나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1245 [1] 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 249-5 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민감정 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 소재 "신례원초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위일원은 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 접한 신례원로를 경유하여 주요시가지 및 교통망 접근이 용이한 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄하며 기호 1,2는 일단의 부정형태로 상업용 건부지이며, 기호 3은 사다리형태로 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1~3의 북서측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 기호 1은 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 기호 2, 3은 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 기호 3은 공부상 지목("답")과 달리 현황 인접필지의 부속토지로 이용중인 바 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 기호 1 및 기호 2 일부 지상에 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였는 바, 경매진행시 이에 대한 소유관계 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바람. 3) 본건 기호 2 및 기호 3은 ‘토지이용계획확인서’상 용도지역이 혼재되어 있는 바 주된 용도지역을 기준으로 다른 용도지역의 영향 등을 고려하여 평가하였음. 4) 본건 본건 기호 1~3은 ‘토지이용계획확인서’상 일부 ‘도시계획시설(중로1류)’ 및 ‘도로구역’에 해당하나 저촉부분이 미미하여 이에 대한 공법상 제한 등의 고려하지 않고 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

> 기호 4: 일반철골조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서, - 벽 체 : 판넬마감 등 - 창 호 : 새시창호, > 기호 5: 일반철골조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서, - 벽 체 : 판넬마감 등 - 창 호 : 새시창호임.

이용상태

기호 4는 근린생활시설("공실" 상태), 기호 5는 창고임.

설비내역

기호 4에 위생 및 급배수설비, 전기설비 등, 기호 5에 전기설비 등이 되어 있는 것으로 조사되나 현황 "공실"상태로 정상적인 작동여부는 경매진행시 재확인이 필요한 것으로 판단됨.

부합물 및 종물

별지 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 건물등기사항전부증명서상 기호 4의 면적은 820.83㎡로 되어 있으나 건축물대장상 면적은 증축부분을 반영하여 998.4㎡로 평가목적 등을 고려하여 현황에 의거 건축물대장상 면적을 기준으로 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 기호 4의 일부는 증축되었으나 증축부분의 면적 및 이용상황 등을 고려하여 기존부분과 일괄하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(비가림시설) 매각 포함
-목록3은 공부상 '답'이나, 현황 '도로'로 이용중임
-목록4는 근린생활시설(현재 공실임)이며, 1, 2층의 증축부분의 면적 포함(건축물대장상 998.4㎡임)함.
-목록 5는 창고로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1245 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 예OOOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 249-5

용도: 창고시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 2047.00㎡ (약 619.22평)

건물면적: 1018.83㎡ (약 308.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 87.50㎡

토지지분: 2047㎡

건물지분: 1018.83㎡

1.3. 평가 금액

감정가: 1,904,081,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 소재 "신례원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일원은 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 접한 신례원로를 통해 주요 시가지 및 교통망으로의 접근이 용이하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 대체로 인접 필지와 등고평탄하며, 기호 1, 2는 일단의 부정형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 기호 3은 사다리 형태의 부속 토지로 이용되고 있습니다. 기호 1~3의 북서측으로는 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지(기호 1)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 지역에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)) 및 도로구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 기호 2, 3은 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 지역에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)) 및 도로구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 예OOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)미라클시티월드넷

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2025-04-09

대항력: 없음

* 임차인: 거성유통개발주식회사

보증금: 0원

차임: 2,000,000원

전입일자(사업일자): 2020-02-04

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부상 권리 관계

토지 및 건물 등기부상 근저당권(예산능금농업협동조합, 910,000,000원)이 말소기준권리이며, 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다. 그 외 소유권 이전, 압류, 가등기 등 다수의 권리가 등기되었으나, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시되지 않았습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

본건은 근린생활시설 및 단독주택이 혼재된 지역에 위치하며, 이는 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있음을 시사합니다. 신례원로를 통한 주요 시가지 접근성이 좋아 배후 상권 이용 또한 가능합니다.

4.2. 주변 생활 편의시설

인근에 신례원초등학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부상 불일치 사항

* 목록 3은 공부상 지목이 '답'이나, 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 목록 4(근린생활시설)의 경우, 건축물대장상 면적이 998.4㎡이나, 원래 등기부상 면적은 820.83㎡로, 증축 부분의 면적 포함 여부를 재확인해야 합니다.

5.2. 제시외 건물 및 특이사항

* 제시외 건물(비가림시설)은 매각에 포함됩니다.

* 기호 1 및 기호 2 지상에 제시외 건물이 소재하여 간이 평가되었으므로, 경매 진행 시 해당 건물의 소유 관계 및 일괄 경매 포함 여부를 재확인해야 합니다.

5.3. 공법상 제한 가능성

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역 등 다양한 용도지역이 혼재되어 있으며, 일부는 '도시계획시설(중로1류)' 및 '도로구역'에 해당합니다. 저촉 부분은 미미하다고 평가되었으나, 관련 공법상 제한 사항을 경매 진행 시 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

5.4. 기타 확인 필요 사항

* 목록 4(근린생활시설)는 현재 공실 상태이며, 설비의 정상 작동 여부는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

* 목록 4 및 5의 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 면밀히 조사해야 합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 입지 및 개발 잠재력

본건은 주요 도로에 접해 있어 접근성이 우수하며, 창고시설과 근린생활시설을 함께 보유하고 있어 다목적 활용이 가능합니다. 또한, 신례원초등학교 인근에 위치하여 지역 개발 가능성이 있습니다.

6.2. 수익성 및 활용 방안

창고시설과 근린생활시설을 임대하여 안정적인 수익을 창출할 수 있습니다. 또한, 향후 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

6.3. 권리 관계의 안정성

말소기준권리가 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 안정적인 것으로 판단됩니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점 또한 투자에 긍정적인 요소입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 충청남도 예산군 예산읍에 위치한 창고시설 및 근린생활시설 복합 건물로, 양호한 교통 접근성과 다양한 토지 이용 현황을 가지고 있습니다. 감정가는 1,904,081,000원이며, 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7.2. 주요 고려사항

공부상 지목과 현황 이용이 다른 토지(목록 3), 제시외 건물 존재, 건물 면적 차이, 공실 상태의 시설 등은 낙찰 후 이용 및 관리에 있어 사전에 충분히 확인해야 할 사항입니다. 또한, 지역 내에서 폐기물 소각시설 설치 등 개발 계획이 추진되고 있어 주변 지역의 잠재적 변화를 고려할 필요가 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 산정 기준

예상 입찰가는 감정가 1,904,081,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 시장 상황 및 본건의 잠재적 가치를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

8.2. 제시 의견

본 물건의 현황 및 권리 관계를 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근부터 적극적인 입찰까지 다양한 전략을 고려할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사와 추가적인 시장 분석을 통해 산출하는 것이 바람직합니다.

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