나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35319 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 454 대명앤스빌2 13층1316호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 원미구 상동 소재 경인전철 "송내역"북측 인근에 위치하는 오피스텔 "대명앤스빌2" 제13층 제1316호로서 인근은 오피스텔, 아파트, 공공기관 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대임.

교통상황

경인전철 "송내역'이 남측인근에, 수도권제1순환고속국도 "송내I.C"가 남서측인근에 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하4층 지상13층 규모의 근린생활시설 및 오피스텔 복합용도 건물 내 제13층 제1316호로서 외벽 : 석재 등 마감 창호 : 알미늄창호임.

이용상태

공부상 용도 오피스텔임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 복합용도 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 소로에 접하며 북측 소로는 보행자도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에 관한 허가구역(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 2025.08.26-2026.08.25)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35319 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 454 대명앤스빌2 13층1316호

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 제1,2종근린생활시설 복합 용도)

* 건물명: 대명앤스빌2

* 건축연도: 2003년

* 감정가: 84,000,000원

* 토지면적: 4.42㎡ (약 1.34평)

* 건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO (김 )

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 상동 454 대명앤스빌2 13층1316호

* 주위환경: 경인전철 송내역 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 공공기관 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합 지역입니다.

* 교통상황: 경인전철 송내역이 남측 인근에 있으며, 수도권제1순환고속국도 송내IC가 남서측 인근에 위치합니다. 또한, 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

* 도로상태: 본 건물은 동측으로 소로에 접하고 있으며, 북측 소로는 보행자 도로로 이용됩니다.

1.2. 권리분석

* 사건번호: 부천지원 2025타경35319 (1)

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO (김 )

* 권리분석 요약:

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김나현 (김*)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원 (기재되어 있으나, 임대차 계약 조건에 따라 해석 필요)

* 전입일자: 2022년 11월 11일

* 확정일자: 2022년 11월 3일

* 배당신고일자: 2024년 11월 19일

* 대항력: 있음

* 등기부현황:

* 을구 9번 (2024.11.19. 접수): 주택임차권 (김나현, 130,000,000원). 말소기준권리보다 앞선 순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. (말소: 인수)

* 갑구 10번 (2025.11.26. 접수): 가압류 (주택도시보증공사, 1,040,000,000원). 말소 예정.

* 갑구 11번 (2025.12.10. 접수): 강제경매 (김나현, 130,000,000원). 말소 예정 (말소기준권리).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 9번 주택임차권 등기 (김나현)가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 정보는 경매 절차상 배당을 통한 변제를 예상한 수치일 수 있으나, 명시된 '인수' 권리 분석 결과를 반드시 확인해야 합니다.)

1.3. 상권분석

* 위치: 송내역 역세권, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역입니다.

* 건물 용도: 본 건물은 오피스텔 및 제1,2종 근린생활시설 복합 용도로 사용 중입니다.

* 배후수요: 주변 오피스텔 및 아파트 거주자, 상업시설 이용객을 배후로 할 수 있습니다.

* 상권 특징: 역세권이라는 지리적 이점과 다양한 근린생활시설의 이용 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경인전철 송내역, 수도권제1순환고속국도 송내IC, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 밀집 지역으로 다양한 상업, 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. (별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

* 주거환경: 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 을구 9번 김나현 임차인의 보증금 130,000,000원 중 배당 후 남은 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 일반상업지역

* 방화지구

* 지구단위계획구역 (중동지구)

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* 토지거래에 관한 허가구역 (2025.08.26-2026.08.25)

* 임대차관계: '임대차관계 미상'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다. (특히 차임 0원 기재 관련)

1.6. 종합 의견

본 물건은 송내역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 물리적 하자나 심각한 문제는 없어 보입니다. 다만, 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 130,000,000원 중 인수될 수 있는 금액입니다. 이 부분이 명확히 해소되지 않을 경우, 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 토지이용계획상의 일부 제한사항은 존재하나, 오피스텔 및 근린생활시설 용도로서는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 송내역 인근으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 생활 인프라: 주변 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 복합 용도 건물: 업무시설 및 근린생활시설의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 84,000,000원

* 최근 매매 시세 (JSON 분석 결과):

* 2025년 10월 3일: 100,000,000원 (13층)

* 2025년 12월 20일: 78,000,000원 (13층)

* 2025년 12월 11일: 80,000,000원 (10층)

* 평균 시세: 약 86,000,000원

* 본건의 주요 리스크는 130,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성입니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '배당신고일자'를 고려할 때, 경매 절차를 통해 임차인 보증금이 상당 부분 또는 전부 변제될 가능성이 높다고 판단됩니다.

* 따라서, 임차인 보증금 인수 부담이 크지 않다고 가정하고, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 90,000,000원으로 산정합니다.

* 만약 임차인 보증금 전액을 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 본 예상 입찰가는 매우 보수적인 접근이 필요하며, 감정가 이하의 입찰도 고려해야 할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.