나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54062 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 786-4 덕용맨션주건축물제1동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '화정초등학교' 북동측 근거리에 위치하며 주변은 공동주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 4층 402호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항) 창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(국지 도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관 리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교 통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차권자 김예솔)로부터 2026.6.9.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경54062 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 786-4 덕용맨션주건축물제1동 4층402호

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 260,000,000원

면적:

* 토지면적: 32.06㎡ (약 9.69평)

* 건물면적 (전용면적): 65.33㎡ (약 19.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '화정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 주거 환경은 보통임.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통시됨.

토지 이용계획:

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역(수도권정비계획법) 등에 해당함. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 17일 접수된 수원지방법원 안산지원 강제경매개시결정 (2025타경54062)임.

낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리:

본 건 등기부등본상 을4. 주택임차권(채권자: 김예솔, 권리금액: 250,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서(2026.6.9.)에 따라 임차권자 김예솔은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으므로, 낙찰자는 해당 임차권으로 인한 어떠한 인수 부담도 없으며, 잔존 임대차보증금 반환청구권도 포기하였음. 따라서 낙찰 후 소멸되지 않는 권리는 없음.

임차인 현황:

* *: 주택도시보증공사(임차권자 김예솔 승계인)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-24

* 확정일자: 2022-02-04

* 배당신고일자: 2024-07-17

* 대항력: 없음. (주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 대항력 포기 조건 확인됨.)

인수 보증금 합계:

0원

4. 상권분석

주변 지역 특성:

본 건이 소재한 지역은 공동주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편임.

부동산 거래 동향:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 시점(2026년 7월)에 거래된 인근 지역의 다세대주택(약 59.38㎡ ~ 75㎡)의 실거래가는 9,800만원에서 12,000만원 사이에 분포하고 있음. 본 건의 전용면적(65.33㎡)을 고려할 때, 최근 시세는 약 1억 1천만원에서 1억 2천만원 수준으로 추정됨.

감정가와의 괴리:

본 건의 감정가는 260,000,000원으로, 최근 실거래가(약 1억 1천만원~1억 2천만원) 대비 현저히 높은 수준임을 알 수 있음. 이는 감정 시점과 현재 시점 간의 시장 변동성이 크거나, 감정의 기준이 현재 시장 거래 가격과 차이가 있음을 시사함.

5. 생활정보

편의시설:

본 건 인근에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

교육시설:

화정초등학교가 인접해 있어 자녀의 통학 환경이 편리하고 교육적 이점을 가짐.

기타:

본 건 주변으로 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 큰 괴리:

본 건의 감정가는 260,000,000원이지만, 최근 실거래가 분석 결과 시장 가치는 약 117,000,000원 수준으로 추정되어, 약 143,000,000원의 상당한 가격 차이가 존재함. 이는 입찰 시 높은 가격으로 낙찰될 위험 또는 낙찰 후 시세 차익이 기대보다 적을 가능성을 내포함.

토지 이용 계획상의 규제:

제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 성장관리권역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 등 부동산 가치 상승을 위한 행위 시 제한사항이 발생할 수 있음.

주변 시설:

일반적인 주거 지역으로, 조사된 바에 따르면 혐오시설로 간주될 만한 시설은 인근에 특별히 확인되지 않았음. 다만, 도로 및 주변 환경에 대한 현장 확인을 통해 정확한 사항을 파악하는 것이 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 권리상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 전혀 없는(0원) 강제경매 건으로, 임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되어 명도 관련 부담이 매우 적다는 것이 가장 큰 장점임.

그러나 제공된 최근 실거래가 데이터와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 감정가보다는 실거래가에 기반한 신중한 입찰가 산정이 필수적임.

화정초등학교 인접 및 생활 편의시설 접근성 등 기본적인 주거 입지 조건은 양호한 편으로 평가됨.

8. 투자 포인트

권리 인수 부담 없음:

임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되어 낙찰자가 추가적인 보증금 부담이나 명도 관련 분쟁 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있는 점이 가장 큰 투자 매력임.

입지 조건:

초등학교 인접, 대중교통 접근성 양호 등 주거 목적이나 임대 수익 창출을 위한 기본적인 입지 조건을 갖추고 있음.

시세 반영 입찰 가능성:

감정가 대비 낮은 실거래가 수준을 고려하여, 시장 가격에 부합하는 합리적인 가격으로 입찰할 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,000,000원이지만, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적(약 59.38㎡ ~ 75㎡)의 다세대주택 시세는 약 117,000,000원 수준으로 파악됨.

권리상 인수 부담이 전혀 없고, 최근 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 예상 입찰가는 약 115,000,000원으로 제안함.

본 입찰가는 시세 분석에 기반한 제안이며, 실제 입찰 참여 시 유찰 빈도, 경쟁 입찰자 수, 현장 확인 결과, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.