나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35298 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 6층에이06-051호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 나비초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 북동측 근거리에 김포골드라인 구래역이 소재하고 있는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 10층 건물임. 외벽 : 미장벽돌붙임, 페인트 마감 등 내멱 : 페인트, 벽지 마감 등 창호 : 삿시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 25m 도로, 북측으로 약 12m 정도의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 1.1. 사건 내역

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5.

* 사건번호: 부천지원 2025타경35298 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경OOO

* 감정가: 1억 3천 8백만원

* 작성일: 2026년 7월 13일 (물건명세서 참고사항 기준)

6.

7. 1.2. 부동산 현황

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9.

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 6층 A06-051호

* 건물명: 현대썬앤빌 더 킹

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 토지 면적: 7.09㎡ (약 2.15평)

* 건물 면적: 25.83㎡ (약 7.82평) - 전용면적

* 토지/건물 일괄매각

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11. 2. 입지조건

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* 2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 나비초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하고 있습니다.

* 2022년 사용승인된 신축 건물로 현대적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

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15. * 2.2. 교통 상황

* 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 북동측 근거리에는 김포골드라인 구래역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

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17. * 2.3. 도로 및 토지 이용 계획

* 남서측 약 25m 도로, 북측 약 12m 도로에 접하고 있습니다.

* 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다.

* 토지이용계획상 중로1류, 중로3류 도로에 접하며, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당됩니다.

* 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 환경 관련 규제가 존재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 포함됩니다.

18.

19. 3. 권리분석

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* 3.1. 등기부 현황

* 본건의 말소기준권리는 2022년 7월 8일 접수된 경남은행 근저당권(106,800,000원)입니다.

* 이후 접수된 가압류(경기신용보증재단, 18,361,000원) 및 임의경매(경남은행, 262,655,159원)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 125,161,000원입니다.

22.

23. * 3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이찬미)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 216,000원

* 전입일자: 2024-02-29

* 확정일자: 2024-03-04

* 배당신고일자: 2026-01-15

* 대항력: 없음

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25. * 3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 본건 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 임차인의 경우 대항력이 없으므로, 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

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27. 4. 상권분석

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29.

* 4.1. 주변 상업 시설

* 본건이 위치한 현대썬앤빌더킹은 김포골드라인 구래역 역세권에 자리하고 있으며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 활발한 지역입니다.

* 다양한 식당, 카페, 상점 등 편의시설 이용이 용이합니다.

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31. * 4.2. 공실률 및 임대 동향

* 건축된 지 약 4년 된 신축 오피스텔로, 현대적인 시설을 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(25.83㎡)의 오피스텔이 2026년 7월 12일 85,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 (7층, 중개거래).

* 본건은 6층으로, 해당 거래가와 비교하여 시세 형성 가능성을 판단할 수 있습니다.

* 다른 면적(22.019㎡)의 경우 5천만원에서 1억 1천만원까지 다양한 가격대에 거래되었으나, 이는 면적 차이 및 거래 유형에 따른 것으로 보입니다.

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33. 5. 생활정보

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* 5.1. 편의시설

* 인근에 다수의 편의점, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 김포 골드라인 구래역 주변 상업 지구를 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

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37. * 5.2. 교육 시설

* 나비초등학교가 인근에 위치하며, 기타 초.중.고등학교가 주변에 분포하고 있습니다.

* 교육 환경은 양호한 편입니다.

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39. 6. 잠재적 리스크

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* 6.1. 권리 관계

* 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상의 특별한 문제는 없습니다.

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43. * 6.2. 임차인 관련

* 임차인 이 씨는 대항력이 없어 보증금(30,000,000원)을 인수하지 않으므로 명도 과정에서 금전적 부담은 없습니다.

* 다만, 임차인과의 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

44.

45. * 6.3. 주변 환경

* 부동산 감정가(138,000,000원)와 최근 실거래가(유사 면적 85,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 시장 가치 하락 또는 감정평가 시점과 현재 시점의 시세 변동을 반영할 수 있으므로, 입찰 시 주의가 필요합니다.

* 주변에 소규모 공장이 소재하여 일부 환경적 영향이 있을 수 있으나, 직접적인 혐오시설이나 심각한 소음/악취를 유발하는 시설은 발견되지 않았습니다.

46.

47. 7. 종합 의견

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49.

* 본건은 김포시 구래동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 다만, 감정가와 최근 실거래가 사이에 큰 괴리가 존재하므로, 시장 상황 및 본건의 실질 가치를 면밀히 재평가하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

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51. 8. 투자 포인트

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* 역세권 신축 오피스텔로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 걸림돌 없음.

* 김포 한강신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력 보유.

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55. 9. 예상 입찰가

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* 감정가: 138,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 최근 유사 물건 실거래가 (2026년 7월 12일, 7층, 25.83㎡): 85,000,000원

* 최근 유사 면적 실거래가 (2026년 7월 8일, 8층, 22.019㎡): 110,000,000원

* 최근 유사 면적 실거래가 (2026년 6월 25일, 5층, 22.019㎡): 50,000,000원

* 최근 거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건(6층, 25.83㎡)의 적정 시세는 80,000,000원 ~ 105,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가(138,000,000원) 대비 최근 실거래가(85,000,000원)의 괴리를 고려하여, 공격적인 입찰보다는 시세 조사 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다. (본인의 투자 성향, 자금 계획, 향후 명도/임대 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하십시오.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.