나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53621 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 313-24 다빈힐스빌2차 디동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SG · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 "곤지암사거리" 남동측에 위치한 부동산으로서, 인근은 다세대주택 및 근린생활시설등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 원거리에 경강선 "곤지암역"이 소재하므로 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (스라브)지붕 4층 건내 3층 302호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시창 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 전기설비, 화재탐지설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 4-5m폭의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 자연취락지구 , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53621 (1)

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 313-24 다빈힐스빌2차 디동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 108,000,000원

토지면적: 42.99㎡ (약 13.00평)

토지지분: 42.9925㎡ (약 13.00평)

건물면적: 36.90㎡ (약 11.16평)

건물지분: 36.895㎡ (약 11.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 "곤지암사거리" 남동측에 위치한 부동산입니다.

인근은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지의 형상은 부정형의 평지이며, 현황은 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북동측으로는 약 4-5m 폭의 도로와 접하여 차량 접근이 가능합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황

현재 등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025타경53621)입니다 (접수일자: 2025-12-10).

본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

다만, 을구 5번 주택임차권(채권자: 김기홍, 금액: 185,000,000원)이 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 선순위일지라도 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 2.임차인 분석

현재 파악된 임차인은 두 명입니다.

1.2. 2.1.김기홍

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-15

확정일자: 2022-03-21

배당신고일자: 2024-04-18

대항력: 없음 (권리분석상)

비고: 본 임차인은 임차권등기를 설정하였으나, 법원 자료에 따르면 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 김기홍 간에 보증금 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되어, 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 매수인이 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮다고 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

1.2. 2.2.NGUYENVANDOAN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-08

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 전입일자상 대항력 있는 임차인으로 파악됩니다. 그러나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되지만, 보증금이 0원인 점을 감안할 때 매수인에게 인수될 재정적 위험은 없다고 판단됩니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 환경

본건 인근 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 가능한 환경입니다.

1.3. 2.혐오시설 여부

현재 제공된 정보 및 공개된 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건이 위치한 지역은 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 환경보전 및 개발 제한 관련 구역에 포함되어 있어, 잠재적으로 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설의 입지는 제한적일 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

원거리에 경강선 "곤지암역"이 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다.

1.4. 2.편의시설

인근 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 존재가 특이사항으로 명시되어 있습니다.

임차인 NGUYENVANDOAN의 경우, 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있다고 기재되어 있으나, 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

본건은 다세대주택으로, 건물 노후화 및 관리 상태에 따라 수리비 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 108,000,000원입니다.

임차인 김기홍의 보증금 185,000,000원에 대한 인수 부담이 HUG와의 확약서 제출로 인해 사실상 해소된 점은 매우 긍정적입니다.

보증금 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하나, 재정적 부담은 없습니다.

주택의 노후도와 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 보증금 인수 위험 해소로 인한 낙찰 후 잔금 납부 리스크 감소

주변 시세 대비 합리적인 감정가

수도권 내에서 상대적으로 저렴한 부동산 투자 기회

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기의 신축 빌라(다빈힐스빌3차)는 3.3㎡당 약 278.7만원으로 거래되었습니다. 이를 본건 전용면적(36.90㎡)에 적용하면 약 102,840,300원 수준입니다.

감정가(108,000,000원)는 이러한 시장 시세를 반영한 것으로 보입니다.

또한, 김기홍 임차인의 보증금 185,000,000원에 대한 인수 부담이 없는 것으로 판단되므로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 없습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 고려하여 110,000,000원 으로 제안합니다. 본 가격은 시장 상황 및 본인의 투자 판단에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.