나이스옥션 법원경매 안산 2025타경1029 [1] 경기도 시흥시 은행동 327-1 나동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "검바위초등학교" 남서측 인근에 위치하는 통칭 미소그랑 쥬테 제나동 제5층 제501호로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주 거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보 아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서 외벽 : 석재붙임 및 시멘트계 외벽 마감(미장,도장 적용) 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 개별난방설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 건부지(공동주택:도시형생활주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

후첨 내부구조도 및 사진과 같이 옥탑에 복층구조로 다락(약18.5㎡)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기타 : 본건은 현장방문 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으며 후면 내부구조도는 집합건축물대장 및 외부관찰 등에 의거 도시한 것으로 현황과 차이가 있을 수 있으니 경매시 유의하시기 바람.

물건 비고

옥탑에 복층구조로 다락이 소재하며 포함하여 평가됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 안산지원 2025타경1029 (1) 사건으로 경기도 시흥시 은행동 327-1 나동 5층501호에 소재하는 도시형생활주택입니다. 감정가는 215,000,000원이며, 토지 면적은 30.75㎡(약 9.30평), 건물 면적은 47.69㎡(약 14.43평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 신OOO이며, 본건은 유동화물건 및 공동담보 물건입니다. 주의사항으로는 옥탑에 복층 구조로 다락이 소재하며, 이는 평가에 포함되었습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "검바위초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 내 5층 501호이며, 외벽은 석재붙임 및 시멘트계 외벽 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다. 토지는 장방형의 토지로 건부지(도시형생활주택)로 이용 중이며, 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지 이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로2류, 중로3류 도로에 접하고, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 5월 17일 접수된 신한은행의 근저당권(권리금액: 171,600,000원)입니다. 본 건 경매개시결정등기(2025타경1029)는 말소기준권리 이후에 접수되었으므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 소유권보존(2019-03-22), 소유권이전(2019-05-17), 근저당권(2019-05-17), 임의경매(2025-12-16) 권리가 기재되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 집합건물 등기부요약 상 등기부채권 총액은 171,600,000원입니다. 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상이며, 현장 방문 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여 현황과 공부상 내용에 차이가 있을 수 있으니 경매 시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역에 위치하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 주변 반경 내 근린생활시설 이용이 용이합니다. 최근 매매 사례를 보면, 2021년 건축된 동일 또는 유사 단지(한양그랑쥬테, 대림그랑쥬테)의 경우, 2026년 3월 7일 48.36㎡ 면적이 220,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 2026년 7월 7일 49.78㎡ 면적이 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 다른 사례로는 2026년 7월 21일 40.23㎡ 면적이 142,000,000원에 거래되었습니다. 이러한 거래 사례들은 주변의 시세 수준을 파악하는 데 도움이 됩니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 시설, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 주차장 설비, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 "검바위초등학교"가 있어 교육 환경이 양호하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주거지 내에 위치하여 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 현장 방문 시 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 제공된 내부구조도는 집합건축물대장 및 외부 관찰에 의거한 것이므로 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 이는 수리 비용 발생 가능성 등 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상이며, 옥탑에 복층 구조의 다락(약 18.5㎡)이 소재하나 이는 공부상 면적이 아니므로 추후 이와 관련된 문제가 발생할 소지가 있습니다. 본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계나 추가적인 채권이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역 등의 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 건축된 비교적 신축 건물로, 옥탑에 복층 구조의 다락이 있어 실사용 면적 대비 활용도가 높을 것으로 기대됩니다. 주거지 내 입지로 생활 편의성이 있으며, 주요 교육 시설 및 교통망 접근도 양호합니다. 그러나 내부 미확인, 임대 관계 미상, 공부 외 다락 존재, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점 등은 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 제시된 감정가와 주변 실거래가를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 건축으로 하자 발생 가능성이 낮고 최신 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 복층 다락 활용: 공부상 면적 외 추가 공간을 제공하여 실내 활용도를 높여줍니다.

* 주거지 내 입지: 생활 인프라 이용이 편리하며, 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 입지: 검바위초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 215,000,000원입니다. 최근 주변 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 2021년 건축된 "한양그랑쥬테" 단지에서 48.36㎡ 면적이 2026년 3월 7일에 220,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건의 전용면적 47.69㎡에 적용 시 약 217,116,000원의 가치를 산정할 수 있습니다. 여기에 옥탑 다락(약 18.5㎡)의 추가적인 가치를 고려할 수 있습니다. 그러나 본 건은 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상, 유동화/공동담보 물건 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 이러한 위험 요소를 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 예상 입찰가 범위는 190,000,000원에서 210,000,000원으로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 가치 평가와 당시의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.