나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16194 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 203동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "덕산고등학교" 북동측에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제5층 제504호로서, (사용승인일 : 2022.08.22.) -외벽 : 화강석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감 -내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 -창호 : 샷시 창호임.

이용상태

"아파트 1개호"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. * 현장 조사시 폐문부재로 인해 설비의 정상작동 여부 등은 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로서, "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 북측 및 서측으로 왕복 4차선 등의 아스콘포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

-대지권의 목적인 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건에 대한 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 상세한 건물내부구조 및 임대차내역 등을 확인할 수 없었는바, 내부이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도, 평가선례, 외부관찰 및 인근 세대 탐문조사 등을 참고하여 확인하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16194 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 203동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 292,000,000원

토지면적: 83.28㎡ (약 25.2평)

건물면적: 78.42㎡ (약 23.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 북동측 인근에 덕산고등학교가 위치하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 서해안고속도로, 당진-대전간 고속도로 이용이 편리하며, 서해안복선전철 삽교역 개통(2025년 예정) 시 서울 접근성이 향상될 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류, 중로1류 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 채무자/소유자: 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존등기는 주식회사심산건설 앞으로 되어 있으며, 근저당권은 우리은행(113,640,000원)이 설정되어 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최연미

* 보증금: 188,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-09-26

* 배당신고일자: 2024-10-08

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을2)은 말소 대상입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 301,640,000원입니다. (우리은행 근저당 113,640,000원 + 주택임차권 188,000,000원 + 주택도시보증공사 강제경매 196,064,995원 + 국민건강보험공단 압류)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (을1)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차 진행 시 해당 권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요에 '비고:'만 기재되어 있어 추가 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2단지

* 주소: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271

* 세대수: 329세대 (총 13동)

* 사용승인일: 2022년 8월 22일 (신축 아파트)

* 최고층: 7층

* 주차: 총 10대 (지상 3대, 지하 50대), 전기차 충전기 12대 (지하)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

* 최근 전월세 정보:

* 2024년 9월 계약: 전용면적 84.3152㎡, 보증금 198,000,000원, 월세 0원, 계약 기간 2024.09~2030.08

* 2025년 3월 계약: 전용면적 84.3152㎡, 보증금 15,000,000원, 월세 700,000원, 계약 기간 2025.04~2027.01

* 2025년 3월 계약: 전용면적 84.3152㎡, 보증금 198,000,000원, 월세 0원 (갱신), 이전 보증금 198,000,000원, 계약 기간 2025.04~2027.04

* 상기 전월세 정보는 유사 면적의 계약이며, 본 물건과 직접적인 관련은 없을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: 임차인 최연미 씨는 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 188,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 그러나 배당 절차에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔여 채권 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 설비: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 설비의 정상 작동 여부 확인이 어려워 별도 확인이 필요합니다.

* 미기재 사항: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요만 기재되어 있고 비고란이 비어있어, 혹시 모를 미확인된 지상권 등 제한 물건에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 학재마을 도나우에듀파크 2단지 내에 위치합니다. 아파트 단지로서 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있으며, 주변 교통 및 환경 조건은 양호한 편입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담은 없어 보입니다. 다만, 신축 아파트임에도 불구하고 감정가가 292,000,000원으로 책정되어 있으며, 유사 면적의 임대차 계약 사례에서 높은 보증금(198,000,000원)이 확인되어 시장 가치 대비 감정가 수준을 재확인할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 용이.

* 개발 호재: 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구로 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 교통 개선 기대: 2025년 서해안복선전철 삽교역 개통 시 서울 접근성 향상 예상.

* 권리관계 명확: 낙찰 후 인수하는 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 292,000,000원입니다. 최근 유사 면적(84㎡)의 아파트 매매 시세가 약 280,000,000원에서 310,000,000원 수준으로 파악됩니다. 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으므로, 이를 고려한 입찰가 산정은 필요하지 않습니다.

종합적인 시장 상황과 본 물건의 신축 연식, 입지 조건 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

적정 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 295,000,000원

상기 가격은 일반적인 시세 및 경매 물건의 특성을 고려한 예상치이며, 실제 경매 진행 시 경쟁 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.