나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30911 [1] 강원특별자치도 강릉시 연곡면 영진리 381 9층 911호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 영진리 소재 "영진항" 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 펜션, 단독주택, 근린생활시설 및 주상용건물 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때, 대중교통 사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 중 9층 911호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트(도시형생활주택) 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 개별난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 현황 "공동주택(주상용) 건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복2차선 포장도로, 남서측으로 포장도로가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한 구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 통칭"강릉영진코아루비치테라스" 입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강릉지원 2025타경30911 (1) 사건으로, 강원특별자치도 강릉시 연곡면 영진리 381 9층 911호에 소재한 도시형생활주택(아파트)입니다. 본 건물의 감정가는 134,000,000원이며, 토지 면적은 17.53㎡ (약 5.30평)이고, 건물 면적은 29.97㎡ (약 9.07평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매이고 채권자는 우OO입니다. 본 건물의 명칭은 "강릉영진코아루비치테라스"로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 영진리 소재 "영진항" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 펜션, 단독주택, 근린생활시설 및 주상용 건물 등이 혼재된 지역입니다. 토지는 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 부정형으로, 현재 "공동주택(주상용) 건부지"로 이용되고 있습니다. 남동측으로는 왕복 2차선 포장도로, 남서측으로는 포장도로가 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2021년 12월 22일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을3)입니다. 매각으로 인해 다음의 권리들은 소멸됩니다:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (갑2, 김미란, 2020.02.20)

* 소유권이전 (갑4, 김동현, 2021.12.22, 매매)

* 근저당권 (을3, 농협은행주식회사, 2021.12.22, 금107,800,000원)

* 강제경매개시결정 (갑5, 우현앙, 2025.12.12, 금72,311,322원)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없으며, 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 영진항 인근 지역은 동해안의 대표적인 관광지로, 관광객 유동인구가 풍부합니다. 주변에는 펜션, 숙박시설, 식당 등 관광객을 대상으로 하는 상업 시설이 밀집해 있으며, 지역 주민들을 위한 근린생활시설도 일부 분포합니다. 해안 관광지로서 지속적인 수요가 예상되며, 향후 지역 개발 및 관광 활성화에 따른 상권 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 인근 버스 정류장의 노선 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로, 2019년 12월 18일에 사용 승인되었습니다. 본 건은 19층 건물 중 9층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 아파트(도시형생활주택) 단위 세대로 이용 중입니다.

* 설비: 기본적인 위생 설비, 개별난방 설비, 소방 설비 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물대장 요약 (집합건물):

* 대지 면적: 6,580.9㎡ (약 1,990.87평)

* 건축 면적: 1,241.71㎡ (약 375.63평)

* 연면적: 23,343.21㎡ (약 7,061.22평)

* 총 층수: 지하 2층, 지상 19층

* 세대 수: 총 298세대 (주건축물)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 보증금 및 차임 정보가 없으므로, 인수 여부 및 명도 시 발생할 수 있는 금전적 부담에 대한 철저한 확인이 필요합니다. (단, 본 건의 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

* 채무 총액: 총 채무액 (107,800,000원)이 감정가 (134,000,000원) 대비 높은 수준입니다. 이는 유찰 시 감정가 하락폭에 따라 낙찰 후 추가적인 채무 부담 발생 가능성을 시사합니다.

* 혐오시설: 본 건 인근 지역(강원특별자치도 강릉시 연곡면 영진리 381)에 대한 별도의 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다. 그러나 영진항 및 해안가 관광지 특성상 여름철 성수기에는 관광객 밀집으로 인한 소음, 교통 혼잡, 주차 문제 등이 발생할 수 있으며, 이는 생활 편의성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 영진리에 위치한 아파트형 도시형생활주택으로, 영진항 인근의 관광 중심지에 자리하고 있어 입지적 매력이 높습니다. 2019년 준공된 신축급 건물로 내부 상태 및 관리가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없으나, 임대차 관계가 불분명하다는 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다. 채무 총액이 감정가 수준에 근접하므로, 적절한 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 동해안 해안 관광지인 영진항 인근에 위치하여 향후 관광 수요 증대에 따른 가치 상승 기대.

* 최신 준공 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 쾌적한 주거 환경 제공 및 관리 용이.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 물건 확보 가능.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 권리 분석이 간편하고 관리의 용이성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 134,000,000원입니다. 주변 시세 자료 분석 결과, ES프라우드(49.86㎡, 2024년 2월 매매 16,000만원, 약 321만원/㎡)와 유사한 가격대를 형성하고 있음을 추정할 수 있습니다. 다만, 동방이스트빌(71.12㎡, 2026년 2월/7월 매매 12,000만원, 약 169만원/㎡)의 경우 비교적 낮은 가격대를 보여 시세 편차가 존재합니다.

본 건은 29.97㎡ 면적에 2019년 준공된 신축 건물로, 감정가(약 447만원/㎡)는 주변 신축 아파트 시세를 반영한 것으로 판단됩니다. 따라서, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 권장됩니다.

종합적인 시장 상황, 물건의 현장 가치, 향후 낙찰 시 발생할 수 있는 명도 비용 등을 고려하여, 감정가의 80%~95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 128,000,000원

최종 입찰가는 반드시 현장 답사를 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 최근 실거래가 및 경매 동향을 면밀히 분석한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.