나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12858 [1] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 3층304호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리에 소재하며, "탕정온샘도서관" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 지식산업센터, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제304호로서, 외벽: 강화유리 및 석재 붙임 등 마감 창호: 샷시 창호임

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용 중인것으로 사료됨.

설비내역

공동 위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한구역350) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천공부호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12858 (1)

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 3층304호

용도: 지식산업센터

감정가: 463,000,000원

토지면적: 38.91㎡ (약 11.77평)

건물면적: 117.26㎡ (약 35.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (등기부상 확인)

건물명: 유니콘 101 (1동)

해당 층: 3층 304호

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

총 층수: 10층 건물 내

준공일: 2022년 12월 29일 (사용승인일 기준)

건축물대장 상 총 연면적 (1동 기준): 71,728.77㎡ (약 21,700평)

대지면적 (단지 전체): 13,510.90㎡ (약 4,087평)

주요 용도: 지식산업센터, 지원시설 (기숙사, 근린생활시설)

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 온천공보호구역, 택지개발지구

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리에 소재하며, "탕정온샘도서관" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 특히 삼성디스플레이시티2와 인접하여 배후 수요가 기대되는 입지입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 주요 도로망으로는 서해안고속도로, 경부고속도로, 43번 국도 등을 이용할 수 있습니다. 수도권 전철 1호선 탕정역과 KTX, SRT가 정차하는 천안아산역도 이용 가능합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 단지 북측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2023년 03월 28일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권(채권최고액 450,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부 상 현재까지 접수된 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 및 신탁등기 말소 (2023-03-28)

* 근저당권 (농협은행, 2023-03-28) - 말소기준권리

* 가압류 (기술보증기금, 2025-02-03) - 말소 예정

* 압류 (구로세무서장, 2025-08-04) - 말소 예정

* 임의경매 (농협은행, 2025-12-11) - 본 경매 사건

* 압류 (아산시, 2026-03-30) - 말소 예정

등기부 채권 총액은 825,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의사항: 임대관계가 미상인 점을 감안하여, 명도 시 발생할 수 있는 제반 사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 유니콘101 지식산업센터 내에는 카페, 레스토랑, 헬스장, 골프연습장 등 근린생활시설이 포함되어 있어 자체적인 상업 편의를 제공합니다. 주변으로는 아산탕정 택지개발지구 내 상업시설 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 혐오시설

주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 입지가 제한될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 헬스장, 골프연습장, 옥상정원 등의 편의시설이 마련되어 있습니다. 또한, 인근에 탕정온샘도서관이 위치하고 있어 문화생활 및 정보 접근성이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변에 대규모 아파트 단지가 다수 포진해 있어, 직주근접을 고려하는 고급 인력 수급이 용이할 것으로 보입니다. 구체적인 학교 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 의료시설

아산시 탕정면 일대에 종합병원 및 병의원 등 의료시설에 대한 구체적인 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

현재 등기부 상 다수의 채권 및 압류 내역이 존재하나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 절차 진행 중 추가적인 권리 변동 가능성은 항상 존재하므로, 최신 등기사항을 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 임차인 관련

임대관계가 미상인 점은 현재 점유 현황 및 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 저항 발생 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 공실 위험

본 건이 속한 아산탕정지구 내 지식산업센터들의 높은 공실률에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 이는 공급 과잉 및 경기 상황과 연관이 있을 수 있으며, 투자 시 공실 위험을 충분히 고려해야 합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 가축사육제한구역 (일부 및 전부 제한구역)

* 온천공보호구역

* 택지개발지구

위와 같은 토지이용계획 및 제한상태는 해당 지역의 개발 방향 및 환경 규제와 관련되어 있으므로, 향후 활용에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 탕정면의 지식산업센터로, 삼성디스플레이시티2 인근에 위치하여 잠재적인 배후 수요가 기대되는 입지입니다. 최신 건물로 시설이 양호하며, 교통 및 편의시설 접근성이 좋습니다. 다만, 동일 지역 내 지식산업센터의 높은 공실률과 임대 관계 미상의 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 명도 및 공실 관리에 대한 철저한 대비가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 삼성디스플레이시티2 인접 등 직주근접 배후 수요 풍부

* 최신 준공 건물의 우수한 건축 품질 및 현대적 시설

* 편리한 교통망과 잘 갖춰진 단지 내 편의시설

* 지구단위계획구역 내 위치로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 정확한 시장 가치, 현재 공실 현황 및 임대 시세, 향후 임대 수익률, 그리고 낙찰 후 명도 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 463,000,000원 이하에서 신중하게 산정하는 것이 바람직합니다. 특히, 동일 지역 내 지식산업센터의 높은 공실률과 부동산 시장 상황을 면밀히 분석하여 수익성 확보 가능한 수준으로 입찰가를 제시해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.