나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43148 [1] 경기도 안성시 중리동 616 동광아파트 107동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안성시 중리동 소재 '안성체육공원' 남측 인근에 위치하는 '동광아파트' 제107동 내에 소재하며, 인근일대는 아파트단지, 공원, 농경지 등으로 이루어진 지역으로서 남측 인근으로 안성일반산업단지가 위치함.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 서남측 직선거리 약1.2km 지점에 남안성I.C 진출입로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와지붕 15층건 내 2층 204호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 옥내소화 전, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 평지이며, 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

중리동 616 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상대보호구역<학교보건법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43148 (1)

감정가: 128,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 안성시 중리동 616, 동광아파트 107동 2층 204호

용도: 아파트

토지면적: 40.85㎡ (약 12.3평)

토지 지분: 40.848㎡ (약 12.3평)

건물면적: 59.85㎡ (약 18.1평)

건물 지분: 59.854㎡ (약 18.1평)

전용면적: 59.85㎡ (약 18.1평)

분양면적: (제공된 정보로는 정확한 분양면적 확인 어려움. 통상 전용면적보다 크며, 해당 면적대는 약 70㎡대 후반 ~ 80㎡대 초반으로 추정됨)

1.3. 특이사항

선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경기도 안성시 중리동에 위치한 동광아파트 107동 2층 204호입니다. 아파트 단지는 '안성체육공원' 남측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트 단지와 공원, 농경지 등으로 이루어져 있습니다. 남측 인근으로는 안성일반산업단지가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내외로 개설된 포장도로를 통해 차량 출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 서남측 직선거리 약 1.2km 지점에 남안성IC 진출입로가 위치하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 9월 24일자 용인세무서장의 압류(갑6)입니다. 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

* 임차인: 김여환

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 31일

확정일자: 2022년 4월 18일

배당신고일자: 2024년 11월 25일

대항력: 있음 (인수 대상)

비고: 주택임차권 등기 (을4, 2024-11-25) 접수. 보증금 140,000,000원. 전입일자 2022.05.31, 확정일자 2022.04.18.

* 임차인: 김태영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 31일

대항력: 있음 (인수 대상, 보증금 미상)

비고:

물건명세서상 확인 결과, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기(2024.11.25. 등기)가 있으며, 임대차보증금 140,000,000원입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 김태영 임차인의 보증금 및 차임 정보는 미상이나 대항력이 있어 인수 시 주의가 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위에 있는 김여환 임차인의 주택임차권(보증금 140,000,000원, 대항력 있음)이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 김태영 임차인 또한 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상으로, 인수 시 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 건이 위치한 중리동 일대는 주거 단지와 더불어 안성체육공원, 농경지가 혼재된 지역입니다. 남측에 위치한 안성일반산업단지로 인해 배후 수요가 있을 수 있으나, 전반적으로는 주거 및 녹지 공간 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 내부 상태

본 건은 철근콘크리트구조 금속기와지붕 15층 건물 내 2층 204호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감되었습니다. 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등입니다.

내부 이용상태는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개, 다용도실 등으로 구성된 아파트입니다.

5.2. 설비 및 편의시설

개별난방 도시가스 보일러가 설치되어 있으며, 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 옥내 소화전, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

안성동광1차아파트는 총 14개 동, 930세대로 구성되어 있으며, 최고 15층, 최저 1층으로 이루어져 있습니다. 주차는 총 379대(지상 4대, 지하 31대, 전기차충전기 지하 19대) 수용 가능합니다. 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김여환의 보증금 140,000,000원과 미상인 김태영 임차인의 보증금입니다. 이 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 특히 김여환 임차인의 보증금(140,000,000원)이 감정가(128,000,000원) 및 최근 시세(약 130,000,000원)보다 높다는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등의 제한 사항이 있습니다.

6.3. 산업단지 인접

안성일반산업단지가 인근에 위치하여 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 140,000,000원 및 미상 보증금의 임차인이 존재하여, 이로 인한 인수 부담이 매우 큰 물건입니다. 현재 파악된 시세로는 인수 보증금만으로도 부동산 자체의 가치를 초과할 가능성이 있어, 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 분석 및 임차인과의 명도 협상, 보증금 회수 가능성 등에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 시세 상승 가능성 (장기적 관점)

안성시의 개발 계획 및 산업단지 활성화 등에 따라 장기적인 시세 상승 잠재력은 존재할 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 저가 매수 기회 (정확한 분석 후)

만약 임차인 보증금 문제 및 명도 리스크를 성공적으로 해소하고, 낙찰가격을 낮출 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 정보만으로는 매우 높은 위험을 동반합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 128,000,000원, 최근 유사 면적 매매가는 약 130,000,000원 수준으로 파악됩니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 인수 보증금 140,000,000원이 존재하여, 낙찰가의 추가로 해당 금액의 전부 또는 일부를 부담해야 합니다.

이에 따라, 임차인 인수 보증금을 제외한 부동산 자체의 순수 매입가를 고려하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원

(참고: 상기 예상 입찰가는 순수 부동산 매입가를 기준으로 산정한 것이며, 실제 총 실질 매입가는 낙찰가 90,000,000원 + 인수 보증금 140,000,000원 = 230,000,000원 이상이 될 수 있습니다. 보증금 회수 가능 여부에 따라 실제 부담액은 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.