나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54044 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1349-7 노블리안11차 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재"상록경찰서" 남측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 4층 402호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한양대학교)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비 지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.03.24.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경54044 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1349-7 노블리안11차 4층 402호

건물명: 노블리안 11차

용도: 도시형생활주택 (8세대)

감정가: 155,000,000원

토지면적: 31.38㎡ (약 9.5평)

건물면적: 55.56㎡ (약 16.8평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

준공연도: 2014년

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "상록경찰서" 남측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

* 교통상황: 본건 주택까지 차량출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(한양대학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 4층 402호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 하이새시 이중창호임.

* 이용 상태: 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용 중임.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정 (2025타경54044) (갑6, 접수일자: 2025-12-16)

* 채권 총액 (말소기준권리 기준): 171,868,088원

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 김 승계인)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-03

* 확정일자: 2022-01-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

* 등기부 요약 (주요 사항):

* 소유권보존 (갑1): 2014-01-23

* 소유권이전 (갑5): 2021-11-04

* 주택임차권 (을7): 2024-02-28 (김 , 보증금 160,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (갑6): 2025-12-16 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 물건명세서 참고사항: 2026.03.24.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

1.4. 상권 및 주변 환경 분석

* 상권: 본건은 "상록경찰서" 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 지역 주민을 위한 기본적인 상업시설이 분포하고 있음. 대규모 상업지구는 아님.

* 주거 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용하며, 경찰서가 인접해 있어 치안 관련 긍정적 요소가 있음.

* 혐오시설: 주변 반경 내에 뚜렷한 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않았음.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 한양대학교 ERICA캠퍼스가 있으며, 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다양한 교육시설이 위치하여 교육환경은 양호한 편임.

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설은 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 위치하고 있음.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 진출입이 용이함.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련: 신청 채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어, 임차 관련 리스크는 해소될 것으로 판단됨. 다만, 법적 절차 진행상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 상존함.

* 건물 노후도: 2014년 준공 건물로, 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가 대비 상승 여력이 있을 것으로 판단됨. 특히, 임차인 관련 권리관계가 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 명도 및 권리 승계에 대한 부담이 적은 편임.

1.8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 상록경찰서 인근의 안정적인 주거 지역에 위치.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 없음 및 HUG의 권리 포기 확약서 제출로 명도 및 인수 부담 최소화.

* 시세 상승 잠재력: 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 차량 및 대중교통 이용 편리, 주변 교육 및 편의시설 접근성 양호.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 155,000,000원이며, 최근 유사 물건의 실거래가는 200,000,000원 이상으로 형성되어 있습니다. 임차 관련 부담이 없고, 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때, 합리적인 투자 수익률을 확보하기 위한 예상 입찰가는 185,000,000원으로 제시합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 현황 등을 고려하여 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.