나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38935 [2] 경상남도 진주시 정촌면 대축리 1002 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38935 [2] 경상남도 진주시 정촌면 대축리 1002 전 경매

• 사건번호: 2024타경38935
• 주소: 경상남도 진주시 정촌면 대축리 1002
• 용도: 전

진주지원 경매4계 2024타경38935 | 소재지: 경상남도 진주시 정촌면 대축리 1002 | 감정가: 51,724,000원 | 최저가: 25,345,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경38935 (2)

소재지: 경상남도 진주시 정촌면 대축리 1002

용도: 전 (밭)

감정가: 51,724,000원

토지면적: 1157.00㎡ (약 350평)

건물면적: 0.00㎡ (건물은 매각 대상에 포함되지 않음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항:

- 제시외 수목(감정서상 ⓵)은 매각에 포함됩니다.

- 지적도상 맹지입니다.

- 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 정촌면 대축리 '대방마을' 내 및 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농촌 취락지구와 농경지, 임야가 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 가능하나 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지별로 용도와 현황이 다소 차이가 있습니다. 기호(1~4)는 주거나지 및 일부 법면 상태이며, 기호(5)는 '전'으로 이용 중입니다. 기호(6)은 '자연림 및 일부 전'으로 이용되고 있습니다.

접근 도로 상황은 기호(1~4)는 폭 약 2~4미터의 포장 또는 비포장 도로에 접하고 있으나, 기호(5)와 (6)은 지적도상 맹지이며 인접 토지를 경유하여 접근 가능합니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 보전녹지지역, 자연취락지구(대방)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다. 특히 기호(6) 토지의 일부는 전원개발사업구역으로 지정되어 있으나 관련 지도는 공개 제한 대상입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 통상적으로 매각으로 인해 소유권 이외의 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 본건의 가장 중요한 권리관계 이슈는 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 이를 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 농촌 지역의 농경지 및 나대지이므로 전통적인 상권 분석 대상과는 거리가 있습니다. 주변은 농촌 마을 및 농경지 위주로 구성되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 진주시내와의 접근성을 고려할 때, 도시의 상권과는 분리된 지역적 특성을 가집니다.

1.5. 생활정보

본건은 조용하고 한적한 농촌 마을에 위치하고 있습니다. 자연환경은 비교적 양호한 편이며, 전원생활이나 귀농·귀촌을 고려하는 분들에게 적합한 입지일 수 있습니다. 다만, 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 진주시내 또는 읍면 소재지로 이동해야 할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 : 농지법에 따른 농지취득자격증명을 발급받지 못할 경우, 낙찰받더라도 소유권 이전이 불가하며 보증금이 몰수되는 중대한 리스크가 있습니다.

* 맹지 : 지적도상 맹지이므로, 실제 차량 통행 및 건축 등 토지 활용 시 인접 토지 소유자와의 협의가 필수적이며, 이에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한 : 자연녹지지역, 보전녹지지역, 군사시설 보호구역, 비행안전구역 등 다양한 공법상의 제한으로 인해 토지 개발 및 활용에 제약이 많습니다. 특히 군사 및 비행안전 관련 구역은 건축 행위 등에 까다로운 규제가 적용될 수 있습니다.

* 수목 포함 : 제시외 수목이 매각에 포함되므로, 토지 이용 시 이를 고려해야 합니다.

* 전원개발사업구역 : 기호(6)의 일부가 전원개발사업구역에 포함되어 있으나 관련 지도 공개 제한으로 인해 정확한 구역 파악 및 영향 확인이 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 진주시 정촌면 대축리의 농경지로서, 현재 농지로 이용 중이거나 나대지 상태로 파악됩니다. 감정가는 5천만원 초반대이나, 토지 면적 대비 입지적 가치는 제한적입니다. 가장 큰 특징이자 리스크는 농지라는 점과 맹지라는 점, 그리고 복합적인 토지이용계획상 제한이 다수 존재한다는 점입니다. 따라서 농지를 취득할 수 있는 자격이 있고, 인접 토지와의 원만한 관계 유지가 가능하며, 현재의 용도 제한을 수용할 수 있는 실수요자 또는 장기적 관점의 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 실수요자 적합 : 귀농·귀촌 희망자, 농지 확보 목적의 실수요자에게는 조건이 부합할 경우 매력적일 수 있습니다.

* 개발 가능성 : 주변 지역의 개발 계획이나 도시계획 변경 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. (다만, 현재로서는 녹지지역 및 군사/비행안전 구역 지정으로 인해 개발 가능성은 매우 낮아 보입니다.)

* 낮은 감정가 : 토지 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 법적, 행정적 문제를 모두 해결할 수 있다면 가격적인 메리트는 있을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 전원개발사업구역 지정이나 군사시설 보호구역 등 공공의 이익과 관련된 시설이 인접해 있거나 포함될 수 있는 가능성은 존재합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계