나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5492 [1] 경기도 광주시 신현동 421-15 블레스힐 102동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 이편한세상테라스오포3단지 아파트 북서측 인근에 위치 하며, 주위는 시가지 주변 주택지대로서 다세대주택이 밀집 소재하며 그외에 아파트, 단독 주택, 임야 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하고 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 4층 다세대주택 건물 내 1층 101호로서 2018.12.27.자로 사용승인되었으며 외벽 : 벽돌 쌓기 및 화강석 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 마감임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 직사각형의 토지로서 주위는 서측 하향 경사지이고, 본건은 동측 토지보다는 저지이 고 인접 도로와는 등고평탄하며, 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가 구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/ 대상용도 : 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 현장조사시 폐문부재로 내부구조는 건축물대장상의 건축물현황도, 외부관찰 등에 의하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경5492 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 광주시 신현동 421-15 블레스힐 102동 1층 101호

용도: 다세대주택

건물명: 블레스힐

동/호수: 102동 1층 101호

사용승인일: 2018년 12월 27일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 266,000,000원

토지면적: 69.88㎡ (약 21.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.29㎡ (약 20.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, 주변은 시가지 주택지대로 다세대주택이 밀집해 있고 아파트, 단독주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건축물 상태

건축물은 철근콘크리트 경사지붕 구조의 4층 다세대주택 건물 내 1층 101호입니다. 2018년 12월 27일에 사용 승인되었으며, 외벽은 벽돌 쌓기 및 화강석 등으로 마감되었습니다. 내벽은 벽지, 창호는 플라스틱 샤시 이중창 등으로 마감되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

3.2. 말소 기준 권리

등기부상 말소기준 권리는 2021년 11월 26일에 접수된 안양협심새마을금고 근저당권 (을2) 입니다.

3.3. 등기부 요약

등기부상 주요 권리로는 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등이 있습니다. 현재 등기부채권 총액은 382,473,398원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조는 건축물대장 및 외부 관찰 등을 통해 파악되었습니다. 임대차 관계가 확인되지 않아 인수 또는 대항력 있는 임차인이 있는지 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 분석

제공된 주변 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 단지 및 건물들의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 블레스힐 (동일 단지 추정) 102동 3층, 전용면적 70.17㎡, 2019년 건축물이 2026년 5월 32,000만원에 거래되었습니다.

* 보헤미안C동, 전용면적 84.74㎡, 2019년 건축물이 2026년 5월 46,500만원에 거래되었습니다. 이 물건은 1층에 위치합니다.

* 아트리움(106동), 전용면적 52.25㎡, 2012년 건축물이 2026년 5월 13,000만원에 거래되었습니다.

본건은 2018년 12월에 사용 승인된 1층, 전용면적 68.29㎡ 다세대주택입니다. 감정가 266,000,000원 대비 최근 시세는 유사 면적 및 건축연도를 고려할 때 30,000만원 이상의 가치를 가질 가능성이 있습니다. 특히, 동일 단지 추정 물건이 32,000만원에 거래된 점과 1층 물건의 가격대를 고려하면 시세보다 저평가되었을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건은 다세대주택으로, 주거지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설

확인 결과, 주변 지역에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

임대 관계가 미상이며, 현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 불가능했던 점은 인수할 임차인이 있거나 내부 상태가 예상보다 좋지 않을 가능성을 내포합니다. 이는 명도 및 수리 비용 증가로 이어질 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.2. 공부상 특이사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)에 해당하므로, 계약 시 허가 절차를 확인해야 합니다.

6.3. 기타 확인 사항

임의경매 개시 결정된 사건으로, 채무 관계는 명확하나 내부 상태 및 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 건축된(2018년) 현대적인 다세대주택으로, 동일 단지 추정 물건의 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 입지 및 건물 상태는 양호하나, 임대차 관계 미확인 및 폐문부재로 인한 내부 확인 불가 등은 명확한 리스크 요인입니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 추정 물건의 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대 가능성.

* 비교적 신축(2018년 준공)으로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 용이.

* 안정적인 주거지대 내 위치.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 266,000,000원과 최근 시세 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 300,000,000원 ~ 350,000,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 임대차 관계 미상 및 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 290,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.