,000,000원 (5층), 295,000,000원 (43층)

* 감정가: 295,000,000원

* 최근 매매가를 고려할 때, 본건 20층의 시장 가치는 약 280,000,000원 ~ 295,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 고려:

* 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어, 법원 배당을 통해 임차인 보증금 200,000,000원이 전액 충당될 것으로 예상될 경우, 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것입니다. 이 경우, 예상 입찰가는 순수 부동산 매입 비용으로 산정됩니다.

* 그러나 물건명세서에 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권'이 명시되어 있어, 배당 결과에 따라 잔액 인수 위험이 상존합니다. 만약 보증금 인수 부담이 발생한다면, 입찰가는 해당 금액을 상쇄할 만큼 낮아져야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로, 시장 가치 대비 수익률을 고려하여 감정가의 약 90~95% 수준을 목표로 설정할 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해, 시장 경쟁가를 고려한 권장 입찰가는 약 270,000,000원 ~ 275,000,000원으로 제안합니다.

* 핵심은 경매 절차에서 임차인 강민구(강 )의 보증금 200,000,000원이 전액 배당되는지 여부를 반드시 확인하는 것이며, 이에 따라 실제 낙찰가 및 총 투자 비용이 달라짐을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.