나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30908 [1] 강원특별자치도 동해시 천곡동 906-1 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 천곡동 소재 "냉천공원" 서측 인근에 위치하는 상가로 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도로 보 아 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 2층 중 1층 104호 및 1층 105호로서 건축물 대장상 2019.4.24.자로 사용승인된 건물임. 외벽 : 외장석재, 외장타일붙임 마감 등 내벽 : 페어그라스, 내부인테리어, 일부타일마감 등 바닥 : 타일마감 등 천장 : 내부인테리어마감 창호 : 페어그라스창 등임.

이용상태

2개호가 하나의 근린생활시설로 이용중임.(근린생활시설, 화장실 등)

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형상의 토지로 현황 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로1류에, 북동측으로 중로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-53)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-6)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-21)(60m)<건축법>

공부와의 차이

본건 기호1은 집합건축물대장 상 용도가 동물병원으로 되어 있으나 현황은 음식점으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록 1,2.를 하나의 근린생활시설로 이용중
- 감정인의 사실조회회신에 의하면, 경계칸막이 상실은 일시적인 것으로 보이고, 건축물현황도면 등을 기초로 구조, 용도 등 고려할 때 그 구획이 명확하고, 경계의 복원, 위치의 특정이 용이한 상태라고 함.
- 목록1. 대장상 용도 '동물병원'이나 현황 '음식점’

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원특별자치도 동해시 천곡동 906-1에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 강릉지원 2025타경30908 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 788,000,000원이며, 토지면적은 118.79㎡ (약 35.93평), 건물면적은 119.28㎡ (약 36.08평)입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 김OO이며, 물건 보고서 작성일 기준 현재까지 파악된 인수되는 권리는 없습니다.

1.1. 건물 상세 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브) 지붕의 2층 건물 중 1층 104호 및 105호입니다.

2019년 4월 24일 사용승인되었으며, 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설입니다.

본 건은 104호와 105호가 합쳐져 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다.

건축물대장상 104호의 용도는 '동물병원'으로 되어 있으나, 현황은 '음식점'으로 사용되고 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 동해시 천곡동에 위치하며, "냉천공원" 서측 인근 상업지대에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 및 숙박시설 등이 형성되어 있는 지역입니다.

교통상황은 차량 접근이 용이하며, 시내버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용도 양호한 편입니다.

인접 도로로는 남동측에 소로1류(폭 10m~12m), 북동측에 중로2류(폭 15m~20m)가 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 7월 31일 접수된 동해중앙새마을금고의 근저당권 (을12, 채권최고액 510,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 770,000,000원입니다.

현재까지 파악된 바로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수되는 권리는 없습니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사유스타

보증금: 25,000,000원

차임: 1,150,000원

전입일자(사업자등록일): 2022년 4월 19일

대항력: 있음

비고:

3.2. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

단, 대항력 있는 임차인(주식회사유스타)이 존재하므로, 임차인의 보증금 25,000,000원이 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 권리 분석 및 배당표 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 동해시 천곡동 일대는 상업 및 주거 지역이 혼합된 지역으로, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 다수 분포하고 있습니다.

냉천공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 상업지구 내에 위치하여 은행, 병원, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 공공시설: 냉천공원이 가까워 산책 및 여가 활동에 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 주식회사유스타는 2022년 4월 19일 전입/사업자 등록을 완료하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 25,000,000원이 전액 배당되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 '동물병원'이나 현황은 '음식점'으로 사용 중입니다. 이는 추후 영업 허가, 양도양수, 재건축, 증축 시 불이익이나 행정적 제재의 원인이 될 수 있으며, 현황 용도에 대한 적법성 확인이 필요합니다.

* 칸막이 문제: 감정평가서에 '경계칸막이 상실은 일시적인 것'으로 언급되어 있으나, 구조적 문제나 사용상 불편함이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 770,000,000원에 달하여, 본 물건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인입니다. (을12 근저당권 510,000,000원 외)

7. 종합 의견

본 경매 물건은 동해시 천곡동의 상업지역에 위치하며, 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물인 제1종근린생활시설입니다. 냉천공원 인근의 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

두 개의 호실(104호, 105호)이 일괄 매각되며, 이를 하나의 공간으로 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 존재와 건축물대장상 용도와 현황 용도의 불일치 등은 반드시 면밀한 추가 조사와 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 고려하여 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 비교적 신축이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 동해시 핵심 상업지역에 위치하며, 공원 인접으로 쾌적성과 접근성이 좋습니다.

* 일괄 매각 장점: 104호와 105호를 통합하여 넓은 규모의 점포 운영이 가능합니다.

* 상업지구의 잠재력: 다양한 업종의 근린생활시설 운영이 가능하여 임대 수익 및 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 788,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준)

* 고려 사항:

* 대항력 있는 임차인(주식회사유스타)의 보증금 25,000,000원이 배당받지 못할 경우 인수될 위험.

* 현황 용도(음식점)에 대한 영업 허가 및 관련 법규 준수 여부 확인 필요.

* 동해시 상권 내 임대 시세, 공실률, 주변 상권 분석.

* 경매 시장의 경쟁 상황 및 기타 시세 변동 요인.

* 예상 입찰가 산정 범위:

상기 고려 사항들을 종합적으로 판단하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

즉, 약 630,400,000원 ~ 709,200,000원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정은 심층적인 현장 조사와 법률 검토를 바탕으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.