나이스옥션 법원경매 평택 2025타경988 [1] 경기도 평택시 안중읍 안중리 445-14 대풍아트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 평택시 안중읍 안중리에 소재하는 '안중읍 행정복지센터' 남측 인근에 위치하고, 부근에는 단독주택, 공동주택, 공원, 근린생활시설, 각급 학교 및 관공서 등이 있습니다.

교통상황

- 대상건물이 위치하는 다세대주택 단지까지 차량을 통한 접근 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있으며, 동측 근거리로 국도 제39호선이 통과하는 등 제반 교통상황 보통입니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트구조 박공지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 단위세대로 2016.12.15.에 사용승인 되었으며, 외벽 : 석재마감 등, 내벽 : 타일마감 등, 창호 : PVC복창 입니다.

이용상태

- 후첨 '내부구조도' 참조하시기 바라며, 대상건물의 집합건축물대장상 용도는 다세대주택 입니다.

설비내역

- 단지 내 승강기설비, 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 및 화재경보설비 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 사다리형 토지로 현황 주상용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 대상토지 남서측으로 도로폭 약 8~10M 내외 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 이해관계인의 부재로 인하여 대상건물의 이용상황 등은 집합건축물대장상 등재된 용도를 기준으로 외부관찰 및 탐문 등의 방법으로 조사하였고, 후첨 '호별배치도 및 내부구조도’는 건축물현황도(401호 평면도)를 기준으로 도시하였으며, 대상건물의 현상 및 관리상태는 같은 유형 부동산의 통상적인 상태를 가정하고 감정평가하였습니다. - 현장조사 당시 인근 탐문 결과 기준시점 당시 대상건물은 공가 상태로 조사되었으나, 임대 관련 상세사항은 별도 재확인이 필요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경기도 평택시 안중읍 안중리 445-14 대풍아트빌 4층401호에 소재한 다세대주택입니다. 본 물건은 평택지원 2025타경988 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정평가액은 202,000,000원이며, 토지면적은 44.61㎡ (약 13.50평), 건물면적은 65.78㎡ (약 19.90평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 구룡농업협동조합입니다. 건축물은 2016년 12월 15일 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 건물은 경기도 평택시 안중읍 안중리 '안중읍 행정복지센터' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 단독주택, 공동주택, 공원, 근린생활시설, 각급 학교 및 관공서 등이 분포하고 있습니다. 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 동측 근거리로 국도 제39호선이 통과하여 교통의 요지로 볼 수 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 박공지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 단위세대로 이용 중입니다. 토지는 현황 주상용으로 이용 중인 사다리형이며, 남서측으로 폭 약 8~10M 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구) 등에 해당하며, 외국인 주택 취득 시 허가를 받아야 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 10월 15일 접수된 구룡농업협동조합의 근저당권(채권액 96,000,000원)입니다. 등기부상 을구의 모든 권리(근저당권, 근저당권)와 갑구의 임의경매개시결정 등기 및 압류 등기는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하게 될 부담 있는 권리가 없습니다.

* 임차인 현황:

조환희 임차인이 있으나, 전입일자 및 확정일자(2025년 12월 2일)가 배당신고일자(2026년 3월 7일)보다 늦어 대항력이 없습니다. 이에 따라 임차인의 보증금 23,000,000원과 차임 100,000원은 낙찰자가 인수할 필요가 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 서진빌 (2015년 준공, 29.91㎡): 2026년 4월 8일, 75,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 828만 7천원)

* 에코타운A (2017년 준공, 61.02㎡): 2026년 4월 1일, 110,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 596만원)

* 안중거승B (1991년 준공, 46.4㎡): 2025년 12월 29일, 50,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 356만 1천원)

본 물건(대풍아트빌, 2016년 준공, 65.78㎡)과 유사한 건물들의 거래가를 고려할 때, 평당 가격대는 약 356만원에서 828만원까지 넓게 분포하고 있습니다. 가장 유사한 연식과 면적의 에코타운A 거래 사례(61.02㎡, 110백만원)를 기준으로 볼 때, 본 물건의 예상 시세는 약 1억 1천 8백만원 ~ 1억 6천 4백만원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 안중읍 중심 지역에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 국도 39호선을 통한 광역 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 안중읍 행정복지센터, 근린생활시설, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 안일초등학교, 안중중학교, 안일고등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 환경: 주변이 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 공원 등이 인접하여 쾌적성을 더합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: 조환희 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. (상세 내용은 1.2. 권리분석 참조)

* 토지거래허가구역: 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가를 받아야 합니다. 국내 거주자에게는 해당 사항이 없습니다.

* 주변 환경: 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 2016년 준공된 건물로 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정가와 시세 격차: 감정평가액(202,000,000원) 대비 최근 실거래가 분석 결과(약 118백만원 ~ 164백만원) 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점과 현재 시장 상황의 차이, 또는 해당 물건만의 특수성일 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 현장 조사와 추가 시세 조사가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 안중읍의 핵심 지역에 위치한 2016년 준공의 다세대주택으로, 우수한 생활 편의시설과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 임차인으로 인한 인수 부담이 없어 안전한 취득이 가능합니다. 다만, 감정가 대비 현 시세가 낮게 형성된 점을 감안할 때, 투자 가치 판단 및 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안중읍 중심부의 안정적인 주거지로서 수요 확보 용이.

* 2016년식 신축 건물로 즉시 사용 또는 임대가 가능한 장점.

* 권리 분석상 명확한 권리 관계 및 인수 부담 없음으로 인한 안전한 투자 기회.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 유사 부동산 거래 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 평당 약 596만원에서 828만원 수준에서 거래되고 있습니다. 본 물건의 면적(65.78㎡, 약 19.90평)을 적용하여 환산 시, 예상 시세는 약 118,000,000원에서 164,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정평가액은 202,000,000원이므로, 시세 대비 상당한 차이가 존재합니다.

현장 조사를 통해 파악된 정확한 시장 가치와 본인의 투자 목표를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 본 물건의 현 시세 범위를 고려할 때, 150,000,000원에서 175,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 구도 및 물건의 희소성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.