나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30991 [1] 충청북도 음성군 감곡면 오향리 220-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 감곡면 오향리 소재 "음달말마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도가 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 세로가의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 항공사진상으로는 대상물건1 건물이 대상물건2 토지 경계 밖까지 소재하는 것으로 보이나 자세한 사항은 별도의 측량이 필요할 것으로 판단됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

흙벽돌조 스레트지붕 단층 주택(현황은 조적조 강판기와지붕)으로 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 등 창 호 : 샛시 창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 전기설비, 급.배수설비 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조

공부와의 차이

공부상 흙벽돌조 스레트지붕이나 현황 조적조 강판기와지붕임,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 항공사진상으로는 대상물건1 건물이 대상물건2 토지 경계 밖까지 소재하는 것으로 보이나 자세한 사항은 별도의 측량이 필요할 것으로 판단됨.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 1-1, 1-2 매각 포함
-목록 1 공부상 흙벽돌조 스레트지붕이나 현황 조적조 강판기와지붕임.
-항공사진상 목록 1 건물이 목록2 토지 경계 밖까지 소재하는 것으로 보이며 자세한 사항은 별도의 측량 필요(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경30991 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 충주지원 2025타경30991 (1)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 오향리 220-12

용도: 단독주택

감정가: 55,784,000원

토지면적: 228.00㎡ (약 69.0 평)

건물면적: 66.00㎡ (약 19.9 평)

건물 제시외면적: 24.00㎡ (매각 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (신OOOOO)

1.2. 건물 상세

건축물대장상 구조: 흙벽돌조 스레트지붕 단층 주택

현황 구조: 조적조 강판기와지붕

주요 건물 정보:

* 주용도: 단독주택

* 기타 건축물 사항: 흙벽돌/스레트 (공부상)

* 건축물 등록일자 (추정): 2022-09-24

* 건물 면적 (총 연면적): 66.00㎡

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

대상 물건은 충청북도 음성군 감곡면 오향리 소재 "음달말마을" 내에 위치합니다.

주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도가 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

물건지는 북서측으로 폭이 좁은(세로가의) 도로에 접하고 있습니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 계획관리지역

* 성장관리계획구역: 주거형 (2024-03-15)

* 가축사육제한구역: 일부 제한 구역 (2025-05-30)

* 배출시설설치제한지역 (2025-08-21)

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2015년 09월 18일 접수된 신용보증기금의 가압류 (갑4)입니다.

4.2. 등기부 현황

등기부상 총 채권액은 약 171,622,551원입니다.

* 토지 등기부: 소유권 이전 이력, 다수의 가압류 (신용보증기금, 주식회사한빛자산관리대부), 강제경매 (신용보증기금) 기재.

* 건물 등기부: 소유권 이전 이력, 다수의 가압류 (신용보증기금, 주식회사한빛자산관리대부), 강제경매 (신용보증기금) 기재.

매각으로 인해 위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 기순담

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-01-16

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 관계 및 명도 가능성 확인 필요. (금액이 미상이라도 주의 필요)

인수되는 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

주변은 단독주택과 농경지, 자연림이 혼재된 농촌 마을입니다.

최근 거래된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보는 다음과 같습니다.

* "수산(가~다동)" (1989년식, 46.98㎡): 2026년 4월 50,000,000원에 거래.

* "행복가득1차(101~103동)" (2019년식, 69.115㎡): 2026년 2월 185,000,000원에 거래.

본건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 주택 정보와 직접적인 비교는 제한적입니다.

6. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 지방도를 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 농촌 마을 특성상 주변에 대규모 편의시설은 제한적일 수 있으며, 차량을 이용한 접근이 필요할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재하여 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

* 건물 구조 및 지붕 재질 공부상 내용과 현황 불일치 (흙벽돌조 스레트지붕 vs 조적조 강판기와지붕).

* 건물 경계 관련 불확실성: 항공사진상 건물 일부가 토지 경계를 넘어 소재하는 것으로 추정되어, 정확한 위치 확인을 위한 별도 측량이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 기순담 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있어 명도 과정에서 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다.

* 제시외 건물 포함: 토지/건물 일괄 매각으로, 별도의 제시외 건물(1-1, 1-2)도 매각에 포함됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 감곡면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 55,784,000원이며, 토지 228㎡와 건물 66㎡, 제시외 건물 24㎡를 일괄 매각합니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 유일한 임차인인 기순담은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 명도 관련 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 구조 및 지붕 재질의 현황과 공부상 내용 불일치, 건물 일부가 토지 경계를 넘어설 수 있다는 점은 명확한 확인과 주의가 필요한 주요 리스크 요인입니다.

9. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 단독주택 및 넓은 토지 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있습니다.

* 주거 환경: 농경지 및 자연림이 혼재된 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 잠재적 가치: 토지의 활용 가능성과 주택의 리모델링을 통한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

현 감정가는 55,784,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보는 연립, 다세대 주택으로 본건 단독주택과 직접적인 비교는 어렵습니다.

"수산(가~다동)"의 1989년식 다세대 주택 46.98㎡가 50,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건은 단독주택이며 토지 면적이 넓다는 점에서 감정가 수준 또는 그 이상 가치 부여 가능성도 있습니다.

그러나 건물 구조 불일치, 경계 불확실성, 특이 임차인 존재 등 물건의 하자 및 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 중심으로 하되, 위험 요소를 고려하여 49,000,000원 ~ 62,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.