나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16198 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 206동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "덕산고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공원, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 내포신도시지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 2층204호로서, (사용승인일 : 2022.08.22.) 외벽 : 화강석패널붙임 및 세멘몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창문 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(도면상 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 전실, 발코니2 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 무인경비시스템 및 CCTV, 무인택배보관함, 도시가스, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 현황 "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) #1271: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시 개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경16198 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 206동 2층204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 301,000,000원

* 토지면적: 89.54㎡ (약 27.08평)

* 건물면적: 84.32㎡ (약 25.50평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2022년 8월 22일

* 아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "덕산고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공원, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 내포신도시지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측, 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2022-08-25, 채권금액: 120,000,000원)

* 말소되는 권리:

* 우리은행 근저당권 (말소기준권리)

* 고한일 주택임차권 (전입일자: 2024-08-26, 확정일자: 2022-09-05, 보증금: 198,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 주택도시보증공사 강제경매 (채권금액: 206,377,018원)

* 국민건강보험공단 압류

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 관련 내용 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-26

* 확정일자: 2022-09-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 고한일은 대항력이 없으므로, 명도 절차 진행 시 협조가 원활하지 않을 수 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 내포신도시 지역에 위치하며, 아파트 단지, 공원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 본건 인근에 대규모 산업단지나 폐기물 처리 시설 등 유해하거나 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 2층 204호입니다.

* 이용상태: 아파트 (도면상 방 4, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 드레스룸, 전실, 발코니 2 등)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 열병합에 의한 지역난방 설비, 무인경비시스템 및 CCTV, 무인택배보관함, 도시가스, 소화설비 등이 구비되어 있습니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트

* 사용승인일: 2022년 8월 22일

* 동수: 13동

* 세대수: 329세대

* 주차: 지상 3대, 지하 50대 (총 53대), 전기차 충전기 지하 12대. (총 주차대수 합계 10대 표기는 오류 가능성 있음)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등.

1.5. 잠재적 리스크

* 개발 계획 변동성: 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있으나, 계획의 변경, 지연 가능성은 항상 존재합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

* 명도 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 시간 소요 및 협상 과정이 필요할 수 있습니다.

* 쓰레기 자동 집하시설 관련: 내포신도시에 설치된 쓰레기 자동 집하시설의 운영 및 관리 주체에 대한 분쟁 사례가 있으며, 이는 지역 생활 환경에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 내포신도시의 신축 아파트로, 2022년 사용승인되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있으며, 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 임차인이 존재하므로 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다. 또한, 지역 내 쓰레기 자동 집하시설 운영 관련 분쟁 사례가 있어 잠재적인 생활 환경 리스크 요인을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 최신 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 미래 가치: 내포신도시 개발의 수혜 지역으로 향후 시세 상승이 기대됩니다.

* 명확한 권리: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 입지 조건: 신도시 중심부에 위치하여 생활 편의 및 교통이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 301,000,000원

* 시세 현황: 유사 면적(84.32㎡, 약 25.5평)의 학재마을 도나우에듀파크 2차 아파트 매매 시세는 약 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 범위로 파악됩니다. 최근 실거래 사례로는 2억 9,500만원의 거래가 있었습니다.

* 예상 입찰가: 감정가 301,000,000원을 기준으로, 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려할 때 2억 8,500만원 ~ 2억 9,500만원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.