나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54080 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 633-3 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "정재초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 1층 101호로서(사용승인일 2002.06.27) 외벽 : 석재붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 4차선 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 강현식의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 4. 21.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경54080 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 633-3 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 154,000,000원

토지면적: 33.16㎡ (약 10.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.44㎡ (약 21.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 사용승인일: 2002년 6월 27일

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치하며, 주변에 정재초등학교가 인근에 있고 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물은 북동측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 시가지경관지구, 중로1류 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2024.09.11. 접수, 수원지방법원 안산지원 2024카단105443)입니다.

이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 집합건물 등기부 요약상 을13 권리인 주택임차권(권리자: 강현식, 143,000,000원)은 말소 예정으로 확인됩니다.

- 임차인 현황: 주택도시보증공사(임차권자 강현식의 승계인)가 있으며, 보증금 143,000,000원, 차임 0원입니다.

- 상기 임차인은 2021년 8월 13일 전입하였고, 2021년 8월 2일 확정일자를 받았습니다.

- 그러나 임차인 현황상 대항력은 없습니다.

- 특이사항으로, 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 강현식의 승계인)는 2026년 4월 21일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.

- 따라서 본 건은 임차인의 대항력 있는 권리가 인수되지 않는 물건입니다.

- 인수될 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보를 보면,

- 2026년 7월, 부곡동 651-2번지 소재 다세대주택(2017년식, 전용 53.39㎡)이 166,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월, 부곡동 620-11번지 소재 다세대주택(2016년식, 전용 52.17㎡)이 140,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월, 부곡동 684-11번지 소재 다세대주택(2001년식, 전용 59.94㎡)이 128,000,000원에 거래되었습니다.

본건(전용 69.44㎡, 2002년식)의 감정가는 154,000,000원으로, 유사한 면적 및 연식의 물건들과 비교 시 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

단지 내 또는 인근에 특별한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

- 임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 경매 절차 및 법리 해석상 만일의 경우를 대비한 주의가 필요할 수 있습니다. 그러나 현재로서는 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

- 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)'에 해당하지만, 이는 허가 대상자 및 용도에 한정되며, 본 건의 경우 외국인 등 특정 대상자에게 적용될 수 있습니다. 매수인이 대한민국 국민인 경우 일반적인 매매 및 거주에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. (참고: 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로 명시되어 있어, 현재 시점(2026년 9월)에는 해당되지 않음.)

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 건축된 지는 약 24년 되었으나 시장의 수요가 꾸준한 지역에 소재합니다.

권리관계상 임차인의 대항력이 없으며, 임차권 또한 말소 예정이고 채권자인 주택도시보증공사에서 대항력 포기 확약서를 제출하여 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 일반적인 개인 매수자가 거주 목적으로 취득 시 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 판단되며, 적극적인 권리 분석과 임차인의 대항력 포기 여부가 본건의 가장 큰 특징입니다.

8. 투자 포인트

- 임차인 대항력 부존재 및 보증금 미인수: 매수인이 부담해야 할 보증금이 없어 안전하게 입찰에 참여할 수 있습니다.

- 소유권 이전 관련 등기상 흠결 없음: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 명도 완료 후 깨끗한 등기부상 권리 확보가 가능합니다.

- 주변 개발 가능성: 해당 지역은 일반주거지역으로, 향후 재개발 또는 신축 가능성이 존재합니다. (단, 현 시점에서의 직접적인 개발 호재는 파악되지 않음)

- 도심 접근성: 안산시 내 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 154,000,000원이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없고 주변 최근 실거래가 등을 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최근 유사 면적의 다세대주택 거래 사례(2026년 7월, 128,000,000원 ~ 166,000,000원)와 본건의 면적(약 21평) 및 연식(2002년식)을 감안하여, 시장 가치를 고려한 예상 입찰가는 165,000,000원 수준에서 검토해 볼 것을 권합니다.

이는 주변 시세, 물건의 가치, 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 입찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.