나이스옥션 법원경매 안산 2025타경1033 [1] 경기도 시흥시 신천동 856-1 양지타운 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 "서해선 신천역"남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 서해선 "신천역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제3층 제305호 로서, 외벽 : 외장타일 및 일부 석재 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샤시 창호 임.

이용상태

연립주택 (방3, 욕실2, 거실,주방/식당, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스 개별난방설비,승강기 설비,소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 장방형 평지로서 연립주택,오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1)신천동 856-1 : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함). 2)신천동 856-2 : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 소유자 거주중인 것으로 조사 되었으나 상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 `연립주택`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경1033 (1)

소재지: 경기도 시흥시 신천동 856-1 양지타운 3층305호 (신천로80번길 24)

용도: 연립주택 (집합건축물대장상 연립주택, 건축물대장 상 `등기부요약` 참고 시 건물은 공동주택 용도이며, `건축물표제부 요약`의 기타 용도로 연립주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 포함)

감정가: 374,000,000원

토지면적: 27.91㎡ (약 8.44평)

토지지분: 27.908999999999995㎡ (약 8.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 64.20㎡ (약 19.42평)

건물지분: 64.2㎡ (약 19.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (우리은행)

건축물 사용승인일: 2023년 08월 09일

건축물 층수: 지하 1층 / 지상 8층

본건 위치 층수: 3층 305호

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

2. 입지조건

위치: 본 건은 경기도 시흥시 신천동 소재 "서해선 신천역" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서해선 "신천역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권보존: 황 외 1명 (2023-08-17)

* 공유자전원지분전부이전: 김 (2024-02-20, 매매, 말소)

* 근저당권: 우리은행 (2024-02-20, 308,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 우리은행 (2025-12-17, 302,655,577원)

매각으로 인한 말소: 상기 을3구의 근저당권이 말소기준권리가 되므로, 본 건의 매각으로 인하여 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* "소유자 거주중인 것으로 조사 되었으나 상세 임대내역은 미상임." → 상세 임대차 정보가 불명확하므로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 정보 없음. 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

토지 형상 및 이용상태: 본 건의 토지는 2필지가 일단지의 장방형 평지로, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설 등의 복합 용도로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태: 북측 및 서측으로는 폭 약 10미터, 남측으로는 폭 약 8미터 도로에 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류 및 소로2류에 접해 있어 건축 및 개발에 유리한 조건입니다. 다만, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등 관련 법규의 적용을 받으므로, 투자 시 유의해야 합니다.

5. 생활정보

건물의 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제3층 제305호입니다. 외벽은 외장타일 및 일부 석재로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일로 마감되어 있고, 창호는 샤시로 설치되어 있습니다.

이용상태: 현재 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 발코니, 현관 등으로 구성된 연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 본 건에는 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 소방설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 현황 불명확: 소유자 점유로 추정되나 상세 임대 내역이 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

시세 대비 감정가: 제공된 주변 최근 매매 정보(만원 단위)를 분석한 결과, 본 건의 면적 대비 시세는 감정가보다 현저히 낮은 수준으로 파악되었습니다. (예: 유사 면적 약 600만원~880만원/평 vs 감정가 약 1925만원/평). 이는 감정가 산정의 적정성, 주변 거래 사례의 대표성, 또는 건물의 상태 및 용도 차이 등 복합적인 요인을 고려해야 함을 시사합니다.

건축물대장상 복합 용도: 집합건축물대장상 연립주택 용도이나, 기타 용도로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이 포함되어 있어, 향후 건축물 이용 및 관리, 민원 발생 시 복합적인 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서해선 신천역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 기본적인 주거 편의시설을 갖춘 연립주택입니다. 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 비교적 최근에 사용 승인을 받아 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나, 임차인 현황의 불확실성과 주변 시세 대비 높은 감정가는 본 건의 투자 가치를 판단하는 데 있어 주요 리스크 요인입니다.

따라서, 철저한 현장 방문을 통한 물건 상태 및 점유 관계 확인, 그리고 주변 시세에 대한 심층적인 조사를 바탕으로 신중한 입찰 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 서해선 신천역과 인접하여 대중교통 이용이 용이하며, 이는 주거 가치 상승의 중요한 요인입니다.

생활 편의성: 주변에 다양한 근린생활시설 및 주거 단지가 혼재하여 생활 인프라 이용이 편리합니다.

건물 상태: 철근콘크리트 구조의 현대적인 건물로, 기본적인 편의 설비(난방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다.

복합 용도 가능성: 연립주택 외 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 용도로도 활용 가능한 점은 다양한 투자 수익 모델을 고려할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 374,000,000원이며, 말소기준권리가 되는 우리은행의 근저당권 채권 최고액은 308,000,000원입니다.

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대 주택 거래가는 평당 약 600만원에서 880만원 수준으로 파악되었습니다. 이를 본 건의 전용면적(약 19.42평)에 적용할 경우, 추정 시장가는 약 1억 2천만원에서 1억 7천만원 범위로 산출됩니다.

이러한 시장가 추정치는 본 건의 감정가(약 3억 7천 4백만원)와 상당한 격차를 보입니다. 이는 제공된 주변 시세 정보가 본 건과 직접 비교가 어려운 유형의 주택이거나, 감정가 산정 시 고려된 가치가 더 높다고 판단되었기 때문일 수 있습니다.

법원 경매에서는 감정가가 주요 참고 기준이 되며, 채권액 규모를 고려할 때, 경쟁 입찰 시 본 건의 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성도 있습니다.

또한, 임차인 현황 미상 및 시세 불확실성 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 투자 관점에서는 감정가의 80~90% 수준에서 시작점을 고려할 수 있으나, 적극적인 투자 시에는 감정가 수준을 상회하는 전략도 검토해볼 수 있습니다.

종합적인 시장 상황, 잠재적 리스크, 그리고 경쟁 입찰 가능성을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 350,000,000원에서 375,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태, 임차인 점유 여부, 주변 시세의 재확인 등 추가적인 실사를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.