나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514692 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1043 만수10단지주공아파트 1001동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 남동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중.서민층 아파트가 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치함.

건물의 구조

피씨조 평지붕 15층 건물 내 제10층 제1004호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 샤시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독.다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514692 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1043 만수10단지주공아파트 1001동 10층1004호

용도: 아파트

감정가: 178,000,000원

토지면적: 33.31㎡ (약 10.08평)

건물면적: 49.77㎡ (약 15.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 롯OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축년도: 1994년 (사용승인일 19940521)

구조: 피씨조 평지붕

총 층수: 15층

해당 층수: 10층

전용면적: 49.77㎡ (약 15.05평)

아파트 단지 정보:

만수10단지주공아파트 (인천만수9(공단))

총 세대수: 630세대

총 동수: 5동

단지 총면적: 35944.5㎡ (약 10874평)

주차대수: 총 193대 (지상 3대, 지하 10대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 남동초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 중.서민층 아파트가 주를 이루는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 원활하며, 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 하는 점 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 11월 21일 접수된 우리은행 근저당권입니다.

3.2. 권리 현황

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 139,064,905원입니다.

3.4. 임차인 현황

임대차 관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계가 확인되지 않으므로 명도 진행 시 점유자 확인 및 협의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 속한 만수10단지주공아파트는 인천 남동구의 성숙된 주거 지역에 자리하고 있습니다. 아파트 단지 내에는 기본적인 복리시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)이 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

4.2. 생활 편의시설

단지 인근으로 남동초등학교가 위치하며, 버스 정류장도 가까워 교육 및 교통 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 본건 특징

만수10단지주공아파트는 1994년에 준공되어 30년 이상 경과한 연식의 아파트입니다. 총 630세대가 5개 동에 거주하고 있으며, 본건은 1001동 10층 1004호로 전용면적 49.77㎡ (약 15.05평)의 규모를 가지고 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 교육시설: 남동초등학교 (남서측 인근)

* 교통시설: 버스정류장 (근거리)

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 노후화

1994년에 준공된 아파트로, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 또는 재건축/리모델링 필요성이 장기적으로 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

경매 목적물 소재지가 토지거래허가구역에 해당함에 따라, 향후 매수 시 외국인 등 특정 매수자는 관련 법규에 따라 토지거래허가를 취득해야 합니다. 이는 매수 과정에 추가적인 절차 및 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

6.3. 명도 관련 불확실성

임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유자에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 남동구 만수동에 위치한 본 아파트는 성숙된 주거 지역 내에서 교육 및 교통 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 49.77㎡의 전용면적은 실수요자에게 적합한 규모입니다. 권리상 문제는 없어 보이나, 30년 이상 경과한 노후 아파트라는 점과 토지거래허가구역으로 지정된 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 과정에서의 변수도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실수요자 적합성: 49.77㎡(약 15평)의 면적은 1인 또는 소규모 가구의 실거주 목적에 부합합니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 1억 7,800만원 대비 최근 실거래가(1억 4,000만원 ~ 1억 7,400만원)를 고려했을 때, 합리적인 입찰가를 통해 매입할 기회가 있을 수 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 만수동 일대의 도시 재생 및 주거 환경 개선 사업 추진 가능성을 고려한 장기적인 관점에서의 투자 가치 평가가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 178,000,000원

최근 실거래가 (2026년 6월~7월): 140,000,000원 ~ 174,000,000원

본건은 10층이며, 1994년식 아파트임을 감안할 때 감정가(178,000,000원)를 상회하는 입찰은 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 최근 실거래가 상단(174,000,000원) 및 감정가격을 종합적으로 고려하되, 경매 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도를 감안하여 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.