나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35336 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 162-80 선경맨션 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일 대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있으며 제반 대중교통 사 정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 지하 1층 지상 4층 건물내 제4층 제402호로서, (사용승인 : 2001.11.05) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 일대는 완만한 서측 하향 경사지대이며, 본건 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 2필 일 단지의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 로폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 토지 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구<공공주택 특별법>, 상대보 호구역(룸비니유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단 독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호: 부천지원 2025타경35336 (1)

2.2. 소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 162-80 선경맨션 4층402호

2.3. 용도: 다세대주택

2.4. 감정가: 193,000,000원

2.5. 면적

* 토지면적: 29.40㎡ (약 8.9평)

* 건물면적(전용면적): 59.88㎡ (약 18.1평)

2.6. 매각대상: 토지/건물일괄매각

2.7. 경매구분: 부동산강제경매

2.8. 채권자: 주택도시보증공사

2.9. 건물 정보

* 준공일: 2001년 11월 05일

* 구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 4층 402호

* 마감: 외벽 - 몰탈위 드라이빗, 내벽 - 벽지 및 타일, 창호 - 알루미늄샷시

3. 입지조건

3.1. 주위환경: '부천북초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 유사한 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대입니다.

3.2. 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 도로: 본건 건물은 동측 및 북측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리: 2022년 03월 18일 접수된 조옥철 근저당 (을5)입니다.

4.2. 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 해당 물건에 대한 지상권 등기는 확인되지 않았습니다.)

4.3. 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(임지연)

* 보증금: 182,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 17일

* 확정일자: 2021년 02월 22일

* 배당신고일자: 2023년 05월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4.4. 등기부 채권 총액: 약 345,165,710원 (주택임차권, 근저당, 각종 압류 및 가압류 포함)

5. 상권분석

5.1. 주변 상권: 본건 소재지는 동류형 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 인근에 부천북초등학교가 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

5.2. 상권 특징: 부천시 원미구 지역은 부천역, 중동신도시 일대 등 비교적 발달된 상권을 형성하고 있습니다. 본건 물건지 주변은 주거 밀집 지역으로, 복합적인 상업 시설보다는 근린생활시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설: '부천북초등학교'가 동측 인근에 위치하고 있습니다.

6.2. 편의시설: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6.3. 주변 시설: 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 해당 기간 내 매수 시 토지거래허가증 취득이 필요할 수 있습니다.

7.2. HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 사항이 있습니다. 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7.3. 건물 노후도: 2001년 준공된 건물로, 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 주변은 주거 밀집 지역이며, 부천북초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 권리분석상 인수할 보증금이 없는 임차인이 존재하며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경에 대한 추가 확인이 필요한 사항입니다. 건물의 연식은 2001년으로, 향후 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 부천 북부 지역의 주거지 내 위치

* 인수할 보증금이 없는 임차인 존재 (권리분석상 안전)

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 56~60㎡)의 다세대주택이 2018년식 건물은 약 1억 9,800만원, 1996년식 건물은 약 1억 3,000만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 1억 9,300만원으로, 이는 비교적 최근 거래된 2018년식 건물의 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다. 건물의 준공연도가 2001년임을 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 7000만원 ~ 1억 8500만원

(상기 예상 입찰가는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 정도, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.