나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35249 [1] 경기도 김포시 월곶면 개곡리 811-11 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 월곶면 개곡리 소재 "개곡2리마을회관" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모공장 및 임야, 농경지 등이 혼재하는 소규모공장지대로서 제반 주위환경은 보통정도입니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중 교통상황은 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1~3) : 3필 일단의 공업용 건부지로, 남동측 상향의 완경사지를 평탄하게 조성하여 경계부분에 축대조성 되어있고, 사다리형에 유사한 부정형태를 이루고있으며, 기호(7,8) : 현황 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1~3)은 서측으로는 폭 약 4미터 정도의 도로에 접하고있고, 북서측으로도 폭 약 10미터 정도의 도로에 접하고 있으나 고저차로 인하여 서측 도로를 이용하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(1): 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 보전관리지역(2023-05-02)(보전관리지역) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(국지도56호선)<도로법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의),도시관리계획 입안중 - 일련번호(2,3,8): 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km) (협의지역(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) - 일련번호(7): 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역 (전방지역:25km)(협의지역(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(국지도56호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 토지정보과문의) 입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

- 일련번호(4): 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 단층 건물로서, 외 벽: 판넬마감 등. 내 벽: 판넬마감 등. 창 호: PVC창호, - 일련번호(5): 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 2층 건물로서, 외 벽: 판넬마감 등. 내 벽: 판넬마감 등. 창 호: PVC창호, - 일련번호(6): 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 2층 건물로서, 외 벽: 판넬마감 등. 내 벽: 내부인테리어마감, 타일마감 등. 창 호: PVC창호입니다.

이용상태

- 일련번호(4): 1층-공장, 화장실 - 일련번호(5): 1층-공장, 화장실 등, 2층-공장 - 일련번호(6): 1층-사무실,회의실 등

설비내역

대상건물의 경우 기본적인 위생설비 및 급·배수설비 등이 구비 되어 있으며, - 일련번호(4): 숙소부분 전기판넬 난방설비,. - 일련번호(5): 일부 시스템냉난방설비,. - 일련번호(6): 시스템냉난방설비가 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
-공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함, 제시외 기계기구 포함(감정평가서 참조)
-목록7.내지8. 지분매각, 현황 도로로 이용중 임
-토지 상에 소재하는 펜스, 석축, 수목, 관정, 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 일괄 감정평가하였음
-본건 기계기구 목록은 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 의거하였으며, 제2023-458호, 2023-459호는 중복 등재된 것으로 확인되는 바 본 평가에서는 마지막 기재 번호인 제 2023-459호를 기준으로 감정평가 하였으니 경매진행시 참고 바람
-본건 기계기구는 현장조사시 가동이 중단된 것으로 확인되는 기계기구로서 정상작동 여부등은 경매진행시 재확인 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경35249 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

채무자/소유자: (자료상 주식회사 씨케이가 소유자로 확인됨)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 월곶면 개곡리 811-11

용도: 공장 (건축물대장상 주 용도: 자원순환관련시설)

토지 면적: 총 9324.00㎡ (약 2820.71평)

토지 지분: 8606.4㎡ (약 2603.16평)

건물 면적: 총 3097.33㎡ (약 937.01평)

- 가동: 1493.15㎡ (약 451.66평)

- 나동: 1211.11㎡ (약 366.33평)

- 다동: 393.07㎡ (약 118.91평)

매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 일괄 매각

일괄매각 포함 사항: 제시외 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계 및 기구 (제시외 기계기구 포함)

1.3. 감정평가액: 7,199,324,650원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

경기도 김포시 월곶면 개곡리에 위치하며, "개곡2리 마을회관" 서측 인근입니다.

주변은 소규모 공장, 임야, 농경지가 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 서측 약 4미터 폭 도로 및 북서측 약 10미터 폭 도로에 접하고 있습니다. 고저차로 인해 주로 서측 도로를 이용하여 출입하고 있습니다.

인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1~3) 필지는 3필 일단의 공업용 건부지로, 남동측 상향의 완경사지를 평탄하게 조성한 상태입니다.

기호(7, 8) 필지는 현황 도로로 이용 중이며, 토지 지분으로 매각 대상에 포함됩니다.

토지 상에 소재하는 펜스, 석축, 수목, 관정 등은 거래 관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 일괄 감정평가되었습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 보전관리지역 (일부 필지)

성장관리계획구역 (복합형)

가축사육제한구역 (모든 축종 제한 또는 돼지 제한)

제한보호구역 (전방지역: 25km, 협의지역(해병대 제2사단 관할지역))

접도구역 (국지도 56호선)

성장관리권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간 2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도)

도시관리계획 입안 중 (일부 필지)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2019년 8월 19일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1).

매각으로 인해 모든 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 "지상권개요:"로 기재되어 있으나, 별도 언급이 없어 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 낙찰자는 인수하는 부담되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: ㈜씨케이(김포지점)

보증금: 100,000,000원

차임: 5,000,000원

전입/사업자 등록일: 2019년 6월 11일

대항력: 있음

비고: 주의 - 해당 임차인은 대항력이 있어 보증금 1억원 전액을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 배당 여부 및 확정일자 정보가 없어 배당 가능성이 불확실하므로, 명도 시점까지 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임차인: 권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 7월 26일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 없으나, 무상 점유자일 가능성 등을 고려하여 명도 계획 수립이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (권 의 경우)

3.3. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 약 7,800,994,261원

건물 등기부채권 총액: 약 7,697,120,621원

총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 경매 절차가 정상적으로 진행될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

현재 용도는 공장이며, 건축물대장상 주 용도는 '자원순환관련시설'로 확인됩니다. 이는 일반 제조업 공장과는 차이가 있을 수 있으므로, 실제 운영 현황 및 용도 적합성을 추가 확인해야 합니다.

건물은 일반철골구조의 샌드위치판넬 마감으로, 단층 및 2층으로 구성되어 있습니다.

건물 구성은 1층에 공장 및 화장실, 2층 공장, 1층 사무실/회의실 등입니다.

총 주차대수는 16대로, 공장 부지로서 기본적인 주차 공간은 확보되어 있습니다.

4.2. 주변 시설 (잠재적 혐오시설 포함)

주변 지역은 소규모 공장, 임야, 농경지가 혼재된 지역입니다.

"제한보호구역(전방지역:25km)"으로 지정되어 있어 군사 작전상 관련 제한이 있을 수 있습니다.

직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 축사 밀집 지역 등)에 대한 언급은 없으나, 공장 밀집 지역의 특성상 일부 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

주변에 대규모 산업단지나 주거 밀집 지역은 없는 점 참고하시기 바랍니다.

5. 생활정보

5.1. 기반 시설

수도권정비계획법에 따른 성장관리권역에 속해 있습니다.

건물 내 기본적인 위생 및 급배수 설비는 구비되어 있습니다.

난방 설비로 전기판넬 및 시스템 냉난방 설비가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건 (외국인 등, 지정 용도)에 해당할 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

건축물대장상 주 용도가 '자원순환관련시설'로, 일반적인 제조업 공장과 다를 수 있어, 실제 용도 변경 또는 운영 시 추가적인 검토가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 ㈜씨케이(김포지점)의 보증금 1억원 인수 가능성이 있습니다. 해당 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 이를 부담해야 하므로, 명도 시점까지 보증금 회수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 기계 설비 리스크

감정평가에 포함된 기계기구 중 일부는 현장 조사 시 가동이 중단된 상태로 확인되었습니다. 정상 작동 여부 및 가치는 경매 진행 시 재확인이 필요하며, 감정가에 포함된 기계기구의 실제 가치와 작동 상태에 따라 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 지분 매각 리스크

본건은 토지 지분 매각 건으로, 전체 토지에 대한 소유권을 취득하는 것이 아닙니다. 나머지 토지 지분 소유자와의 관계, 토지 이용 협의 문제 등이 발생할 수 있습니다. 다만, 건물은 전체를 취득하게 됩니다.

6.5. 토지 이용 현황 (도로)

토지 일부(기호 7, 8)가 현황 도로로 이용 중이며, 이는 토지 지분으로 매각됩니다. 해당 토지가 공공 도로로 편입될 가능성이나, 도로로서의 기능 유지에 따른 제약 등을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면에 위치한 공장으로, 토지 지분과 건물 전체를 일괄 매각하는 건입니다. 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 공장 건물을 보유하고 있으며, 감정가는 약 72억원입니다. 주변 환경은 소규모 공장지대로, 접근성은 무난한 편입니다. 권리상 인수 부담은 없어 보이나, 대항력 있는 임차인 ㈜씨케이의 보증금 1억원 인수 가능성을 반드시 확인해야 하는 리스크가 있습니다. 건축물대장상 주 용도가 '자원순환관련시설'이라는 점, 토지 일부가 현황 도로로 이용되는 점, 군사보호구역 지정 등은 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다. 기계 설비의 정상 작동 여부 및 실제 가치 또한 낙찰 후 중요한 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

김포 월곶면의 공장 부지로, 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

일괄 매각으로 건물 전체를 취득하여 공장 운영 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

총 채권액이 감정가를 상회하여 경매 진행의 안정성이 있습니다.

주변 소규모 공장 대비 넓은 부지 및 건물 면적을 확보할 수 있습니다.

토지 지분 매각이라는 점을 감안하여, 향후 토지 이용에 대한 협의 가능성 및 전략을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(7,199,324,650원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

주요 고려사항:

- 대항력 있는 임차인 ㈜씨케이의 보증금 1억원 인수 가능성 (반드시 확인 필요)

- 건축물대장상 용도 '자원순환관련시설'의 실제 활용 가치 및 추가 투입 비용

- 감정가에 포함된 기계 설비의 실제 가치 및 작동 상태

- 토지 지분 매각으로 인한 향후 토지 이용 제약 및 협의 비용

- 김포시 월곶면 지역의 현재 부동산 시장 상황 및 공장 가치 평가

보수적인 접근을 권장하며, 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여 유찰 가능성을 염두에 두고 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가는 개별적인 시장 조사 및 권리 분석, 현장 답사를 통해 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.