나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16189 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 201동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 덕산중학교 북동측 인근에 위치하며, 본건이 위치 하는 내포신도시 내에 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 상가, 병원 등의 각종 생활 편의시설이 소재하여 제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층건(내) (제201동) 제5층 제504호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 복합샤시창, 바닥 : 장판지 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서 아파트 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 4차선 포장도로, 북동측으로 왕복4차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류 (폭 20m~25m)(접합) / 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전 을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16189 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 201동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원

토지면적: 83.28㎡ (약 25.19평)

토지지분: 83.2823㎡ (약 25.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 78.42㎡ (약 23.72평)

건물지분: 78.4246㎡ (약 23.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271번지에 소재한 학재마을 도나우에듀파크2차 201동 5층504호입니다.

덕산중학교 북동측 인근에 위치하며, 내포신도시에 속해 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 상가, 병원 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주위 환경이 우수합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(25m~30m) 및 중로1류(20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 등기부등본 상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리인 우리은행 근저당(2022-08-25, 113,640,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주식회사심산건설의 소유권보존등기(2022-08-25)가 있으며, 이후 우리은행 근저당, 박영숙의 주택임차권(2024-10-29 말소), 주택도시보증공사의 강제경매(2025-12-16 말소), 국민건강보험공단의 압류(2026-02-19 말소) 순으로 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 301,640,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박영숙

* 보증금: 188,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-18

* 확정일자: 2024-09-13

* 배당신고일자: 2024-10-29

* 대항력: 없음

권리분석 상 인수되는 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

내포신도시는 충남도청 이전과 함께 계획적으로 개발된 신도시로, 주거 및 상업 기능이 통합된 지역입니다.

본 물건이 위치한 학재마을 도나우에듀파크2차 인근에는 다양한 근린생활시설, 상업시설, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 일반적인 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획 및 실제 입지 여부에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 7층 건물 중 5층에 위치한 아파트입니다.

외벽은 시멘트몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 복합샤시, 바닥은 장판지 마감으로 되어 있습니다.

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

본 아파트는 2022년 8월 22일에 사용승인된 신축 건물입니다.

* 전용면적: 78.42㎡ (약 23.72평)

* 추정 분양면적: 약 95.49㎡ (약 28.90평) (전용면적 및 단지 전체 면적 비율 기반 추정)

* 아파트 단지 전체 연면적: 33,215.094㎡ (약 10,050.81평)

* 총 세대수: 329세대

* 주차 대수: 단지 내 총 587대 (실내 자동 주차 553대, 실외 자동 주차 34대) 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 박영숙은 전입일자(2022-10-18)가 말소기준권리(2022-08-25)보다 늦지만, 주택임차권이 등기되었던 이력이 있습니다. 등기부상 해당 주택임차권은 말소되었고 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단되어 인수 보증금은 없는 것으로 분석되었으나, 혹시 모를 법적 분쟁이나 절차상 하자 발생 가능성에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 진행되었으므로, 채권자들의 추가적인 경매 신청 또는 담보물의 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

* 건물 상태: 2022년 사용승인으로 신축에 해당하나, 모든 건물과 마찬가지로 미세한 하자나 하자 보수 관련 분쟁 가능성은 존재합니다. 이에 대한 별도 점검이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 내포신도시에 위치한 신축 아파트로, 우수한 생활 편의시설 접근성과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 명확하게 정리되는 편이나, 임차인 관련 사항에 대한 주의가 요구됩니다.

공동담보 물건이라는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다. 전반적으로 양호한 입지와 신축이라는 장점을 가진 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 사용승인으로 최신 시설 이용 및 하자 발생 가능성이 상대적으로 낮습니다.

* 우수한 입지: 내포신도시의 중심 생활권역에 위치하여 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 개발 잠재력: 도청이전신도시 개발 예정 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 300,000,000원입니다.

현재 시장 시세 조사를 종합해 볼 때, 유사 면적대의 아파트 매매가는 약 250,000,000원 ~ 290,000,000원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 감정가가 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

현 시세와 감정가, 물건의 장단점, 경매 시장 경쟁 상황 등을 고려할 때, 보수적인 접근으로는 감정가의 80% 수준인 약 240,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

하지만 이는 일반적인 참고사항이며, 실제 입찰가는 법원 현황, 경쟁 입찰자 수, 투자 목표 수익률 등에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 철저한 추가 조사 및 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.