나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35318 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 900-7 엘리타운 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.12.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천시민회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 석재붙임, 장식벽돌 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서 현황 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 서측 및 동측의 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑나무유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경35318 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 900-7 엘리타운 5층503호

건물명: 엘리타운

용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 36.69㎡ (약 11.1평)

건물면적: 49.38㎡ (약 14.9평)

1.3. 감정가 및 관련 정보

감정가: 291,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천시민회관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리로는 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권(을2), 근저당권(을1), 압류(갑4, 갑6, 갑7), 강제경매(갑8) 등이 존재합니다.

이 중 을구 2번 주택임차권은 말소기준권리(갑4 압류)보다 선순위이며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

을구 1번 근저당권, 갑4, 갑6, 갑7 압류, 갑8 강제경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박 (한국주택금융공사 임차인 박찬명)

보증금: 319,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 03일

확정일자: 2021년 03월 03일

대항력: 있음

주의: 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하다는 점을 고려해야 합니다. (본건은 보증금이 명확하나, 인수 금액 발생 가능성 있음.)

3.3. 인수되는 권리

을구 2번 주택임차권(박찬명)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

경매 배당 절차에서 임차인 박찬명의 보증금 319,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설 및 각종 편의시설이 혼재되어 있어 지역 상권의 기본적인 수요는 갖춘 것으로 판단됩니다. 부천시민회관 인근이라는 점도 고려할 만한 요소입니다.

5. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택으로, 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 인근에 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 을구 2번 주택임차권의 보증금 319,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 해당 물건의 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있으며, 경우에 따라서는 시세보다 높은 총 투자 비용을 발생시킬 수 있습니다.

또한, 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 기간이 2026년 8월 25일로 만료 예정이므로 취득 시점 및 이후 거래에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 준공)이며 입지 조건도 양호한 도시형생활주택입니다. 다만, 3억 1천 9백만원에 달하는 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 이러한 권리 관계의 복잡성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2020년 준공)이라는 점.

부천시 원미구 중동의 비교적 양호한 입지에 위치.

인근의 최근 실거래가(2026년 7월 6일, 49.6㎡ 기준 263,000,000원)를 고려할 때, 임차인 부담을 제외한 물건 자체의 시장 가치는 존재함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 291,000,000원이나, 319,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험이 존재하는 관계로, 입찰가는 매우 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 임차인 보증금이 물건의 시세(최근 유사 물건 실거래가 263,000,000원, 감정가 291,000,000원)를 초과할 가능성이 높으므로, 잠재적 손실을 감안한 입찰이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 시장 가치와 인수될 수 있는 큰 금액의 임차 보증금을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 180,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

해당 지역에 대한 추가적인 혐오시설 조사 결과, 현재까지 확인된 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.