나이스옥션 법원경매 안산 2025타경1018 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 742-7 지하층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "덕인초등학교" 남측에 위치하며, 인근에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 혼재하며 주거지로서의 주위환경 보통정도임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장등 감안 시 대중교통상황 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다세대주택 중 제지하층 제비02호로서 외벽 : 돌붙임,몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 방, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

급.배수,위생,난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지 토지로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로3류(폭 8m 미만)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕인초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

`전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법`에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경1018 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 742-7 지하층비02호

용도: 다세대주택

감정가: 130,000,000 원

토지면적: 27.34㎡ (약 8.27평) / 토지지분: 27.34㎡ (약 8.27평)

건물면적: 60.05㎡ (약 18.17평) / 건물지분: 60.05㎡ (약 18.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 주위환경: "덕인초등학교" 남측에 위치하며, 인근에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거지로서의 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(덕인초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25)이었습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 8월 7일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑11)입니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (을7): 김 , 보증금 115,000,000원, 전입일자 2022.01.17, 확정일자 2021.12.27. 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부등본 상 '말소: 인수'로 표기되어 있어 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 부담해야 할 수 있습니다. (단, 권리분석 요약의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 상충하므로, 잔금 납부 전 반드시 최종 확인이 필요합니다.)

* 기타 권리사항: 공유자우선매수신고, 선순위임차권, 대항력있는 임차인이 존재합니다.

* 주의사항: `전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법`에 따라 임차인이 우선매수신고를 행사할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 실거래가 (JSON 분석):

* 2026년 7월 13일, 121-3번지 대영빌라 (2003년식, 61.07㎡) 매매가 118,000,000원

* 2026년 7월 2일, 790-3번지 장미아트빌 (2002년식, 59.38㎡) 매매가 98,000,000원

* 2026년 7월 3일, 737-5번지 우정아트빌 (2002년식, 75㎡) 매매가 120,000,000원

* 본건(건물면적 60.05㎡, 약 18.17평) 기준 시세 추정:

* 상기 거래 사례들의 평당 매매가는 약 529만원 ~ 639만원 수준입니다.

* 이를 본건 면적에 적용 시, 약 96,080,000원 ~ 116,290,000원 범위로 추정됩니다.

* 분석 의견: 감정가 130,000,000원 대비 최근 실거래가는 일부 낮게 형성되어 있습니다. 물건은 2002-2003년식 다세대주택으로, 제시된 매물들은 동일 단지 또는 인접 건물일 가능성이 있어 시세 비교에 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다세대주택 중 지하층 제비02호입니다.

* 외벽: 돌붙임, 몰탈위페인팅 마감 등.

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.

* 창호: 샷시 창호입니다.

* 이용상태: 방, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (단, 내부 확인이 어려워 표준적 이용 상태를 기반으로 평가되었습니다.)

* 설비내역: 급배수, 위생, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 환경: 덕인초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 위험: 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 115,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다. 이는 매수인의 총 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다. 권리분석 요약의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반되므로, 잔금 납부 전 법원 등을 통해 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 내부 현황 미확인: '기타참고사항'에 명시된 바와 같이, 내부 구조, 하자, 누수 여부 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 따라서 실제 명도 및 수리 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인의 우선매수신고: `전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법`에 따라 임차인이 우선매수신고를 행사할 경우, 낙찰 결과에 변동이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지이용계획상 과거 토지거래계약에 관한 허가구역이었으며, 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25)이 종료되었으나, 향후 유사 규제 적용 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 와동 지역의 다세대주택으로, 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 볼 때 감정가 대비 가격적인 메리트를 기대할 수 있습니다. 그러나 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 115,000,000원이 인수될 가능성입니다. 이로 인해 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 잔금 납부 전 반드시 권리관계 및 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인할 수 없어 발생할 수 있는 수리 비용 등 잠재적 위험도 고려해야 합니다. `전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법` 적용 대상 임차인의 우선매수신고 가능성도 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산시 단원구라는 지역적 이점.

* 최근 실거래가 비교 시 시세 대비 저평가 가능성.

* 부동산강제경매 물건으로, 적정 입찰가 산정 시 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 130,000,000원입니다. 주변 다세대주택의 최근 실거래가는 98,000,000원에서 120,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

건물 면적 60.05㎡ (약 18.17평) 기준, 평당 약 529만원에서 639만원의 시세를 적용하면, 물건 자체의 시장 가치는 약 96,080,000원에서 116,290,000원으로 추정됩니다.

본 예상 입찰가 산정 시에는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 따라, 인수되는 임차보증금이 없다고 가정합니다.

감정가와 최근 실거래가, 그리고 경매 시장의 일반적인 낙찰가율을 고려할 때, 보수적인 관점에서 최근 실거래가 평균(약 103,688,000원)의 90% 수준인 약 93,000,000원 또는 최근 최고가(120,000,000원)의 70% 수준인 약 84,000,000원을 고려할 수 있습니다.

이에, 시장 데이터와 보수적 접근을 바탕으로 95,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

*주의: 상기 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금이 없다는 가정 하에 산정된 것이며, 실제 임차보증금이 인수될 경우 총 취득 비용은 해당 금액만큼 증가하므로, 반드시 권리관계를 최종 확인 후 입찰가격을 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.