나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16193 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 202동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16193 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 202동 6층604호

용도: 아파트

감정가: 293,000,000원

토지면적: 83.28㎡ (약 25.2평)

건물면적: 78.42㎡ (약 23.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 정보 없음

집합건물 정보: 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트, 2022년 8월 사용승인, 13개동 329세대.

2. 입지조건

입지조건

* 주변 교통:

- 제공된 정보 내에서 구체적인 대중교통 접근성(버스 정류장, 기차역 등)이나 도로망에 대한 상세 정보는 확인되지 않았습니다.

* 주변 환경:

- 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 위치하며, '학재마을 도나우에듀파크 2단지'라는 신축 아파트 단지 내에 소재합니다.

- 2022년 8월에 사용 승인된 신축 아파트로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

- 인근에 충남혁신센터 건립이 추진되고 있어 지역 개발 잠재력이 있습니다.

* 건축물 구조 및 상태:

- 철근콘크리트구조로 건축되었으며, 총 7층 중 6층에 위치합니다.

- 2022년 준공된 신축 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 토지 이용 및 도로 상태:

- 주거 지역에 해당하며, 단지 내 도로망을 통해 외부 도로와 연결되어 있을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (우리은행, 113,640,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

- 을1 근저당 (우리은행)

- 을2 주택임차권 (오무영)

- 갑2 강제경매 (주택도시보증공사)

- 갑3 압류 (국민건강보험공단)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 지상권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되었으나, 구체적인 지상권 등기 권리는 확인되지 않아 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 188,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-10-06

* 배당신고일자: 2024-10-31

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수할 보증금 합계: 0원

- 임차인은 대항력 없는 임차인으로, 배당을 통해 보증금 전액 회수가 예상되므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 301,640,000원 (을1 근저당 + 을2 주택임차권 + 갑2 강제경매)

4. 상권분석

상권분석

* 주변 상업시설:

- 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 소재하므로, 단지 내 상가 또는 인근 지역 상업시설을 이용할 수 있습니다. 상세한 상업시설 분포는 추가 조사가 필요합니다.

* 지역 발전 가능성:

- 신축 아파트 단지이며, 인근에 충남복합혁신센터가 건립될 예정으로 있어 향후 주거 환경 개선 및 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 단지 정보:

- 아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트

- 준공연도: 2022년 8월 22일

- 총 동수: 13개동

- 총 세대수: 329세대

- 최고층: 7층 (본 물건 6층)

* 주차 정보:

- 총 주차대수: 587대 (지하 553대, 지상 34대). (제공된 정보의 '주차대수합계: 10대'는 오류로 판단되며, 단지 전체 주차 가능 대수는 587대입니다.)

* 단지 내 부대시설:

- 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소.

* 주변 교육시설:

- 초등학교: 보성초등학교

- 중학교: 덕산중학교

- 고등학교: 덕산고등학교

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 권리 관계:

- 현재 등기부상 모든 주요 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

* 임차인 보증금:

- 임차인(오 )은 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않습니다. 다만, 명도 과정에서 절차상의 시간이 소요될 수 있습니다.

* 주변 혐오시설:

- 과거(2014년) 지역 내 집단에너지시설(SRF, RPF 사용) 건설에 대한 주민 반대 사례가 있었습니다. 또한, 인근 타 지역(신암면 조곡리)에서 산업단지 및 폐기물 처리장 건설에 대한 주민 반대 움직임이 보고된 바 있어, 주변 개발 계획에 대한 지속적인 관심이 필요합니다. 현재 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 시장 침체 가능성:

- 전반적인 부동산 시장 상황 및 지역 경기 변동에 따라 시세 변동성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 건물 상태가 양호하고 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행 시 비교적 순조로울 것으로 예상됩니다. 특히, 인수해야 할 임차 보증금이나 기타 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 인근 지역의 신규 개발(충남복합혁신센터)은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 주변 환경 분석 시 과거의 환경 관련 이슈(SRF 시설) 및 다른 지역의 개발 관련 갈등 사례를 고려할 때, 향후 개발 계획에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 최신 설비 및 깔끔한 상태의 주거 환경 제공.

* 명확한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정.

* 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인수할 보증금이 전혀 없음.

* 지역 개발 호재: 충남복합혁신센터 건립 등 지역 내 개발 계획으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 감정가는 293,000,000원입니다.

유사 평형대의 실거래가 정보에 따르면, 인근 단지에서 3.39억~3.68억 원 수준의 거래 사례가 확인됩니다.

신축 아파트임을 감안할 때, 감정가 대비 높은 시세가 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

따라서, 안전하고 합리적인 투자를 위해서는 감정가 이상으로 입찰가를 고려하되, 주변 시세 및 향후 시장 전망을 종합적으로 고려한 전략적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 295,000,000원 ~ 325,000,000원 범위 내에서, 심층적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.