나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16197 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 205동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재, ‘내포신도시’ 내에 위치하며 부근은 내포신도시 내 학교, 아파트단지, 근린생활시설등으로 형성되어 있어 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물중 제7층으로 - 외벽: 시멘몰탈위 페인트 마감. - 내벽: 벽지 및 타일마감. - 창호: 샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 방범설비, 도시가스난방설비, 주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남서측, 북동측으로 왕복4차선 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함),가축사육제한구역(전부제한구역), 도시개발구역, 도청이전신도시개발예정지구, 상대보호구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 사용승인일: 2022.08.22.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 205동 7층 703호 입니다.

1.2. 물건 현황

* 사건번호: 홍성지원 2025타경16197 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물용도: 아파트

* 감정가: 320,000,000원

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 89.54㎡ (약 27.09평)

* 토지지분: 89.5378㎡ (약 27.09평)

* 건물면적: 84.32㎡ (약 25.51평)

* 건물지분: 84.3152㎡ (약 25.51평)

* 전용면적: 84.32㎡ (약 25.51평)

* 분양면적: (제공된 정보에는 분양면적이 별도로 명시되어 있지 않으나, 일반적인 경우 전용면적 및 공용 면적을 포함한 공급면적을 의미할 수 있습니다.)

1.4. 기타 기본 정보

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 사용승인일: 2022년 08월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 내포신도시 내에 위치하며, 주변은 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 입지 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕으로, 지상 7층 건물 중 7층에 해당합니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 이용상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

승강기, 위생 및 급배수, 소화전 및 소방, 방범, 도시가스 난방 설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

본건 북서측, 남서측, 북동측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 대로3류 (폭 25m~30m) 접함

* 중로1류 (폭 20m~25m) 접함

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 도시개발구역

* 도청이전신도시개발예정지구

* 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(을1)입니다. 접수일자는 2022년 08월 25일이며, 권리금액은 120,000,000원입니다.

3.2. 권리분석 결과

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당권 (을1)

* 전길수 주택임차권 (을2) - 전입일자: 2022-09-05, 확정일자: 2022-09-05 (대항력 없음)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑2)

* 국민건강보험공단 압류 (갑3)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 전길수

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-05

* 확정일자: 2022-09-05

* 배당신고일자: 2024-09-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 전 은 대항력이 없습니다. 보증금 198,000,000원은 배당을 통해 회수 가능할 것으로 예상되나, 배당순위에 따라 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (임차인 전길수의 경우 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.)

3.5. 등기부요약

* 소유권보존: 주식회사심산건설 (갑1)

* 근저당: 우리은행 (말소기준권리, 을1)

* 주택임차권: 전길수 (을2, 말소예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑2, 말소예정)

* 압류: 국민건강보험공단 (갑3, 말소예정)

3.6. 총 등기부채권액

318,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 소재한 내포신도시는 충청남도청이 위치한 지역으로, 신도시 개발에 따른 다양한 행정, 상업, 주거 시설이 밀집해 있습니다. 인근에 학교, 근린생활시설, 공원 등이 있어 주거 환경이 양호합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 환경이 비교적 쾌적할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

* 교통: 인근 버스정류장 이용 편리.

* 쇼핑: 하나로마트 등 근린상업시설 접근 용이.

* 교육: 내포신도시 내 학교들 이용 가능.

* 기타: 단지 내/인근 자전거 도로, 운동기구 등 이용 가능.

5.2. 단지 정보

* 아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트

* 주소: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271

* 총동수: 13동

* 총세대수: 329세대

* 최고층: 7층

* 주차대수: 총 587대 (지하 553대, 지상 34대)

* 관리사무소 연락처: 041-338-9660

* 사용승인일: 2022년 08월 22일 (신축 아파트)

5.3. 관리비 정보 (2026년 3월 기준, 85㎡ 기준)

* 평균 관리비: 약 226,541원 (전용면적 60~85㎡ 기준)

* 평균 공용 관리비: 약 1,245원/㎡

* 평균 개별 사용료: 약 1,421원/㎡

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리

임차인 전길수 씨는 대항력이 없으나, 198,000,000원의 보증금을 가지고 있습니다. 배당 신고는 하였으나, 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 명도에 예상치 못한 변수가 생길 수 있습니다.

6.2. 신축 아파트의 초기 하자 가능성

2022년 8월 사용 승인된 신축 아파트이므로, 미처 발견되지 못한 하자 보수 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 입주 전 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 부동산의 매각 결과가 본 물건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 내포신도시 내 신축 아파트로, 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있습니다. 교통 편리성, 단지 내 편의시설, 비교적 양호한 주거 환경 등을 갖추고 있습니다. 권리분석상 명확한 인수 대상 권리는 없으나, 대항력 없는 임차인의 배당 결과에 따른 명도 리스크는 존재합니다. 아파트의 신축 연차와 입지 조건을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 8월 준공으로 비교적 새 건물입니다.

* 내포신도시 내 입지: 충남도청 이전으로 인해 행정 및 상업 중심지로 발전 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 용이하며, 주변 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 양호한 단지 환경: 체계적으로 개발된 신도시 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 320,000,000원입니다. 최근 전월세 거래 내역을 보면, 84.3152㎡ 면적의 6층 아파트가 2025년 3월 17일에 198,000,000원의 보증금으로 거래되었으며, 7층 아파트가 2025년 3월 24일에 150,000,000원의 보증금과 월 700,000원의 월세로 거래되었습니다. 이는 시세 대비 보증금 수준을 파악하는 데 참고가 될 수 있습니다.

임차인 전길수 씨의 보증금 198,000,000원은 대항력이 없으므로 매각으로 소멸되며, 배당을 통해 회수될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

종합적으로 볼 때, 감정가 320,000,000원을 기준으로 하되, 유사 면적의 최근 거래 사례(전월세)와 신축 아파트임을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준으로, 약 288,000,000원 ~ 320,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 물건의 명도 가능성, 실제 현장 조사 결과, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.