나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35327 [1] 경기도 김포시 고촌읍 태리 435 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌감정 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 고촌읍 태리 소재 '태3리마을회관' 북측 인근에 위치하며 주변은 농경지가 주를 이루는 국도주변 경지정리지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본 건은 대체로 인접필지와 등고평탄한 세로장방형의 토지로서 '답' 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본 건 북측으로 노폭 약 3M 내외의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 가축사육제한구역(돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(제한)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 원추표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-'답'으로 이용중 임
-본건 위치와 경계 등은 경매 진행시 확인 요
-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 농지법 제8조제3항에 해당될 경우 고촌읍농지위원회 심의를 거쳐야 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부천지원 2025타경35327 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 태리 435

용도: 답 (전답)

토지면적: 4175.00㎡ (약 1262.2평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

감정가: 1381925000 원

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항:

* '답'으로 이용 중임

* 본건 위치와 경계 등은 경매 진행 시 확인 필요

* 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가)

* 농지법 제8조 제3항 해당 시 고촌읍 농지위원회 심의 거쳐야 함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 고촌읍 태리 소재 '태3리마을회관' 북측 인근에 위치함. 주변은 농경지가 주를 이루는 국도변 경지정리지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본 건 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 형태 및 이용상태

본 건은 대체로 인접 필지와 등고평탄한 세로장방형의 토지로서 '답' 등으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

본 건 북측으로 노폭 약 3M 내외의 도로가 개설되어 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 자연녹지지역

* 고도지구 (공항고도제한 해발 50.50m~112.86m 미만)

* 가축사육제한구역 (돼지 제한)

* 개발제한구역 (제한)

* 다지구 (환경보전과 확인)

* 제3종구역 (환경보전과 확인)

* 원추표면구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 (이상 공항시설법 관련)

* 성장관리권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (청소행정과 확인)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)

2.6. 주변 시설 및 혐오시설

본 건은 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하며, 태3리 마을회관이 인근에 소재함. 국도변에 위치하고 있으나, 주변에 대규모 공장이나 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않음. 다만, 공항고도제한구역, 개발제한구역, 가축사육제한구역 등 여러 도시계획시설 및 자연환경 보전 관련 규제가 다수 존재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 유동선 (1990-06-18), 유치용외 1명 (2007-01-02, 상속)

* 근저당권: 고촌농업협동조합 (2022-01-13, 말소), 고촌농업협동조합 (2022-11-17, 권리금액 360,000,000원, 말소), 고촌농업협동조합 (2023-02-20, 권리금액 120,000,000원, 말소)

* 압류: 부평세무서장 (2025-05-14, 2번 유치용지분 압류)

* 근저당권 (지분): 부평세무서장 (2025-07-07, 권리금액 258,400,000원)

* 가압류: 비엔케이캐피탈주식회사 (2025-08-06, 권리금액 39,041,433원)

* 임의경매개시결정: 김포고촌농업협동조합 (2025-12-11, 채권액 405,120,667원)

* 총 등기부채권액: 1,137,441,433 원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 1월 13일 접수된 고촌농업협동조합의 근저당권 (을5)으로 보임. (단, 을5는 말소되었으므로, 실제로 말소될 권리는 2022년 11월 17일 접수된 근저당권(을8) 또는 2023년 2월 20일 접수된 근저당권(을9)이 말소기준권리가 될 가능성이 높음. 최종적으로는 2025년 12월 11일 접수된 임의경매개시결정(갑13)으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요는 비고란에 있으나, 상세 내용 없음. (매각으로 소멸되지 않는 권리 목록에 지상권이 기재되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요함.)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본 건은 김포시 고촌읍 태리에 위치하며, 주변은 농경지와 소규모 주거시설이 혼재된 지역임. 고촌읍은 김포공항과 인천국제공항에 인접하여 항공 관련 시설의 영향을 많이 받으며, 최근 개발 제한 구역 완화 및 신도시 개발 등으로 인해 개발 압력이 있는 지역임.

4.2. 지역 경제 특성

주변이 농경지 위주로 구성되어 있어 농업 관련 경제 활동이 주를 이루고 있으나, 국도변에 위치하여 물류 및 유통 관련 시설이 입지할 가능성도 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있음. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의시설은 인근 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보임.

5.2. 교육시설

구체적인 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 농촌 지역의 생활권역을 고려할 때 도보로 접근 가능한 거리에 초등학교 등이 있을 수 있음.

5.3. 의료시설

인근에 소규모 의원 등은 있을 수 있으나, 종합병원 등 대형 의료시설은 김포 시내 또는 인접 도시로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 농지취득자격증명 제출 필수: 매수 시 반드시 해당 증명을 발급받아야 하며, 미제출 시 보증금을 몰수당할 수 있음.

* 농지위원회 심의: 농지법 제8조 제3항 해당 시 고촌읍 농지위원회 심의를 거쳐야 하므로, 심의 통과 여부가 중요함.

6.2. 개발 제한

* 다수의 도시계획 및 개발 제한: 도시지역 자연녹지, 개발제한구역, 공항 관련 고도 및 표면 제한 구역 등에 속해 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따름.

* 토지거래허가구역: 지정기간 내 외국인 등 특정 대상자나 용도에 대한 거래 허가가 필요함.

6.3. 토지 이용 현황

현재 '답'으로 이용 중인 토지로서, 용도 변경 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필수적임.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 고촌읍 태리에 위치한 답으로, 감정가는 13억 8천만 원대이나, 다수의 개발 제한 및 농지 관련 규제가 적용되는 토지임. 특히 농지취득자격증명 발급과 농지위원회 심의 통과가 필수적이므로, 이를 충족하지 못할 경우 취득이 불가하거나 추가적인 절차가 요구됨. 북측으로 도로가 개설되어 있고 버스정류장이 인근에 있어 기본적인 접근성은 갖추고 있으나, 주변 환경은 농경지가 주를 이루고 있음. 등기부상 채무 총액은 11억 3천만 원대로 감정가 대비 높은 편이나, 이는 말소될 권리로 판단됨. 농지 취득 자격이 있고 해당 규제를 이해하며, 향후 개발 가능성 또는 농업적 활용에 대한 명확한 계획이 있는 경우 고려해볼 수 있으나, 규제가 많아 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 김포시의 잠재적 개발 가치: 김포시는 수도권 서북부의 교통 요충지로, 향후 개발 가능성을 내포하고 있음.

* 상대적으로 낮은 진입 장벽 (경매 특성): 경매를 통해 감정가 이하로 취득할 기회가 있을 수 있음.

* 농업적 활용 가능성: 농지로서의 직접적인 활용 또는 농업 관련 시설 부지로의 활용 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1,381,925,000원을 기준으로 하되, 제시된 권리관계, 토지이용제한, 농지법상 요구사항 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 채무 총액 1,137,441,433원을 상회하는 금액으로 입찰하는 것이 일반적이며, 현재로서는 감정가 대비 80%~90% 수준 또는 그 이하에서 신중하게 검토하는 것이 합리적일 수 있음. 다만, 이는 향후 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.