나이스옥션 법원경매 안산 2025타경1038 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 6층609호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스정류장의 위치 등 이용 편의성을 고려할 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 6층 609호로서 외벽: 석재 붙임 마감등, 창호: 새시창 등임.

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설임.

설비내역

공용의 급배수 및 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남서측 및 북동측으로 각각 대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

대지권 목적토지에 별도등기(매립목적 변경금지)있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경1038 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 6층 609호 (신주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-7)

건물 용도: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장상 근린생활시설)

감정가: 356,000,000원

토지면적: 15.61㎡ (약 4.72평)

토지 지분: 15.61㎡ (약 4.72평)

건물면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

건물 지분: 69.30㎡ (약 20.96평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 '거북섬' 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 혼재된 상업지대입니다. 거북섬 일대는 최근 해양레저 복합단지로 개발이 진행 중이며, 웨이브파크와 마리나항 등 다양한 시설이 조성되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 접근성 및 노선버스 정류장이 인근에 위치하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 시흥시 거북섬 인근은 33번 버스 등 노선버스가 운행되고 있으며, 향후 교통 접근성 개선을 위한 계획도 논의되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존(2022-08-10), 소유권 이전(2022-09-02), 근저당권(농협은행, 2022-09-02, 242,400,000원), 임의경매 개시 결정(농협은행, 2025-12-18) 등이 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

본건에 대한 임차인의 보증금 및 차임 정보는 확인되지 않았습니다 (임대미상). 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계는 별도의 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

을구 1번 근저당권(농협은행, 2022-09-02)이 말소기준권리입니다. 경매 신청된 임의경매 개시 결정 등기 및 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 시흥시 거북섬 일대는 시화 멀티테크노밸리(MTV) 사업의 일환으로 조성된 지역으로, 해양레저 및 관광 기능이 복합된 상업지대입니다. 현재 다양한 상업시설과 숙박시설이 들어서 있으며, 지역 활성화를 위한 도시계획 변경 및 상권 회복 방안이 추진 중입니다.

4.2. 상가 업종

집합건축물대장상 제2종근린생활시설로 분류되며, 주변 상권은 외식업 비중이 높은 것으로 나타납니다. 현재는 공실률이 높은 지역도 있으나, 레저 시설 도입 및 상권 활성화 정책 추진으로 향후 변화가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 근린생활시설, 숙박시설(브라운도트 시흥 거북섬점, 호텔 시엘로 등), 카페, 식당 등이 다수 분포하고 있습니다. 또한, 세계 최대 규모의 인공 서핑장인 웨이브파크가 위치하여 다양한 레저 활동을 즐길 수 있습니다.

5.2. 공공시설

시흥시 거북섬동에는 거북섬경찰센터가 개소되어 치안 공백 해소 및 주민 불편 해소를 위해 노력하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부등본 및 물건명세서상 '대지권 목적토지에 별도등기(매립목적 변경금지)'가 있다는 점은 중요한 유의사항입니다. 이는 토지의 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있음을 의미하므로, 상세 내용은 관련 기관을 통해 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 이용/임대 관련 리스크

임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 향후 명도 또는 임대차 관계 설정 시 불확실성을 야기할 수 있습니다. 또한, 현재 거북섬 상권은 공실률이 높은 지역이 다수 존재하여 공실 장기화에 대한 위험도 존재합니다.

6.3. 지역/개발 관련 리스크

본 물건이 속한 지역은 국가산업단지, 성장관리권역, 특수지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규 및 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬이라는 발전 가능성이 높은 지역에 위치한 상가입니다. 주변에 웨이브파크와 같은 레저 시설 및 다양한 편의 시설이 있으며, 향후 지역 활성화 개발 계획이 진행될 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 '대지권 목적 토지에 별도등기(매립목적 변경금지)'와 같은 특이사항이 존재하여 토지 이용에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 현재 거북섬 상권의 높은 공실률은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 해양 레저 및 관광 중심지로 개발 중인 거북섬의 미래 가치.

* 웨이브파크 등 주변 관광 시설과의 시너지 효과 기대.

* 근린생활시설로서 배후 수요를 기반으로 한 임대 수익 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 356,000,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 거북섬 상권의 높은 공실률과 토지 관련 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가 범위는 법원 경매 정보 및 주변 시세, 그리고 본 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 권리 및 현장 조사를 바탕으로 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.