나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30990 [1] 충청북도 음성군 맹동면 마산리 562 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 마산리 소재 "마산교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장 및 농경지, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 "동.식물관련시설 및 근린생활시설 건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철골조 철골트러스지붕 단층 건으로서, 외 벽 : 판넬마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(2) : 동.식물관련시설 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호(2) : 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도, 사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

기호(3) : 일반건축물대장장 건축물해체완료신고(변동일 2022.08.31)에 따른 일부 말소 (일반철골구조, 경비실,방 17.73㎡)되었는바, 현황 멸실부분은 감정평가 외 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 1-1 ~ 1-4 매각포함
-제시외 수목 1-5 매각 포함
-기계기구 1-6 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30990 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOO (경남은행 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 마산리 562

토지 면적: 6901.00㎡ (약 2087.5평)

건물 면적: 2358.03㎡ (약 713.3평)

용도: 동물 및 식물 관련시설, 제2종 근린생활시설

감정가: 2,637,877,990원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

주요 특이사항: 유동화물건, 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건

1.3. 매각 포함사항

일괄 매각

제시외 건물 1-1 ~ 1-4 매각 포함

제시외 수목 1-5 매각 포함

기계기구 1-6 매각 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 마산리 소재 "마산교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현재 "동물 및 식물 관련시설 및 근린생활시설 건부지"로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

본건 동측 및 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부 제한구역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리: 2022.04.21. 근저당권 (을8, 경남은행)

매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을8, 을10, 경남은행)

* 가압류 (갑7, 농림수산업자신용보증기금; 갑8, 농협은행; 갑9, 신용보증기금)

* 임의경매개시결정 (갑10, 경남은행)

등기부채권 총액: 3,110,197,708원

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다. 이 부분에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 선진

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-01-31

대항력: 없음

* 우명

보증금: 50,000,000원

차임: 750,000원

전입(사업)일자: 2021-01-29

대항력: 있음

비고: (권리분석 관련 추가 사항 없음)

* 현대

보증금: 50,000,000원

차임: 750,000원

전입(사업)일자: 2020-08-05

대항력: 있음

비고: (권리분석 관련 추가 사항 없음)

3.4. 임차인 보증금 관련

합계 인수 보증금: 0원 (상기 대항력 있는 임차인의 보증금이 총액에서 0원으로 집계된 것은 특이사항이며, 배당순위 및 법원 결정에 따라 달라질 수 있으므로 주의 요망)

4. 상권분석

4.1. 업종 적합성

동물 및 식물 관련 시설, 제2종 근린생활시설 용도로 현재 이용 중인바, 관련 업종 또는 소매, 서비스업 등 근린생활시설 용도로 활용이 가능합니다.

4.2. 주변 개발 현황

음성군은 산업단지 조성 및 기업 유치 등 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 산업 및 지역 경제 발달 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 주위 환경은 공장, 농경지, 주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무 (외부 검색 결과)

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 다만, 정확한 현장 확인 및 추가적인 조사 필요성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주식회사 우명바이오테크와 주식회사 현대바이오테크는 대항력이 있어, 낙찰자가 보증금 인수 또는 별도 협상에 따른 부담이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되었으나, 실제 인수 부담 발생 가능성 존재)

6.2. 제시외 물건 포함

제시외 건물, 수목, 기계기구 등이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 처리 비용 또는 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 물건 및 공동담보 물건의 경우, 복잡한 채권 구조나 추가적인 법적 이슈가 있을 수 있으며, 채권 변제 순위에 따른 복잡성이 예상됩니다.

6.4. 가축사육제한구역

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 시설로 활용 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 건물 일부 멸실

일반건축물대장상 경비실(17.73㎡)이 멸실된 것으로 등재되어 있으며, 이는 감정평가에서 제외되었습니다. 현황과 공부의 일치 여부 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동물 및 식물 관련 시설로 활용 가능한 음성군 맹동면의 부동산입니다. 계획관리지역 등 개발 가능성이 있는 지역에 위치하고 있으며, 도로 접근성도 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점, 제시외 물건의 포함 등은 잠재적 리스크 요인입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 관련 내용은 인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 실제 인수 부담이 발생할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 이점

충북 음성군 맹동면은 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 산업 및 지역 개발 잠재력이 있습니다.

8.2. 활용 가능성

현재의 동물 및 식물 관련 시설 용도 외에도 제2종 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 기대됩니다.

8.3. 부대 시설

매각에 포함된 제시외 건물, 수목, 기계기구 등이 활용 가치가 있다면 추가적인 투자 가치를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,637,877,990원입니다. 등기부채권 총액은 3,110,197,708원으로 감정가를 초과하고 있으며, 대항력 있는 임차인의 존재 등 리스크 요인을 고려해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 해당 금액은 낙찰 시 인수하는 보증금에서 제외하고 산정하겠습니다.

이에 따라, 낙찰가 산정 시 감정가의 약 80% 수준인 2,110,302,392원 내외를 고려할 수 있으나, 이는 현장 답사, 시장 조사, 권리 분석 결과에 따라 조정이 필요합니다. 특히 대항력 있는 임차인 관련 부담 및 제시외 물건 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.