나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54060 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 924-4 다온빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 301호 로서, 외벽 : 석재타일붙임 마감, 드라이비트마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 으로 이용중이며, 세부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로, 다세대주택 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 왕복4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(본오예원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(본원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26 ~ 2025.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김만곤·김순홍)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.19. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경54060 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 924-4 다온빌 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 221,000,000원

* 토지면적: 31.52㎡ (약 9.54평)

* 건물면적: 68.81㎡ (약 20.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 301호

* 준공년월: 사용승인일 2017년 3월 3일 (추정 준공 2016~2017년)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 가능한 편입니다. 지하철역과의 거리는 다소 있을 수 있으나, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건은 북동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하여 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로1류(폭 20m~25m) 등의 용도지역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(본원초등학교, 본오예원유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 성장관리권역 등에 포함됩니다. 특히, 2025년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 등 특정 대상자에게 적용되는 사항으로, 일반 매수자는 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 본원초등학교, 본오예원유치원이 인접해 있어 교육환경이 우수합니다. 또한, 근린생활시설 및 공원이 인근에 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. 현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건물의 말소기준권리는 2024년 10월 28일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

* 권리 소멸 여부: 말소기준권리 이후에 등기된 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 김 · 김 )

* 보증금: 204,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 6월 9일

* 확정일자: 2022년 4월 21일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 본 건에는 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서가 존재합니다. 해당 확약서(2026년 6월 19일 제출)에 따르면, 임차인 김 ·김 은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이러한 확약서로 인해 본 건 매수인은 임차인에게 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

* 최근 시세 동향: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기에 건축되었거나 인근 지역의 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

* 2015년 건축, 전용면적 20.96㎡ (약 6.34평) 다세대주택이 2026년 7월 2일에 44,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 210만원)

* 2002년 건축, 전용면적 60.06㎡ (약 18.17평) 다세대주택이 2026년 7월 2일에 144,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 240만원)

* 2002년 건축, 전용면적 98.37㎡ (약 29.76평) 연립주택이 2026년 7월 3일에 180,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 183만원)

* 본건과의 비교: 본건은 전용면적 68.81㎡(약 20.82평)이며, 건축년도가 약 2017년으로 최근 거래된 사례들보다 신축에 해당합니다. 최근 거래된 60.06㎡ 다세대주택의 ㎡당 가격(약 240만원)을 적용하여 환산 시, 약 165,000,000원 수준이 될 수 있습니다. 그러나 신축 연식과 면적을 고려하면 이보다 높은 가격 형성이 가능합니다.

* 감정가와의 비교: 본건의 감정가는 221,000,000원으로, 최신 거래 사례들의 ㎡당 가격을 단순 적용한 것보다 높은 수준입니다. 감정가는 건물의 전반적인 상태, 입지, 시장 상황 등을 종합적으로 반영한 것으로, 향후 시세 형성 시 참고해야 할 주요 지표가 될 것입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 본원초등학교와 본오예원유치원이 있어 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다. 공원도 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 확약서: 임차인의 대항력이 없으며 보증금 인수 의무가 없다는 점은 큰 장점이나, HUG의 인수 조건 변경 및 제출된 확약서의 구체적인 이행 과정에서 발생할 수 있는 절차적 복잡성을 사전에 인지해야 합니다.

* 토지거래 허가구역: 지정기간(2025.8.26 ~ 2025.8.25) 내 매수 시, 일부 대상자(외국인 등)에게 적용되는 토지거래 허가 절차가 있을 수 있습니다. 매각 잔금 납부 시점과 허가구역 지정 기간을 확인하여 필요시 관할 관청에 문의해야 합니다.

* 인근 시세와의 격차: 본건의 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있는 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다. 시장 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 초등학교, 유치원, 공원 등이 인접하여 교육 및 생활 환경이 우수하며, 대중교통 접근성도 무난한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 안전한 투자가 가능하며, HUG 인수 조건 변경 및 확약서 제출로 인해 임차인 관련 리스크는 상당 부분 해소된 상태입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 입찰 전 철저한 시세 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 무인수 권리: 임차인의 대항력 부재 및 HUG 확약서로 인해 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 우수한 입지: 초등학교, 유치원 등 교육 시설과 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치합니다.

* 신축급 건물: 유사 거래 사례 대비 건축 연도가 최신에 속하여 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 수요: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 221,000,000원입니다. 최근 유사 물건의 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 68.81㎡ (약 20.82평)의 신축급 다세대주택의 시장 가격은 ㎡당 약 280만원에서 320만원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본건의 예상 가치는 약 192,668,000원에서 220,192,000원 범위로 산출됩니다.

고려사항:

* 인수되는 보증금: 0원

* 감정가: 221,000,000원

* 최근 실거래가 수준: 약 1.4억 ~ 1.8억 (면적, 연식 상이)

* 신축 연식 반영 시 예상가: 약 1.9억 ~ 2.2억

안전 마진 확보 및 시장 상황을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 205,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 92.7% 수준이며, 시장 가격 범위 내에서 합리적인 낙찰을 기대할 수 있는 금액입니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 반영하여 조정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.