나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30906 [1] 강원특별자치도 강릉시 노암동 277-1 제3호 내제1층, 2층호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 노암동에 소재하는 "남부지구대" 동측 인근에 위치하고, 주변은 단 독주택, 근린생활시설, 연립주택 등이 혼재하는지역입니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 노선, 운행빈도 등으로 보아 교통사정 은 보통시 됩니다.

건물의 구조

시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 제3호 내제1층, 2층호로서, - 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등 - 내벽 : 도배지, 타일마감 등 - 바닥 : 장판지, 타일마감 등 - 창호 : 알루미늄샷시 등

이용상태

연립주택 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 연립주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 폭 약 4m내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2022-04-11)(국지도로)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(강 릉 (국지도로))(접합),가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역), 역사문화환경보존 지역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)입니다.

공부와의 차이

해당상항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 본건 부동산은 집합건축물대장으로 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서상 토지, 건물로 등재 되어 있어 대지권이 설정되어 있지 않습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-지분매각임.공유자우선매수권 행사 1회로 제한
-집합건축물대장으로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30906 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 노암동 277-1 제3호 내제1층, 2층호

용도: 연립주택

감정가: 138,212,000원

토지면적: 2,760.00㎡ (약 835.01평)

토지지분: 15.456㎡ (약 4.675평)

건물면적: 250.22㎡ (약 75.70평)

건물지분: 41.71㎡ (약 12.615평)

건물 제시외면적: 14.04㎡ (약 4.247평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 일괄매각 (제시외 건물 포함)

주의사항: 공유자우선매수권 행사 1회로 제한, 집합건축물대장 등재되어 있음

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 노암동에 소재하며, 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 연립주택 등이 혼재하는 지역입니다. "남부지구대" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다.

등기부등본상 다수의 소유권 이전 기록이 확인되며, 과거 근저당권 등은 말소기준권리(을19, 을48, 을50, 을52, 을53 등)에 의해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

말소기준권리인 춘천지방법원 강릉지원의 강제경매개시결정(2025타경30906)에 따른 매각입니다.

등기부채권 총액은 201,318,168원으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며, 임대차 관계는 미상입니다.

특이사항으로, 집합건축물대장에는 등재되어 있으나 등기사항전부증명서상 대지권이 설정되어 있지 않아, 토지 및 건물 지분에 대한 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 강릉시 노암동 일대는 주거지역이 형성되어 있으며, 주변에는 다양한 형태의 주거 시설이 혼재합니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 시기(1981년~1983년)에 건축된 연립주택의 경우, 면적 49.14㎡~65.88㎡(약 15평~20평) 기준으로 2026년 4월부터 7월까지 3,100만원에서 4,500만원 사이에 실거래가 이루어졌습니다.

본건의 건물 지분 면적은 41.71㎡(약 12.6평)으로, 이를 고려할 때 최근 시장 거래 가격은 약 3,600만원 내외로 추정됩니다.

다만, 본건은 건물 전체 면적 250.22㎡(약 75.7평) 중 41.71㎡(약 12.6평)의 지분만을 매각하는 것이며, 전체 토지 면적 2,760.00㎡(약 835평) 중 15.456㎡(약 4.675평)의 지분만을 취득하게 됩니다.

5. 생활정보

본건은 연립주택으로, 단위 세대 내에서 위생, 급배수, 난방 설비 등을 이용 중인 것으로 파악됩니다.

주변 도로 상태는 본건 서측 및 동측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

지역 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(국지도로) 저촉 및 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 소음 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각 물건으로, 매수 시 소유권이 분산되어 있어 향후 재산권 행사 및 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

공유자우선매수권 신고가 있었던 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 최고가 매수 신고인이 결정되더라도 공유자가 해당 가격으로 우선 매수할 수 있어, 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

건물 연식이 40년 이상으로 노후화되었으며, 이에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

집합건축물대장 상 등재되어 있으나 대지권 미설정 상태는 소유권 행사에 있어 잠재적 불편함을 야기할 수 있습니다.

군용비행장 인근 지역으로 소음 피해가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강릉시 노암동에 위치한 연립주택 지분 경매 물건입니다.

최근 시장 거래 사례를 바탕으로 한 추정 시세는 건물 지분 가치만으로 약 3,600만원 내외로 평가되나, 감정가는 138,212,000원으로 시세와의 괴리가 큽니다. 이는 감정가가 전체 부동산 가치를 기준으로 산정되었거나, 시세 변동성이 반영되지 않았을 가능성을 시사합니다.

가장 큰 리스크는 지분매각 물건이라는 점과 공유자우선매수권 행사 가능성입니다. 이는 본건 취득에 있어 높은 불확실성을 내포하고 있습니다.

단, 만약 공유자우선매수권 행사가 이루어지지 않고, 본건을 감정가 대비 매우 낮은 가격에 취득할 수 있다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 취득 후 다수의 공유자와의 협의 및 관리가 필요하다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 저렴한 가격에 주택 지분을 취득할 수 있는 기회일 수 있습니다.

노암동 일대의 주거 환경 및 향후 지역 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

(주의) 공유자우선매수권 행사로 인한 취득 실패 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각이며 공유자 우선매수권 행사라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 최근 시장 거래 사례를 고려했을 때, 감정가 138,212,000원보다는 현저히 낮은 가격으로 입찰해야 할 것으로 판단됩니다.

유사 면적 및 연식의 연립주택 실거래가를 고려하여, 건물 지분 가치와 토지 지분 가치, 그리고 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리가 없다는 점 등을 종합적으로 고려하여 40,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

이 가격대는 공유자 우선매수권 행사로 인해 낙찰받지 못하더라도 심리적 손실을 최소화할 수 있는 수준이며, 만약 낙찰받게 된다면 향후 협의 및 관리를 통해 투자 가치를 실현할 수 있는 범위입니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사와 더불어 공유 관계, 법적 절차 등에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.