나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12841 [1] 충청남도 천안시 동남구 풍세면 남관리 279 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2025.12.24

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호(1) 조적조 슬래브지붕 이층 농가주택 및 창고 [사용승인일 : 1997.10.04, 1998.10.29(2층 증측)] 외 벽 : 치장벽돌 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 장판 등 마감 창 호 : 샷시창호 ▶ 부합물 및 종물 별첨 지적 및 건물개황도 참조

이용상태

기호(1) : 단독주택 및 창고(주택) 기호(ㄱ,ㄴ) : 보일러실 기호(ㄷ~ㅂ) : 창고

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

일반건축물대장상 건물 기호(1)1층 창고로 등재된 부분은 기준시점 현재, 주택으로 이용중 인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부 관찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하시기 바람.

물건 비고

-건물만 매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉥ )매각포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

1.1. 사건개요

사건번호: 천안지원 2025타경12841 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

1.2. 물건소재지

충청남도 천안시 동남구 풍세면 남관리 279

1.3. 물건현황

용도: 단독주택

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 0㎡, 토지 제시외 면적 0㎡)

건물면적: 175.53㎡ (약 53.11평)

건물 지분: 175.53㎡ (약 53.11평)

건물 제시외면적: 39.50㎡ (약 11.95평)

매각대상: 건물만 매각

특이사항: 건물만 매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉥) 매각 포함.

1.4. 감정평가액

85,674,590원

1.5. 건축물 정보

주구조: 조적조, 슬래브지붕

사용승인일: 1997.10.04 (2층 증축 1998.10.29)

전체 연면적: 175.53㎡ (약 53.11평) (건축물대장상 표제부 연면적 기준)

토지 면적(건축물대장상): 380㎡ (약 114.95평) - 매각 불포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 남관리 지역에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 소규모 농경지, 그리고 일부 산업시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 조용한 전원생활이나 소규모 사업 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

정확한 대중교통 접근성은 제한적일 수 있으나, 차량 이용 시 인근 도로망을 통해 천안 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능할 것으로 보입니다. (별도 교통망 정보 확인 필요)

2.3. 편의시설 및 혐오시설

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 수 있으며, 기본적인 생활 편의는 차량 이동을 통해 해결해야 할 가능성이 높습니다. 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 산업단지와 인접한 지역 특성상 개발 및 운영 중인 공장 등의 시설이 존재할 수 있습니다. (추가적인 현장 확인 및 주변 정보 수집 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

건물 등기부상 소유권 보존 등기(1997-10-23) 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다. 말소기준권리(을1, 근저당, 2002-12-06) 이하 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (갑16, 강제경매, 2025-12-09)

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 이 사건 건물을 위하여 매각외 대지에 법정지상권 성립여부는 불분명'으로 기재되어 있어, 토지 소유 관계에 따라 법정지상권 성립 가능성이 존재합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

3.3. 임차인현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 시세분석

4.1. 주변 시세동향

제공된 최근 매매 정보는 풍세면 남관리 지역 내 연립/다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 용도 및 규모 면에서 차이가 있습니다.

* 48.78㎡ (약 14.78평) 다세대 주택: 5,200만원 (2024.03)

* 33.81㎡ (약 10.23평) 연립 주택: 3,200만원 (2024.11)

* 25.1㎡ (약 7.59평) 연립 주택: 2,000만원 (2026.01)

이 자료들은 본건의 직접적인 시세 비교 대상으로는 한계가 있으나, 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 금액대를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 시세 분석

본건은 건물만 매각 대상이며, 토지 지분은 없습니다. 건물 자체의 감정가는 85,674,590원이나, 제공된 주변 연립/다세대 주택의 거래가(2,000만원 ~ 5,200만원)와 비교할 때, 건물의 규모(연면적 약 53.11평 + 제시외 약 11.95평, 총 약 65.06평)를 고려하면 감정가 수준은 높지 않게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 건물의 법정지상권 성립 여부 불분명 및 건물만 매각이라는 특수성으로 인해, 실제 거래 가치는 토지 사용 문제로 인해 크게 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물정보

건물은 조적조 슬래브지붕의 2층 농가주택 및 창고 용도로 사용승인되었습니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판 등으로 마감되었으며, 급배수, 위생, 난방 설비 등이 되어 있습니다. 일반건축물대장상 1층 창고로 등재된 부분이 현재는 주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. (공부와의 차이)

5.2. 주변 학군 및 생활 편의시설

풍세면 지역은 대규모 아파트 단지나 택지 개발이 활발하지 않아, 학교 및 편의시설 접근성이 상대적으로 낮을 수 있습니다. 인근에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 있는지, 마트, 병원 등 생활 편의시설은 얼마나 가까이 있는지에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 건물만 매각: 토지 소유권이 본건과 분리되어 있어, 토지 사용에 대한 별도 계약 또는 법적 문제 발생 가능성이 높습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 본건 건물을 위한 대지에 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 가장 큰 위험 요소입니다. 토지 소유주와의 분쟁, 토지 임대료 발생, 최악의 경우 건물 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물리적/이용상 리스크

* 건물 노후화: 1997년 준공 건물로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다른 경우, 추후 건축물대장 정리가 필요할 수 있습니다.

* 내부 이용 상황 미확인: 임대관계 미상 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등이 표준적인 상황으로 추정하여 평가되었습니다. 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 정보 부족: 임대관계 미상, 내부 확인 불가 등으로 인해 추가적인 정보 파악에 어려움이 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 강점

* 저렴한 감정가 대비 넓은 건물 면적: 약 65평에 달하는 건물 면적 대비 감정평가액이 상대적으로 높지 않습니다.

* 건물만 매각으로 인한 저가 인수 가능성: 토지 소유권 분리 및 법정지상권 불분명 이슈로 인해, 법적 리스크를 감수하고 저가에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

7.2. 기회

* 토지 문제 해결 시 활용도 증대: 만약 토지 사용권을 안정적으로 확보하거나, 토지와 건물을 통합하여 매입할 수 있다면, 해당 건물의 가치를 높일 수 있습니다.

* 주변 개발 잠재력: 풍세면 지역의 향후 개발 계획이나 산업단지와의 시너지 효과 등을 고려한 장기적인 관점에서의 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 건물만 매각되는 단독주택으로, 특히 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 이는 건물 가치를 결정하는 데 있어 매우 중요한 변수이며, 낙찰 후 해결 과정에서 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 건물 자체는 면적이 넓고 감정가 대비 저렴하게 책정된 것으로 보이나, 이러한 법적 문제로 인해 취득 후 명확한 권리 확보 및 활용 계획이 수립되지 않는다면 높은 위험 부담을 안게 될 것입니다. 따라서 철저한 사전 조사와 법률 검토를 통해 법정지상권 문제를 명확히 파악하고, 해당 리스크를 감수할 수 있는 범위 내에서 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정평가액 85,674,590원을 기준으로 하되, 건물만 매각이고 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 중대한 법적 리스크를 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 주변 연립/다세대 주택의 소형 평형 거래가(2,000만원~5,200만원)는 본건의 대규모 단독주택과 직접 비교하기는 어렵습니다. 그러나 이 지역의 전반적인 시세 수준과 본건 건물의 규모, 그리고 해결되지 않은 토지 관련 위험을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 제안 입찰가

상기 제반 사항 및 중대한 법적 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 70,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 82% 수준이며, 토지 사용권 확보 및 법정지상권 문제 해결에 대한 추가 비용 및 위험을 일정 부분 반영한 금액입니다. 단, 본 제안가는 현재 정보에 기반한 추정치이며, 추가적인 법률 검토 및 현장 조사를 통해 확정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.